Může společenství vlastníků platit ze společných peněz bourání a opětovné vybudování zdí v bytech, když je potřeba dostat se k šachtě se stoupacím vedením? Vlastník z pražského domu se bránil proti usnesení SVJ o výměně stoupaček za téměř 5 milionů korun – nesouhlasil s tím, aby "vícepráce" v bytech hradilo společenství. Nejvyšší soud nyní jasně vysvětlil, kde končí pravomoc SVJ a kde začíná odpovědnost za údržbu společných částí. Rozhodnutí přináší důležitá vodítka pro všechna společenství vlastníků.
Představte si bytový dům v Praze se 104 bytovými jednotkami. Na shromáždění společenství vlastníků rozhodlo téměř 90 % přítomných vlastníků o zásadní investici – výměně stoupaček rozvodů studené a teplé vody, kanalizace a plynu v celém domě. Celková cena díla: 4 936 986 Kč včetně DPH.
Jeden z vlastníků však nesouhlasil. Nebrojil proti samotné výměně stoupaček – ta byla evidentně nutná. Vadilo mu něco jiného: součástí smlouvy byly i takzvané "vícepráce" za 693 323,50 Kč, které zahrnovaly bourací a zednické práce. Konkrétně šlo o vybourání přístupu do šachty se stoupacím vedením přes stěny bytů a následné uvedení do původního stavu.
Vlastník argumentoval logicky: "Stěny v bytech jsou moje. To přece není společná část domu. Proč by to mělo platit společenství ze svých peněz?"
Spor vyvolal zásadní právní otázku:
❓ Kde končí pravomoc společenství vlastníků a začíná výlučné vlastnictví jednotlivých majitelů bytů? ❓
Majitel napadl usnesení shromáždění u soudu a tvrdil:
Soudy nižších stupňů (Městský soud v Praze i Vrchní soud v Praze) návrh zamítly. Vlastník se proto obrátil na Nejvyšší soud jako poslední instanci.
Nejvyšší soud dovolání zamítl a potvrdil správnost rozhodnutí nižších soudů. Zároveň však významně upřesnil právní argumentaci a vysvětlil několik důležitých principů:
1. Výměna stoupaček je důležitá záležitost
Soud nejprve opravil jeden závěr Vrchního soudu. Ten totiž rozhodl, že výměna stoupaček není natolik důležitá záležitost, aby jednotlivý vlastník mohl napadat usnesení shromáždění u soudu.
Nejvyšší soud s tímto nesouhlasil a jasně uvedl:
"Usnesení shromáždění o výměně stoupacího vedení v domě lze, co do závažnosti jím řešené záležitosti pro vlastníky jednotek i pro společenství samotné, přirovnat (zejména s ohledem na technickou a finanční náročnost realizace takové záležitosti) k rozhodnutí o výměně výtahů v domě nebo o výměně oken v domě."
To znamená: Výměna stoupaček JE důležitá záležitost, kterou může přehlasovaný vlastník napadnout u soudu. Jde o významný zásah do domu, srovnatelný s výměnou výtahů nebo oken.
2. Společenství má právo hradit i zásahy do bytů
Přesto soud rozhodl ve prospěch společenství. Proč? Protože vysvětlil zásadní princip:
Pokud je třeba při opravě společných částí zasáhnout do bytu, jde stále o správu domu.
Soud vyšel z § 1183 odst. 2 občanského zákoníku, který říká:
3. Stavební řešení bylo v pořádku
Soud také posoudil, zda bylo správné, že někteří vlastníci místo původních dřevěných předstěn vybudovali bytová jádra se zdmi nebo sádrokartonovými příčkami.
Závěr: Ano, bylo to v pořádku. Jde o obvyklé stavebně technické řešení odpovídající současným standardům bydlení. Vlastník má právo svůj byt stavebně upravovat v mezích svého vlastnického práva.
Ale: Pokud pak SVJ potřebuje dostat se k šachtě se stoupacím vedením, musí vlastník tento přístup umožnit a SVJ hradí vzniklou škodu (včetně uvedení do původního stavu).
Nejvyšší soud tedy řekl jasně:
✅ Společenství MŮŽE ze svých prostředků hradit bourací a zednické práce v bytech, pokud jsou nezbytné pro přístup ke společným částem (zde šachtě se stoupacím vedením)
✅ Společenství MUSÍ po ukončení prací uvést byt do původního stavu
✅ Jde stále o správu domu a pozemku ve smyslu zákona, nikoli o nedovolený zásah do výlučného vlastnictví
❌ Vlastník nemůže úspěšně namítat, že "vícepráce" v jeho bytě nemají být hrazeny ze společných peněz
Rozhodnutí Nejvyššího soudu přináší cenná vodítka pro praxi SVJ:
1. Řádná příprava shromáždění
Před hlasováním zajistěte:
✨Tip: Zveřejněte všechny dokumenty dostatečně dlouho před shromážděním (ideálně 2-3 týdny), aby se s nimi vlastníci mohli seznámit.
2. Co patří do smlouvy o dílo?
Při opravách zasahujících do bytů zahrňte do smlouvy:
3. Komunikace s vlastníky
4. Právní zakotvení v dokumentaci SVJ
Doporučení pro praxi: Do stanov zahrňte ustanovení, že "při provádění oprav společných částí má SVJ právo vstoupit do jednotek a provést nezbytné zásahy, přičemž škody způsobené oprávněnými zásahy hradí SVJ v rozsahu uvedení do původního stavu."
