Když oprava domu zasáhne do vašeho bytu
Rozbor usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 1750/2025 ze dne 10.09.2025 v plněné znění ZDE.
Co se vlastně stalo?
Představte si bytový dům v Praze se 104 bytovými jednotkami. Na shromáždění společenství vlastníků rozhodlo téměř 90 % přítomných vlastníků o zásadní investici – výměně stoupaček rozvodů studené a teplé vody, kanalizace a plynu v celém domě. Celková cena díla: 4 936 986 Kč včetně DPH.
Jeden z vlastníků však nesouhlasil. Nebrojil proti samotné výměně stoupaček – ta byla evidentně nutná. Vadilo mu něco jiného: součástí smlouvy byly i takzvané "vícepráce" za 693 323,50 Kč, které zahrnovaly bourací a zednické práce. Konkrétně šlo o vybourání přístupu do šachty se stoupacím vedením přes stěny bytů a následné uvedení do původního stavu.
Vlastník argumentoval logicky: "Stěny v bytech jsou moje. To přece není společná část domu. Proč by to mělo platit společenství ze svých peněz?"
Právní otázka, která rozdělila majitele
Spor vyvolal zásadní právní otázku:
❓ Kde končí pravomoc společenství vlastníků a začíná výlučné vlastnictví jednotlivých majitelů bytů? ❓
Majitel napadl usnesení shromáždění u soudu a tvrdil:
- Bourací a zednické práce v bytech se netýkají společných prostor
- Jde o výlučné vlastnictví jednotlivých vlastníků
- Nelze to hradit z prostředků společenství
- Je to v rozporu se stanovami SVJ
Soudy nižších stupňů (Městský soud v Praze i Vrchní soud v Praze) návrh zamítly. Vlastník se proto obrátil na Nejvyšší soud jako poslední instanci.
Jak rozhodl Nejvyšší soud? ⚖️
Klíčové závěry rozhodnutí
Nejvyšší soud dovolání zamítl a potvrdil správnost rozhodnutí nižších soudů. Zároveň však významně upřesnil právní argumentaci a vysvětlil několik důležitých principů:
1. Výměna stoupaček je důležitá záležitost
Soud nejprve opravil jeden závěr Vrchního soudu. Ten totiž rozhodl, že výměna stoupaček není natolik důležitá záležitost, aby jednotlivý vlastník mohl napadat usnesení shromáždění u soudu.
Nejvyšší soud s tímto nesouhlasil a jasně uvedl:
"Usnesení shromáždění o výměně stoupacího vedení v domě lze, co do závažnosti jím řešené záležitosti pro vlastníky jednotek i pro společenství samotné, přirovnat (zejména s ohledem na technickou a finanční náročnost realizace takové záležitosti) k rozhodnutí o výměně výtahů v domě nebo o výměně oken v domě."
To znamená: Výměna stoupaček JE důležitá záležitost, kterou může přehlasovaný vlastník napadnout u soudu. Jde o významný zásah do domu, srovnatelný s výměnou výtahů nebo oken.
2. Společenství má právo hradit i zásahy do bytů
Přesto soud rozhodl ve prospěch společenství. Proč? Protože vysvětlil zásadní princip:
Pokud je třeba při opravě společných částí zasáhnout do bytu, jde stále o správu domu.
Soud vyšel z § 1183 odst. 2 občanského zákoníku, který říká:
- Vlastník musí umožnit přístup do bytu, pokud se v něm mají provádět práce na společných částech
- Pokud při tom vznikne škoda, hradí ji společenství vlastníků
- Primárním způsobem náhrady škody je uvedení do původního stavu
3. Stavební řešení bylo v pořádku
Soud také posoudil, zda bylo správné, že někteří vlastníci místo původních dřevěných předstěn vybudovali bytová jádra se zdmi nebo sádrokartonovými příčkami.
Závěr: Ano, bylo to v pořádku. Jde o obvyklé stavebně technické řešení odpovídající současným standardům bydlení. Vlastník má právo svůj byt stavebně upravovat v mezích svého vlastnického práva.
Ale: Pokud pak SVJ potřebuje dostat se k šachtě se stoupacím vedením, musí vlastník tento přístup umožnit a SVJ hradí vzniklou škodu (včetně uvedení do původního stavu).
Praktický dopad rozhodnutí
Nejvyšší soud tedy řekl jasně:
✅ Společenství MŮŽE ze svých prostředků hradit bourací a zednické práce v bytech, pokud jsou nezbytné pro přístup ke společným částem (zde šachtě se stoupacím vedením)
✅ Společenství MUSÍ po ukončení prací uvést byt do původního stavu
✅ Jde stále o správu domu a pozemku ve smyslu zákona, nikoli o nedovolený zásah do výlučného vlastnictví
❌ Vlastník nemůže úspěšně namítat, že "vícepráce" v jeho bytě nemají být hrazeny ze společných peněz
Tipy a rady pro společenství vlastníků
Jak správně postupovat při velkých opravách?
