Často se ptáte, co dělat, když nesouhlasíte s rozhodnutím shromáždění SVJ. Má přehlasovaný vlastník šanci se bránit? Ano – občanský zákoník nabízí prostřednictvím § 1209 OZ možnost obrátit se na soud. Zeptali jsme se našich právních partnerů, jak v praxi postupovat, jaké jsou zákonné podmínky a kdy má takový návrh šanci na úspěch.
Rozhodování v rámci společenství vlastníků jednotek (SVJ) má často zásadní dopad na právní postavení jednotlivých vlastníků. Pokud vlastník jednotky nesouhlasí s rozhodnutím přijatým shromážděním, má v určitých případech možnost obrátit se na soud. Občanský zákoník (dále jen „OZ“) poskytuje přehlasovaným vlastníkům jednotek možnost právní ochrany prostřednictvím § 1209 OZ. To umožňuje domáhat se soudního přezkumu přijatého rozhodnutí shromáždění, ovšem za předpokladu splnění zákonných podmínek. Na co je třeba pamatovat?
Podle § 1209 odst. 1 OZ: „Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.“ Za přehlasovaného vlastníka je judikaturou považován nejen ten, kdo hlasoval proti rozhodnutí, ale i vlastník, který se neúčastnil shromáždění z omluvitelných důvodů (např. zdravotních) nebo mu nebyla řádně doručena pozvánka.
Podmínkou úspěchu návrhu je důležitý důvod, který zákon však nedefinuje. Nejvyšší soud vyložil, že tento pojem odpovídá dřívějšímu pojmu „důležitá záležitost“ podle zákona o vlastnictví bytů. Judikatura pak dovodila, že důležitý důvod je dán tehdy, pokud přijaté usnesení přímo zasahuje do právního postavení vlastníků jednotek nebo do podstaty jejich vlastnictví z hlediska účelu využití. Za takové případy byla označena např. volba členů výboru, změna stanov nebo komplexní stavební úpravy domu financované úvěrem. Naopak např. navýšení příspěvků do fondu oprav za důležitou záležitost obvykle považováno není (!)
Návrh na vyslovení neplatnosti je nutné podat do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět. Pokud byl přítomen na shromáždění, počíná lhůta běžet dnem jeho konání. Po jejím uplynutí právo zaniká a návrh podaný opožděně bude soudem zamítnut. V rámci návrhu lze rovněž žádat o dočasný zákaz jednání podle napadeného rozhodnutí. Takový návrh se posuzuje jako návrh na předběžné opatření, včetně případné povinnosti složit jistotu.
Zásah do soukromoprávních vztahů Společenství je podle Nejvyššího soudu přípustný pouze ve zcela odůvodněných případech. Ačkoliv zákon formálně umožňuje navrhnout soudu, aby o věci rozhodl, v praxi to znamená přezkum platnosti přijatého rozhodnutí, nikoliv jeho úplné nahrazení soudním výrokem. Soud přezkoumává, zda bylo rozhodnutí přijato v souladu s právními předpisy a stanovami, a pokud zjistí pochybení a závažný zásah do práv vlastníků, může rozhodnutí zneplatnit. Může rovněž rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění.
Současně podle § 1209 odst. 3 OZ může každý vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla zařazena na program shromáždění, avšak nemohla být projednána z důvodu jeho neusnášeníschopnosti. I zde je vyžadována existence důležitého důvodu. Ačkoliv zákon výslovně nestanoví lhůtu pro podání návrhu, převládá názor, že i zde se použije tříměsíční lhůta. Vedle postupu ve smyslu § 1209 OZ existuje i možnost podat návrh na vyslovení neplatnosti rozhodnutí podle § 258 OZ, který se uplatní tehdy, pokud je rozhodnutí v rozporu se zákonem nebo stanovami. Tento postup je však zaměřen na jiný typ přezkumu a vztahuje se i na rozhodnutí jiných orgánů SVJ, nikoliv pouze na případy přehlasovaného vlastníka na shromáždění. Zpravidla se uplatňuje ve spojení s návrhem podle § 1209, přičemž podmínky pro její uplatnění jsou obsahově velmi blízké.
🧩 Pro redakci SousedeCZ, advokátní kancelář Pikes Legal a SVJPrávník.cz
📷 Zdroj foto: pixabay.com
______________________________________________________________________ CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:
V naší Poradně, naleznete nejčastější dotazy a manuály pro používání portálu Sousede.cz.
Pravidelně pořádáme bezplatné vzdělávací webináře s odborníky, registrace a záznamy naleznete ZDE
Pokud hledáte dodavatele služeb, nebo jen radu navštivte naše Tržiště.
Informační letáky s výhodami využívání pro Předsedy SVJ a Vlastníky bytových jednotek k vytištění a vylepení na nástěnku v domě.
Kompletní přehled funkcí a ceník naleznete přímo na webových stránkách.
Výbor SVJ plánuje pořízení kamerového systému, ale naráží na limity svých pravomocí. Jak správně postupovat, když jde o investici přesahující rámec běžné správy? Kdy je nutné svolat shromáždění a jaký význam má informovaný souhlas vlastníků? Právník radí, jak na to – krok za krokem.
🏠 Vyúčtování za služby kolem bydlení je každoroční „strašák“. Často se na nás obracíte s dotazy, co dělat, když dorazí nejasné, nepřesné nebo dokonce chybné vyúčtování. Zeptali jsme se našich partnerů, jak podobné situace řešit správně a bez zbytečných komplikací.
Volba nového výboru, rezignace předsedy a schvalování účetní závěrky patří mezi klíčové okamžiky v životě každého společenství vlastníků jednotek. Tyto procesy s sebou nesou řadu právních i praktických otázek, které mohou být pro členy SVJ často nejasné. Jaká lhůta platí po rezignaci předsedy? Kdo je zodpovědný za podpis účetní závěrky, když dochází ke změně ve vedení? V následujícím článku přinášíme přehled pravidel a doporučení, která vám pomohou zvládnout tyto situace v souladu se zákonem i dobrými zvyklostmi.