Rozhodování o velkých opravách v SVJ, jako je zateplení nebo výměna oken, bývá často provázeno konflikty. Častým argumentem opozičních vlastníků je, že okna či lodžie jsou v jejich výlučném vlastnictví a společenství jim do nich nemá co mluvit. Nejvyšší správní soud (NSS) však v nedávném rozsudku č. j. 5 As 90/2024-62 vnesl do této problematiky jasno.
V posuzovaném případě žalobkyně nesouhlasila s kompletní revitalizací bytového domu ve Štětí. Argumentovala tím, že okna, balkónové dveře a podlahy lodžií jsou podle Prohlášení vlastníka z roku 2006 v jejím výlučném vlastnictví. Protože k výměně těchto prvků nedala souhlas, mělo být dle jejího názoru stavební povolení nezákonné.
Krajský soud jí původně dal za pravdu, ale Nejvyšší správní soud toto rozhodnutí zrušil. Proč?
NSS připomněl, že bytové spoluvlastnictví je specifické. Vlastnictví jednotky není absolutní a je omezeno nutností hospodařit s budovou jako celkem. Jak uvádí Listina základní práv a svobod: „Vlastnictví zavazuje“. Odpovědnost vlastníka se projevuje právě v rámci spoluvlastnictví budovy vůči ostatním.
Soud potvrdil, že i když jsou okna či lodžie podle starších prohlášení součástí jednotky, jejich stavební prvky, které tvoří hlavní konstrukce nebo vnější plášť budovy, jsou vždy společnými částmi domu.
Zásadním závěrem pro všechna SVJ je, že pro účely stavebního povolení postačuje souhlas statutárního orgánu SVJ (předsedy nebo výboru).
Na základě tohoto rozsudku lze pro výbory SVJ a vlastníky definovat tato pravidla:
Závěr pro praxi: Pokud vaše SVJ plánuje zateplení a máte platné usnesení shromáždění, jeden nesouhlasící vlastník (např. s argumentem „já už si okna vyměnil sám“) nemůže legálně zablokovat vydání stavebního povolení pro celý dům. Správa domu jako funkčního celku má v tomto případě přednost před individuální vůlí jednotlivce.
Pro redakci sousedeCZ: Zlata Botero Vašková
Zdroj obrázku: Gemini
______________________________________________________________________ CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:
V naší Poradně, naleznete nejčastější dotazy a manuály pro používání portálu Sousede.cz.
Pravidelně pořádáme bezplatné vzdělávací webináře s odborníky, registrace a záznamy naleznete ZDE
Pokud hledáte dodavatele služeb, nebo jen radu navštivte naše Tržiště.
Informační letáky s výhodami využívání pro Předsedy SVJ a Vlastníky bytových jednotek k vytištění a vylepení na nástěnku v domě.
Kompletní přehled funkcí a ceník naleznete přímo na webových stránkách.
Správa bytového domu už dávno není jen sousedská výpomoc za láhev dobrého vína. Je to plnohodnotná manažerská role plná právní odpovědnosti, technických norem a neustálých legislativních změn. Nejnovější data za první polovinu roku 2026 jasně ukazují, že si to čeští vlastníci začínají uvědomovat.
Vést výbor SVJ znamená nést právní odpovědnost za bezpečnost domu. Jednou z nejsložitějších oblastí je provoz plynových rozvodů, kotelen a tlakových nádob (což je bez platných revizí legálně nemožné). Zákon ukládá SVJ striktní povinnost zajišťovat pravidelné kontroly a revize v přesně daných, opakujících se intervalech – u plynu a tlakových nádob je nutné provádět kontroly a revize každý rok. Mnoho členů výborů žije v mýtu, že když od revizního technika dostanou papír, mají splněno. Realita je ale jiná.
_„Podvodníci útočí na vaši babičku i peněženku!“ „Jak si skutečně ověřit, že vás o peníze prosí váš příbuzný?“ „Jak nenaletět falešnému bankéři?“_ Podvodníci vymýšlejí díky digitálním technologiím stále nové a nové fígle, jak z vás vymámit peníze. Výše uvedená varování jsou v médiích téměř na denním pořádku. Víte ale jak a proč před „kyberšmejdy“ ochránit SVJ?