Když se dva perou: Jak předejít patové situaci ve výboru SVJ při hlasování

1. Problematická situace v praxi

V jednom společenství vlastníků jednotek vznikla komplikovaná situace týkající se fungování výboru. Statutární orgán měl pouze dva členy, což v případě jejich neshody vedlo k úplné neschopnosti rozhodovat. Předseda výboru navrhl řešení, které by mu dávalo rozhodující hlas při každé patové situaci – pokud by se oba členové neshodli, rozhodoval by výhradně on sám.

Tento návrh však naráží na zásadní právní problémy. Podle obecných principů rozhodování kolektivních orgánů platí, že každý člen má jeden hlas stejné váhy. Předseda nemá automaticky rozhodující hlas, pokud to výslovně nestanoví stanovy společenství. Jednostranné přiznání si této pravomoci by bylo v rozporu se zákonem a principem rovnosti členů orgánu.

Rozhodnutí přijatá takovým způsobem by mohla být neplatná, napadnutelná u soudu ostatními vlastníky jednotek. Předseda by navíc mohl nést osobní odpovědnost za případné škody vzniklé tímto protiprávním postupem.

2. Návrhy řešení patové situace

Pokud se společenství ocitne v podobné situaci, existuje několik legitimních řešení:

Rozšíření počtu členů výboru na lichý počet

• Nejefektivnější cestou je navržení a přijetí změny, která zvýší počet členů výboru na tři, pět nebo sedm osob. Lichý počet členů automaticky eliminuje možnost patové situace při hlasování.

Stanovení oblastí samostatného rozhodování

• Stanovy mohou definovat konkrétní oblasti nebo typy rozhodnutí, kde může každý člen výboru jednat samostatně bez nutnosti souhlasu druhého člena. To umožní efektivní fungování v běžných záležitostech.

Externí mediace při zásadních neshodách

• Pro řešení sporných otázek lze využít služeb externího mediátora, který pomůže najít kompromis přijatelný pro obě strany. Předložení sporných otázek shromáždění vlastníků
• Patové situace lze řešit tak, že sporné body budou předloženy k rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek jako nejvyššímu orgánu společenství.

3. Prevence a doporučení pro stanovy

Shrnutí problému

Sudý počet členů výboru v kombinaci s absencí jasných pravidel pro řešení neshod vytváří riziko paralýzy rozhodování. Tento problém nelze řešit samovolným přiznáním rozšířených pravomocí jednomu z členů – takový postup je právně neudržitelný a může vést k vážným důsledkům pro celé společenství.

Tipy pro prevenci

Pro stávající společenství:

• Okamžitě si vyžádejte a důkladně prostudujte aktuální stanovy SVJ
• Písemně dokumentujte veškerou komunikaci týkající se rozhodovacích procesů
• Nesouhlaste s jakýmkoliv jednostranným rozhodováním, které není výslovně upraveno ve stanovách
• V případě vzniku problému svolejte mimořádné shromáždění vlastníků

Pro nově vzniklá společenství:

• Již při zakládání volte lichý počet členů výboru
• Vyvarujte se minimálního obsazení výboru – tři členové jsou obecně vhodnější než dva ( u malých SVJ do 20ti BJ lze mít jen 1 člena = předsedu, nákladově optimální), pozor jen na pravidla pravomocí.

Doporučení pro správně nastavené stanovy

Kvalitně připravené stanovy by měly obsahovat:

Základní parametry výboru:

• Lichý počet členů statutárního orgánu (optimálně 1, 3–5 členů)
• Jasně definované pravomoci předsedy a ostatních členů (nejvyšší orgán SVJ je shromáždění, ne výbor!, účastněte se tedy rozhodování)
• Způsob rozhodování včetně kvóra pro usnášeníschopnost

Mechanismy řešení patových situací:

• Postup pro případ rovnosti hlasů (pokud by přesto nastala)
• Možnost předložení sporných otázek shromáždění vlastníků
• Pravidla pro mediaci nebo rozhodčí řízení

Oblasti samostatného rozhodování:

• Vymezení kompetencí, kde mohou jednotliví členové výboru jednat samostatně
• Finanční limity pro samostatné rozhodování
• Kategorie rozhodnutí vyžadujících jednomyslnost nebo kvalifikovanou většinu - pozor ale, abyste nepřekombinovali své úvahy. Cílem je ochrana majetku všech. Přemýšlejte o limitech a pravomocech tak, abyste vedoucí orgán zcela neparalizovali.

Ustanovení o změnách složení výboru:

• Postup pro kooptaci nových členů v případě potřeby
• Pravidla pro odvolání člena výboru
• Řešení situace při rezignaci člena

Závěrečné doporučení

Prevence je vždy lepší než řešení již vzniklých problémů. Shromáždění vlastníků by mělo věnovat pozornost nastavení stanov ještě před tím, než vzniknou problémy s rozhodováním. Investice času do kvalitní přípravy stanov a promyšlené volby počtu členů výboru se mnohonásobně vyplatí v podobě bezproblémového fungování společenství.

V případě pochybností či složitých situací je vhodné konzultovat návrh stanov s odborníkem – advokátem specializujícím se na problematiku bytového práva nebo s organizacemi poskytujícími metodickou pomoc společenstvím vlastníků (například Sdružení bytových družstev a SVJ nebo bezplatné právní poradny při České advokátní komoře).

Pamatujte: ochrana práv všech vlastníků a zákonnost postupů musí být vždy prioritou před pohodlím při rozhodování výboru (případně předsedy).

Pro SousedeCZ: zpracovala Zlata Botero Vašková

Zdroj foto: pixabay.com

______________________________________________________________________ CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:

• V naší Poradně, naleznete nejčastější dotazy a manuály pro používání portálu Sousede.cz.

• Pravidelně pořádáme bezplatné vzdělávací webináře s odborníky, registrace a záznamy naleznete ZDE

• Pokud hledáte dodavatele služeb, nebo jen radu navštivte naše Tržiště.

• Informační letáky s výhodami využívání pro Předsedy SVJ a Vlastníky bytových jednotek k vytištění a vylepení na nástěnku v domě.

• Kompletní přehled funkcí a ceník naleznete přímo na webových stránkách.

• Objevte nejnovější trendy, tipy a novinky z naší oblasti. Náš blog je plný užitečných informací, které vám pomohou být vždy o krok napřed.