Máme po prázdninách a opět se k nám dostalo téma krátkodobého ubytování přes platformy, jako je Airbnb nebo Booking. Dali jsme si za úkol shrnout klíčové poznatky, za jakých lze takto pronajímat a naopak co zákon zakazuje a vlastníky postihuje vysokými pokutami. Udělejte si jako vlastníci i výbory jasno.
Zásadním rozdílem mezi nájmem a ubytovací službou je účel pobytu a rozsah poskytovaných služeb, přičemž Airbnb je právně klasifikováno jako ubytovací služba.
Tento výklad definitivně potvrdil Městský soud v Praze (sp. zn. 6 Af 20/2020) v rozsudku z roku 2021, který judikoval, že poskytování ubytování prostřednictvím platforem jako Airbnb nebo Booking.com není nájmem, ale podnikatelskou činností směřující k zisku.
Při posuzování, zda jde o ubytovací službu, úřady sledují konkrétní znaky: délku pobytu (často v řádu dnů), frekvenci střídání hostů a poskytování doplňkových služeb, jako je úklid, výměna ložního prádla nebo nabídka snídaní. Pokud majitel nabízí byt na krátké úseky za účelem turistiky, vstupuje do režimu ubytovacích služeb, což s sebou nese povinnost vlastnit živnostenské oprávnění a plnit povinnosti ubytovatele. Na rozdíl od nájmu, kde je nájemce chráněn zákonem v otázce výpovědní lhůty, u ubytovací služby jde o čistě obchodní vztah.
Užívání bytu v rozporu s jeho kolaudačním rozhodnutím je porušením stavebního zákona č. 283/2021 Sb., který jasně definuje, k jakému účelu smí být stavba využívána. Bytový fond je ze zákona určen k trvalému bydlení (běžný život občanů), nikoliv k provozu komerčního ubytovacího zařízení. Pokud je prostor zkolaudován jako „byt“, jeho využití pro ubytování turistů představuje změnu v účelu užívání stavby, kterou musí schválit stavební úřad.
Aktuální postoj stavebních úřadů, zejména v Praze, Brně a Karlových Varech, je stále přísnější. Úřady argumentují tím, že ubytovací služby zvyšují zátěž pro okolí (hluk, pohyb cizích osob, intenzivnější využívání společných prostor) a vyžadují jiné standardy než běžné bydlení. Pokud kontrola ze stavebního úřadu zjistí, že je byt fakticky provozován jako hotelový pokoj, může zahájit řízení o zjednání nápravy a uložit vysokou pokutu. V Praze již proběhly desítky kontrol, které skončily příkazem k zastavení činnosti do doby, než dojde k řádné rekolaudaci jednotky.
Porušení účelu užívání stavby není pouze formální chybou. Má přímý dopad na požární bezpečnost a hygienické limity v domě. Stavební zákon v § 230 výslovně uvádí, že stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému v kolaudačním rozhodnutí (§230 bod 1) “Stavbu, která vyžaduje povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí a jen k účelu vymezenému v tomto rozhodnutí” . Jakákoli odchylka, která má vliv na životní prostředí, bezpečnost nebo požární ochranu, vyžaduje nové posouzení. Ubytovací služby tyto parametry mění už jen z podstaty vyšší fluktuace osob, které nejsou seznámeny s únikovými cestami a provozním řádem objektu tak, jako stálí obyvatelé.
Od 1. ledna 2027 se zásadně mění pravidla hry s příchodem nového zákona o cestovním ruchu a digitálního systému eTurista. Tento systém ukončí éru „anonymního“ pronajímání bytů.
Tím odpadne papírová administrativa, avšak úřady získají okamžitý přehled o počtu ubytovaných osob, délce pobytu a tržbách, což znemožní krácení daní či neodvádění místních poplatků.
Zdroj obrázku: e-turista.czRekolaudace je nezbytná v okamžiku, kdy chcete krátkodobé ubytování provozovat legálně a trvale jako hlavní podnikatelskou činnost. Proces změny účelu užívání stavby začíná podáním žádosti na příslušný stavební úřad. K žádosti je nutné přiložit projektovou dokumentaci, která prokazuje, že jednotka splňuje technické parametry pro ubytovací zařízení. Mezi nejnáročnější požadavky patří požární bezpečnost (např. protipožární dveře s vyšší odolností, nouzové osvětlení) a hlukové studie, které musí potvrdit, že provoz ubytování nebude nadměrně obtěžovat sousedy.