5. Co dělat, když vlastník nesouhlasí?
Pokud vlastník odmítá umožnit přístup:
Pokud vlastník napadne usnesení u soudu:
6. Časté chyby, kterým se vyhnout
❌ Nezahrnout "vícepráce" do smlouvy - Pokud pak vyjdou najevo další nutné práce, může být problém s financováním
❌ Nevysvětlit vlastníkům rozsah prací - Nejistota vede k odporu a konfliktům
❌ Nedokumentovat stav bytů - Při sporech o rozsah škody pak chybí důkazy
❌ Špatná komunikace termínů - Vlastníci si nemohou naplánovat dovolenou, práci apod.
❌ Podceňovat technický dozor - Nekvalitní práce v bytech mohou vést k reklamacím a sporům
Situace: V domě s 60 byty se měnily stoupačky. V některých bytech byly šachty přístupné, v jiných zakryté bytovými jádry.
Řešení:
Výsledek: Bez konfliktů. Vlastníci oceňovali předem jasné informace.
Situace: Po výměně stoupaček vlastník reklamoval, že obklady nejsou stejné jako původní (které už nejsou dostupné).
Řešení:
Poučení: V dokumentaci vždy uvádět "uvedení do stavu odpovídajícího původnímu", ne "naprosto identického".
Situace: Majitelka bytu dlouhodobě bydlela v zahraničí a tvrdila, že nemůže být přítomna předání bytu.
Řešení:
Poučení: Flexibilita a vstřícnost při jednání většinou vede k dohodě.
Klíčové citace z rozhodnutí 26 Cdo 1750/2025
K důležitosti záležitosti:
"Důležitý důvod pro přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je dán tehdy, jestliže dotčeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití."
K rozsahu správy domu:
"Legální definici správy domu a pozemku obsahuje ustanovení § 1189 odst. 1 občanského zákoníku, jež vymezuje tuto správu jednak negativně jako vše, co nenáleží vlastníku jednotky, a jednak pozitivně jako vše, co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí."
K právu vlastníka upravovat byt:
"Vlastník jednotky je v mezích svého vlastnického práva a při respektu k omezením daným vlastnickým právem ostatních vlastníků jednotek a působností společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku oprávněn svou jednotku mj. spravovat, stavebně upravovat."
K zodpovědnosti za škody:
"Právní úprava počítá s tím, že v rámci výkonu správy domu společenstvím vlastníků jednotek může dojít k nezbytnému zásahu do stavebního stavu jednotky v domě; je-li jím způsobena škoda, je ji povinno společenství vlastníku jednotky (ze svých prostředků) nahradit. Primárním způsobem náhrady škody je přitom uvedení do původního stavu."
K rozsahu oprávnění SVJ:
"Jestliže v rámci smlouvy o dílo byly Společenstvím sjednány též výše uvedené 'vícepráce' zahrnující nezbytné zjednání 'stavebního přístupu' k šachtě domu obsahující stoupací vedení přes stěnu jednotek (...) a následné uvedení jednotky do původního stavu, jde stále o činnost v rámci výkonu správy domu společenstvím, jež jako taková je (může být) hrazena zhotoviteli z prostředků Společenství."
K výměně oken a výtahů jako důležité záležitosti:
K omezení přezkumu usnesení SVJ:
Rozhodnutí Nejvyššího soudu přineslo důležitá východiska pro všechna společenství vlastníků:
✓ Můžete legitimně hradit i bourací a zednické práce v bytech, pokud jsou nezbytné pro opravy společných částí
✓ Zajistěte řádnou přípravu – technické posudky, cenové nabídky, položkový rozpočet
✓ Komunikujte s vlastníky otevřeně a včas
✓ Dokumentujte vše (fotografie, protokoly, podpisy)
✓ Máte právo napadnout důležitá rozhodnutí SVJ u soudu (do 3 měsíců)
✓ Výměna stoupaček je důležitá záležitost, kterou můžete napadnout
✓ Musíte ale umožnit přístup do bytu při opravách společných částí
✓ SVJ má povinnost uvést váš byt do původního stavu
Správa domu je společná věc všech vlastníků. Respekt, komunikace a dodržování zákonů a stanov – to je základ fungujícího společenství.
Právní rozbor vychází z usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 10. 9. 2025, sp. zn. 26 Cdo 1750/2025.
Tento článek má informativní charakter a nenahrazuje právní poradenství. V konkrétních případech doporučujeme konzultaci s advokátem specializujícím se na právo nemovitostí a společenství vlastníků.
📷 Zdroj foto: pixabay.com
______________________________________________________________________ CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:
V naší Poradně, naleznete nejčastější dotazy a manuály pro používání portálu Sousede.cz.
Pravidelně pořádáme bezplatné vzdělávací webináře s odborníky, registrace a záznamy naleznete ZDE
Pokud hledáte dodavatele služeb, nebo jen radu navštivte naše Tržiště.
Informační letáky s výhodami využívání pro Předsedy SVJ a Vlastníky bytových jednotek k vytištění a vylepení na nástěnku v domě.
Kompletní přehled funkcí a ceník naleznete přímo na webových stránkách.
Výstupy z odborné konference DOMUS a praktické zkušenosti expertů na rozúčtování služeb odhalují úskalí, se kterými se SVJ a bytová družstva potýkají při implementaci novely vyhlášky č. 269/2015 Sb.
Ptali jste se nás v poradně, zdali SVJ potřebuje mít zpracovanou dokumentaci k BOZP a ošetřená rizika. A my pro vás našli odpovědi!
Stačil jeden telefonát a pět milionů korun zmizelo. Místopředsedkyně klatovského SVJ podlehla promyšlenému podvodu a odeslala všechny prostředky z účtu společenství podvodníkům. Příběh, který může potkat každého statutára – a který ukazuje, že odpovědnost za cizí peníze je stejně vážná jako za vlastní. Jak se podobným situacím vyhnout a co říká zákon o osobní odpovědnosti předsedů SVJ?