Identifikace hlavních problémů v SVJ
V praxi se setkáváme s řadou situací, kdy vlastníci jednotek v SVJ nejsou spokojeni s vedením nebo s výsledky společné správy nemovitosti.
Často jde o následující problémy:
1. Nedostatečná komunikace a zapojení vlastníků
- Vlastníci často nemají dostatek informací o plánovaných investicích a nemohou je připomínkovat. Výběr firem a realizace projektů probíhá bez jejich účasti, což může vést k nedůvěře a pocitu vyloučení z rozhodování.
2. Překročení rozpočtu a nehospodárné investice
- Rozpočty na úpravy společných prostor bývají překračovány, někdy i o více než dvojnásobek původní schválené částky. Investice jsou vnímány jako nadstandardní a neodpovídají potřebám většiny vlastníků, což zvyšuje finanční zátěž pro celé SVJ.
3. Vysoký podíl pronajímaných bytů
- Více než polovina bytů může být pronajímána, což snižuje motivaci vlastníků aktivně se zapojovat do správy SVJ. Nájemci se do rozhodování nezapojují, což dále snižuje účast na shromážděních. Pronajímatelé mají zájem jen na výnosech z pronájmů, ale povinnost zapojit se do správy domu a chodu SVJ zanedbávají.
4. Absence kontroly a auditu investic
- Chybí nezávislá kontrola realizovaných investic. Vlastníci nemají přehled o tom, zda jsou ceny zakázek odpovídající, a nemohou porovnat náklady s tržními standardy. Tento bod souvisí s netransparentními výběrovými řízeními.
5. Omezené možnosti ovlivnit volbu předsedy
- Shromáždění svolává stávající předseda podle svého uvážení bez konzultace programu a problematiky s vlastníky, což může omezovat možnosti vlastníků prosadit změny v řízení SVJ. Chybí kandidáti na funkci předsedy z vlastních řad, což situaci dále komplikuje.
6. Změny v užívání společných prostor bez souhlasu vlastníků
- Bez připomínkování jsou realizovány změny ve společných prostorách, které neodpovídají potřebám většiny vlastníků (např. zrušení klepadla, nevhodné umístění sušáku na prádlo).
Doporučení pro efektivní správu SVJ
Aby SVJ fungovalo transparentně a ku prospěchu všech vlastníků, je třeba postupovat systematicky a zapojit co nejvíce členů společenství a vytvořit jednotný komunikační prostor. Zde jsou konkrétní kroky, které mohou situaci výrazně zlepšit:
1. Zlepšení komunikace a transparentnosti
- Pravidelná informovanost: Vlastníci by měli být včas a pravidelně informováni o všech plánovaných investicích, včetně nabídek a výběru firem. Ideální je nastavit pravidelný reporting. Když ne měsíční tak alespoň ¼ letní nebo ½ roční cyklus. Report by měl obsahovat konkrétní aktivity předsedy/výboru a případné návrhy na další období.
- Připomínkování návrhů: Před realizací investic by měly být návrhy zveřejněny k připomínkování všem vlastníkům. Ideální je je k tomu využít elektronický prostor, kde mají všichni vlastníci přístup, odkudkoliv, 24/7. Mohou klást dotazy, diskutovat, dávat své návrhy na řešení, komentovat a hlavně vidět i reakce ostatních vlastníků. Dochází tak k systematizaci a strukturované diskusi. Eliminuje se duplikace odpovědí, snižuje se administrativní náročnost řízení.
- Pravidelná setkání: Organizujte pravidelná setkání vlastníků (i online), kde lze diskutovat o investicích a dalších tématech. On-line setkání jsou ideální doplněk k povinným jednoročním setkáním. Online nástroje jsou dostupné zdarma ve všech domácnostech. Pokrytí sítí je napříč republikou v každé domácnosti.