Klíčovým a často nejproblematičtějším bodem je souhlas Společenství vlastníků jednotek (SVJ). Ačkoliv majitel disponuje vlastnickým právem, změna účelu užívání bytu na komerční ubytovací jednotku zasahuje do práv ostatních vlastníků a správy domu. Většina stanov SVJ vyžaduje pro takovou změnu souhlas kvalifikované většiny (často 75 % nebo i 100 % vlastníků). Bez souhlasu SVJ stavební úřad rekolaudaci obvykle neschválí, protože změna užívání mění poměry v domě, zvyšuje náklady na úklid, opotřebení společných částí a může snižovat komfort bydlení ostatních rezidentů.
Tip – Vzorové vyjádření pro SVJ: Mělo by obsahovat jasný popis záměru, závazek k dodržování nočního klidu hosty a návrh na zvýšení příspěvků do fondu oprav z důvodu vyššího využití společných prostor. Transparentní komunikace se sousedy je jedinou cestou, jak předejít budoucím žalobám na zdržení se činnosti nebo podnětům ke kontrolním orgánům. Je důležité si uvědomit, že rekolaudace je nevratný proces (resp. zpětná změna na byt je opět administrativně náročná), který může ovlivnit budoucí prodejní cenu nemovitosti.
Mýtus: „Mám živnostenský list, takže podnikám legálně.“
Živnostenské oprávnění řeší pouze osobu podnikatele, nikoli prostor. I se živností zůstává provoz Airbnb v bytě bez rekolaudace nelegální z hlediska stavebního práva.
Ne. Živnostenský list je pouze jednou z podmínek. Pro legální provoz musíte mít jednotku zkolaudovanou k ubytování, plnit daňové povinnosti, odvádět místní poplatky a hlásit hosty cizinecké policii.
Pokud jde o příležitostné ubytování (jednou za čas ve volném pokoji), stavební úřady to obvykle tolerují. Pokud je však pokoj nabízen komerčně a soustavně, jde o ubytovací službu se všemi zákonnými důsledky.
Nejlepší obranou je soulad se zákonem. Při kontrole spolupracujte, předložte dokumentaci a prokažte splnění bezpečnostních standardů.
Právní prostředí pro krátkodobé ubytování v České republice prochází zásadní transformací. Kombinace přísné judikatury a zavádění systému eTurista v roce 2027 znamená konec šedé zóny. Proaktivní přístup k rekolaudaci a důsledné plnění povinností je jedinou cestou k dlouhodobě udržitelnému a bezpečnému podnikání.
Zdroj foto: gemini.google.com ______________________________________________
Nenašli jste v našem magazínu odpověď na specifický problém, který aktuálně řešíte ve vašem SVJ nebo bytovém družstvu? Chybí vám podrobnější návod k právním, ekonomickým či technickým aspektům správy domu? Vaše podněty jsou pro nás klíčové. Napište nám do redakce na e-mail redakce@sousede.cz, jaké téma by vás zajímalo více. Rádi se mu v některém z příštích článků detailně pověnujeme, přizveme odborníky z praxe a připravíme pro vás srozumitelné řešení. Tvoříme tento obsah pro vás – pojďme společně zlepšovat bydlení v našich domech.
______________________________________________________________________ CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:
V naší Poradně, naleznete nejčastější dotazy a manuály pro používání portálu Sousede.cz.
Pravidelně pořádáme bezplatné vzdělávací webináře s odborníky, registrace a záznamy naleznete ZDE
Pokud hledáte dodavatele služeb, nebo jen radu navštivte naše Tržiště.
Informační letáky s výhodami využívání pro Předsedy SVJ a Vlastníky bytových jednotek k vytištění a vylepení na nástěnku v domě.
Kompletní přehled funkcí a ceník naleznete přímo na webových stránkách.
Program Nová zelená úsporám prochází zásadní proměnou. Stát mění filozofii podpory rekonstrukcí – pro většinu žadatelů se těžiště přesouvá od přímých dotací k bezúročným úvěrům bez poplatků. Pro SVJ a bytová družstva, která zvažují zateplení nebo komplexní revitalizaci, to znamená nové možnosti, jak investici zafinancovat.
Přinášíme novinky z letošní červnové konference H2 HEATING - Vodík v budovách. Jaké legislativní novinky čekají na ČR a tím i zástupce bytových domů? Je třeba se vodíků bát? Nebo se stane důležitou součástí dekarbonizačního procesu? Čtěte dále zjistíte, co se na nás jako statutáry chystá.
Od 1. července 2026 vstupuje v účinnost zásadní reorganizace stavební správy. Pro předsedy SVJ a bytová družstva to znamená jediné: stará pravidla hry končí. Pokud plánujete rekonstrukci, zateplení nebo modernizaci výtahů, musíte se připravit na zcela nový procesní model. Co všechno se mění a na co si dát pozor?