Rozhodnutí Nejvyššího soudu přináší cenná vodítka pro praxi SVJ:
1. Řádná příprava shromáždění
Před hlasováním zajistěte:
- Detailní technickou zprávu o stavu a nutnosti opravy
- Několik cenových nabídek od dodavatelů
- Položkový rozpočet včetně "víceprací"
- Jasné vymezení rozsahu prací v jednotlivých bytech
- Informace o způsobu přístupu do bytů
- Časový harmonogram
✨Tip: Zveřejněte všechny dokumenty dostatečně dlouho před shromážděním (ideálně 2-3 týdny), aby se s nimi vlastníci mohli seznámit.
2. Co patří do smlouvy o dílo?
Při opravách zasahujících do bytů zahrňte do smlouvy:
- ✓ Popis základních prací (výměna stoupaček, rozvodů apod.)
- ✓ Vícepráce – jasně specifikujte:
- Bourací práce pro zajištění přístupu
- Zednické práce
- Obkladačské práce
- Malířské práce
- Uvedení do původního stavu
- ✓ Pojištění zhotovitele – ochrana před škodami
- ✓ Technický dozor investora – kontrola kvality
- ✓ Způsob řešení nepředvídaných situací
3. Komunikace s vlastníky
- Před zahájením prací:
- Osobně (nebo písemně) vyzvěte vlastníky k umožnění přístupu
- Sdělte konkrétní termíny
- Vysvětlete rozsah zásahu do bytu
- Ujistěte je, že byt bude uveden do původního stavu
- Dohodněte způsob předání/převzetí bytu
- Dokumentujte vše:
- Fotodokumentace před zahájením prací
- Zápis o stavu bytu (podepsaný vlastníkem i zhotovitelem)
- Fotodokumentace po dokončení
- Předávací protokol
4. Právní zakotvení v dokumentaci SVJ
- Stanovy by měly obsahovat:
- Jasné vymezení společných částí
- Pravidla pro opravy a modernizace
- Způsob rozhodování o významných investicích
- Postup při nutnosti vstupu do jednotek
Doporučení pro praxi: Do stanov zahrňte ustanovení, že "při provádění oprav společných částí má SVJ právo vstoupit do jednotek a provést nezbytné zásahy, přičemž škody způsobené oprávněnými zásahy hradí SVJ v rozsahu uvedení do původního stavu."
5. Co dělat, když vlastník nesouhlasí?
Pokud vlastník odmítá umožnit přístup:
- Připomeňte mu zákonnou povinnost (§ 1183 odst. 1 občanského zákoníku)
- Vysvětlete, že škody budou hrazeny
- Dohodněte konkrétní termín a rozsah prací
- V krajním případě lze přístup vymáhat soudně
Pokud vlastník napadne usnesení u soudu:
- Má na to 3 měsíce od shromáždění
- Musí prokázat "důležitý důvod"
- Podle tohoto rozhodnutí: výměna stoupaček důležitý důvod SPLŇUJE
- Ale to samo o sobě nestačí – musí také prokázat nezákonnost usnesení
6. Časté chyby, kterým se vyhnout
❌ Nezahrnout "vícepráce" do smlouvy - Pokud pak vyjdou najevo další nutné práce, může být problém s financováním
❌ Nevysvětlit vlastníkům rozsah prací - Nejistota vede k odporu a konfliktům
❌ Nedokumentovat stav bytů - Při sporech o rozsah škody pak chybí důkazy
❌ Špatná komunikace termínů - Vlastníci si nemohou naplánovat dovolenou, práci apod.
❌ Podceňovat technický dozor - Nekvalitní práce v bytech mohou vést k reklamacím a sporům
Praktické příklady ze života SVJ
Případ 1: Výměna stoupaček s obloukovým řešením
Situace: V domě s 60 byty se měnily stoupačky. V některých bytech byly šachty přístupné, v jiných zakryté bytovými jádry.
Řešení:
- SVJ sjednalo smlouvu s položkovým rozpočtem pro každý typ bytu
- U bytů s volným přístupem: pouze výměna stoupaček
- U bytů se zazděnými jádry: + bourání, zednické práce, obklady, malba
- Cena byla jednotná pro všechny vlastníky (podle spoluvlastnických podílů)
Výsledek: Bez konfliktů. Vlastníci oceňovali předem jasné informace.
Případ 2: Spor o kvalitu uvedení do původního stavu
Situace: Po výměně stoupaček vlastník reklamoval, že obklady nejsou stejné jako původní (které už nejsou dostupné).