2. Audit a kontrola investic
- Nezávislý audit: Objednejte si nezávislý audit realizovaných investic. Audit lze provést i zpětně, obvykle až 5 let zpět, pokud je k dispozici potřebná dokumentace. Odsouhlasené návrhy a výsledné faktury a reporty. Pokud nejste schopni udělat audit svépomocí (vlastníci mohou mít odborné znalosti, využijte je), objednejte si externí společnost.
- Porovnání s tržními cenami: Kontaktujte odbornou firmu na kontrolu stavebních zakázek a porovnání s tržními cenami. Na internetu jsou také dostupné ceníky prací, vydávané cechovními společnostmi. Je možné využít i jednoduše kontrolního výběrového řízení, kdy se stejným zadáním poptáte více firem a uděláte si srovnání cenových nabídek. Zde pozor na “jednotné zadání zakázky” a dobrý popis výstupu.
- Využití auditorské firmy: Využijte služeb auditorské firmy nebo společnosti specializované na správu nemovitostí.
3. Změna vedení SVJ
- Volba nového předsedy: Zvažte volbu nového předsedy. Pokud není k dispozici vhodný kandidát, zkuste oslovit další vlastníky nebo navrhněte profesionálního předsedu. Před výběrem kandidáta si ale jasně řekněte, jaká jsou vaše očekávání od nového předsedy v jaké časové dotaci by měl svou funkci vykonávat, uvědomte si míru odpovědnosti, kterou bude přebírat a ideálně mějte již udělaný audit současného stavu.
- Mimořádné shromáždění: Podle zákona lze svolat mimořádné shromáždění na žádost vlastníků, pokud předseda nekoná, zkontrolujte si ale stanovy, zdali máte titul náhradního shromáždění zakotven a za jakých podmínek jej můžete svolat.
4. Zapojení vlastníků do správy SVJ
- Vytvoření kontrolní komise: Založte kontrolní komisi nebo výbor pro investice, který bude dohlížet na hospodaření SVJ. Pokud máte interního předsedu nebo vícečlenný výbor, jeden ze členů může tuto roli zastat. Pokud máte jednočlenný výbor, je dobré si zvolit dalšího člena (třeba člena komise), kdo bude na předsedu “dohlížet”. Kontrola ale musí být prováděna kontinuálně, měla by se nastavit pravidla a ideálně celá aktivita výboru by měla být reportována, viz bod výše.
- Informování nájemců: Informujte nájemce o důležitosti zapojení majitelů do rozhodování. Pokud v domě vaši vlastníci nebydlí a mnohé byty se pronajímají, skrze zapojení nájemců lze vlastníky “odchytit”. Ale je třeba striktně rozlišovat kompetence mezi vlastníka a nájemníka. Nájemník může reportovat závady a havárie, ale vlastník by se měl účastnit finálního rozhodování.
5. Právní a odborná pomoc
- Konzultace s právníkem: V případě podezření na porušení stanov nebo zákonů konzultujte postup s právníkem.
- Využití odborných služeb: Využijte služeb odborných portálů a poraden, které nabízejí kontakty na odborníky na správu SVJ.
Společný zájem je klíčem k úspěchu
Správa SVJ je společnou záležitostí všech vlastníků. Efektivní komunikace, transparentnost a zapojení vlastníků do rozhodování jsou základem úspěšného fungování společenství. Nezávislá kontrola investic a možnost ovlivnit volbu vedení SVJ jsou klíčové pro udržení důvěry a hospodárnosti.
Pokud se ve vašem SVJ potýkáte s podobnými problémy, neváhejte využít odborné pomoci a inspirovat se výše uvedenými doporučeními. Společně lze dosáhnout lepšího prostředí pro všechny obyvatele a udržet hodnotu nemovitosti na vysoké úrovni.
✨Tip:✨
Na portálu sousedeCZ v sekci tržiště najdete kontakty na inspektory nemovitostí, odborníky na správu SVJ a další užitečné informace v odborném magazínu pro efektivní správu vašeho domu. Neváhejte nás kontaktovat, rádi vám poradíme!
Pro redakci SousedeCZ, Zlata Botero Vašková
📷 Zdroj foto: pixabay.com
______________________________________________________________________
CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:
