Květen je obdobím, kdy jsou shromáždění v plném proudu. Dostáváme do redakce dotazy, které se týkají chyb v obsahu hlasování na shromáždění, kdy dochází k záměně role shromáždění vs. výkonu spoluvlastnických práv. Pojďme se podívat nato, v jakých případech se nejčastěji chybuje?
Např. rozhodnutí o uzavření smlouvy o věcném břemeni, prodeji části společných prostor, zřízení služebnosti apod. – nejde o běžnou správu, ale o výkon spoluvlastnického práva. Takové rozhodnutí není v působnosti shromáždění SVJ podle § 1208 OZ, ale je třeba rozhodnutí všech spoluvlastníků podle spoluvlastnických pravidel (§ 1129 a násl. OZ).
Chyba: SVJ rozhodne nadpoloviční většinou přítomných, ač by bylo třeba souhlasu všech spoluvlastníků (nebo 3/4, pokud jde o významné zásahy).
Například u změny účelu společných částí (např. pronájem střechy k umístění BTS stanice), SVJ hlasuje jako by šlo o běžnou agendu, ale jde o zásah do spoluvlastnického práva, který může vyžadovat souhlas všech dotčených vlastníků (např. pokud se tím naruší užívací práva).
SVJ jako právnická osoba nemá automatické oprávnění činit právní jednání, která přesahují rámec běžné správy. Pokud má např. uzavírat smlouvu o prodeji části pozemku, musí mít k tomu výslovné pověření od vlastníků jako spoluvlastníků, nikoli jen usnesení shromáždění jako orgánu.
Často se na shromáždění hlasuje o tom, zda někdo „může změnit dispozici bytu“, i když do toho SVJ nemá co mluvit, protože se jedná o výlučné vlastnictví. Shromáždění se tím dostává mimo svou pravomoc, a takové usnesení je neplatné.
Při hlasování o zásadních otázkách (např. změna velikosti spoluvlastnických podílů, prodej části společných prostor) je potřeba souhlas všech nebo kvalifikované většiny podle § 1128 a 1129 OZ. Pokud SVJ rozhoduje pouze podle vnitřních pravidel nebo stanov, hrozí neplatnost právního jednání.
Pojďme si ještě uvést názorné příklady z praxe, které dobře ilustrují zmíněné chyby při hlasování v rámci SVJ:
Situace: Shromáždění SVJ schválilo nadpoloviční většinou hlasů přítomných vlastníků prodej úzkého pruhu pozemku (společné části) sousedovi, který chtěl rozšířit svůj vjezd. SVJ následně podepsalo kupní smlouvu a peníze přijalo na účet.
Chyba: Toto rozhodnutí nebylo v působnosti shromáždění, protože šlo o nakládání se společnou věcí jako spoluvlastníci, nikoli o běžnou správu domu. Takové rozhodnutí mělo být přijato podle § 1128 OZ – tedy souhlasem všech spoluvlastníků jednotek.
Důsledek: Prodej byl napadnut nehlasujícím vlastníkem. Soud smlouvu zneplatnil pro nedostatek oprávnění k jednání – SVJ nebylo zmocněno, a rozhodnutí bylo přijato v rozporu se zákonnými pravidly pro výkon spoluvlastnictví.
Situace: Shromáždění SVJ schválilo instalaci základnové stanice mobilního operátora na střeše domu – rozhodnutí prošlo většinou přítomných. Uzavřela se nájemní smlouva, SVJ inkasuje roční nájem.
Chyba: Umístění BTS stanice (základnové stanice) představuje zásah do užívání společné části a může ovlivnit některé vlastníky (hluk, záření, přístup techniků). Z hlediska práva jde o omezení spoluvlastnického práva, a tudíž se vyžaduje souhlas všech dotčených spoluvlastníků, případně kvalifikovaná většina podle § 1129 OZ.
Důsledek: Jeden z vlastníků žaloval neplatnost nájemní smlouvy a požadoval odstranění zařízení. Soud přiznal, že SVJ překročilo svou působnost a že k uzavření takové smlouvy by musel být buď souhlas všech vlastníků, nebo jejich pověření.
🎯 Oba příklady ukazují důležitou praxi: SVJ sice spravuje dům, ale není automatickým zástupcem spoluvlastníků pro právní jednání mimo běžnou správu. Je klíčové tyto případy předem správně právně kvalifikovat a postupovat podle správných pravidel.
A ještě jeden z příklad přímo ze soudní judikatury, která se týká hranice mezi působností SVJ a výkonem spoluvlastnických práv – a často se cituje jako precedenční:
Judikát:
🧾Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 5. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2659/2019
Skutkový stav: SVJ schválilo na shromáždění uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene (právo chůze a jízdy přes část pozemku ve vlastnictví domu) ve prospěch sousední nemovitosti. Hlasování proběhlo většinou přítomných členů SVJ. Jeden z vlastníků jednotek (který hlasoval proti) podal žalobu na neplatnost smlouvy o věcném břemeni.
Právní závěr soudu: Nejvyšší soud rozhodl, že:
„Rozhodování o zřízení věcného břemene k pozemku ve vlastnictví všech vlastníků jednotek jako spoluvlastníků nenáleží shromáždění SVJ ve smyslu § 1208 OZ. Jde o právní jednání, které přesahuje běžnou správu a musí být činěno se souhlasem všech spoluvlastníků, ledaže byli jinak zmocněni.“
Důsledek: Rozhodnutí SVJ nebylo způsobilé k uzavření smlouvy. Smlouva o zřízení věcného břemene byla shledána neplatnou, protože SVJ překročilo svou působnost a rozhodlo způsobem, který není v souladu se zákonem o spoluvlastnictví.
Praktické poučení: Shromáždění SVJ nemůže samo rozhodovat o právních jednáních, která zasahují do spoluvlastnického práva – např. zřízení věcného břemene, prodej části pozemku, výpůjčka střechy pro technické zařízení, apod. V těchto případech je třeba:
🔍 Praktický dopad: Pokud SVJ rozhodne nad rámec své zákonné působnosti, hrozí neplatnost uzavřených smluv a právní odpovědnost členů výboru.
🛑 Pozor: Nestačí většina hlasů na shromáždění – je nutné řídit se pravidly pro spoluvlastnictví podle občanského zákoníku (§ 1128 a násl.).
Hlasujte moudře a správně
Pro redakci SousedeCZ, Zlata Botero Vašková
______________________________________________________________________ CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:
V naší Poradně, naleznete nejčastější dotazy a manuály pro používání portálu Sousede.cz.
Pravidelně pořádáme bezplatné vzdělávací webináře s odborníky, registrace a záznamy naleznete ZDE
Pokud hledáte dodavatele služeb, nebo jen radu navštivte naše Tržiště.
Informační letáky s výhodami využívání pro Předsedy SVJ a Vlastníky bytových jednotek k vytištění a vylepení na nástěnku v domě.
Kompletní přehled funkcí a ceník naleznete přímo na webových stránkách.
Rekonstrukce bytového domu bývá pro předsedy SVJ velkou zkouškou. Koordinace více firem, řešení problémů a komunikace s vlastníky často znamenají desítky telefonátů a mnoho starostí. Stále více domů proto volí jednodušší řešení – jednoho partnera, který zajistí rekonstrukci od začátku až do konce.
Také jste na své fasádě bytového domu našly díry po útoku ptactva? Nejste v tom sami. Jak postupovat abyste nešli proti zákonům, ale přitom chránili přírodu a naše létající přátele?
Program Nová zelená úsporám 2026+, prochází největší proměnou ve své historii. Od června 2026 končí éra, kdy stát posílal miliony přímo na účet společenství po skončení stavby. Nově se stát spojuje s bankami, aby vlastníkům nabídl cestu k energetické soběstačnosti skrze bezúročné úvěry. Jak se na tuto „revoluci“ připravit a proč hraje klíčovou roli tzv. renovační pas?