Řešení:
- V předávacím protokolu před prací byl zaznamenán stav obkladů
- SVJ nabídlo obklady "v odpovídající kvalitě a designu"
- Vlastník trval na stejných, které již nebyly k dostání
- Nakonec dohoda: SVJ zaplatilo materiál, vlastník si nechal položit obklady podle svého výběru
Poučení: V dokumentaci vždy uvádět "uvedení do stavu odpovídajícího původnímu", ne "naprosto identického".
Případ 3: Vlastník odmítl vpustit dělníky
Situace: Majitelka bytu dlouhodobě bydlela v zahraničí a tvrdila, že nemůže být přítomna předání bytu.
Řešení:
- SVJ nabídlo několik termínů
- Majitelka zmocnila příbuzného
- Byla vyhotovena detailní fotodokumentace před i po
- Práce proběhly v její nepřítomnosti bez problémů
Poučení: Flexibilita a vstřícnost při jednání většinou vede k dohodě.
Co říká judikatura Nejvyššího soudu?
Klíčové citace z rozhodnutí 26 Cdo 1750/2025
K důležitosti záležitosti:
"Důležitý důvod pro přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je dán tehdy, jestliže dotčeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití."
K rozsahu správy domu:
"Legální definici správy domu a pozemku obsahuje ustanovení § 1189 odst. 1 občanského zákoníku, jež vymezuje tuto správu jednak negativně jako vše, co nenáleží vlastníku jednotky, a jednak pozitivně jako vše, co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí."
K právu vlastníka upravovat byt:
"Vlastník jednotky je v mezích svého vlastnického práva a při respektu k omezením daným vlastnickým právem ostatních vlastníků jednotek a působností společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku oprávněn svou jednotku mj. spravovat, stavebně upravovat."
K zodpovědnosti za škody:
"Právní úprava počítá s tím, že v rámci výkonu správy domu společenstvím vlastníků jednotek může dojít k nezbytnému zásahu do stavebního stavu jednotky v domě; je-li jím způsobena škoda, je ji povinno společenství vlastníku jednotky (ze svých prostředků) nahradit. Primárním způsobem náhrady škody je přitom uvedení do původního stavu."
K rozsahu oprávnění SVJ:
"Jestliže v rámci smlouvy o dílo byly Společenstvím sjednány též výše uvedené 'vícepráce' zahrnující nezbytné zjednání 'stavebního přístupu' k šachtě domu obsahující stoupací vedení přes stěnu jednotek (...) a následné uvedení jednotky do původního stavu, jde stále o činnost v rámci výkonu správy domu společenstvím, jež jako taková je (může být) hrazena zhotoviteli z prostředků Společenství."
Související judikatura
K výměně oken a výtahů jako důležité záležitosti:
- Rozsudek NS sp. zn. 22 Cdo 1423/2009 (25. 5. 2011)
- Usnesení NS sp. zn. 26 Cdo 2657/2016 (27. 6. 2017)
K omezení přezkumu usnesení SVJ:
- Usnesení NS sp. zn. 26 Cdo 4567/2016 (15. 3. 2017)
- Usnesení NS sp. zn. 26 Cdo 1298/2022 (16. 8. 2022)
- Usnesení NS sp. zn. 26 Cdo 3196/2022 (7. 2. 2023)
Závěr: Jasné mantinely pro praxi
Rozhodnutí Nejvyššího soudu přineslo důležitá východiska pro všechna společenství vlastníků:
Pro SVJ
✓ Můžete legitimně hradit i bourací a zednické práce v bytech, pokud jsou nezbytné pro opravy společných částí
✓ Zajistěte řádnou přípravu – technické posudky, cenové nabídky, položkový rozpočet
✓ Komunikujte s vlastníky otevřeně a včas
✓ Dokumentujte vše (fotografie, protokoly, podpisy)
Pro vlastníky:
✓ Máte právo napadnout důležitá rozhodnutí SVJ u soudu (do 3 měsíců)
✓ Výměna stoupaček je důležitá záležitost, kterou můžete napadnout
✓ Musíte ale umožnit přístup do bytu při opravách společných částí
✓ SVJ má povinnost uvést váš byt do původního stavu
Správa domu je společná věc všech vlastníků. Respekt, komunikace a dodržování zákonů a stanov – to je základ fungujícího společenství.
Právní rozbor vychází z usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 10. 9. 2025, sp. zn. 26 Cdo 1750/2025.
Tento článek má informativní charakter a nenahrazuje právní poradenství. V konkrétních případech doporučujeme konzultaci s advokátem specializujícím se na právo nemovitostí a společenství vlastníků.
📷 Zdroj foto: pixabay.com
______________________________________________________________________
CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:
