Často se nás ptáte, jak je to s balkony, lodžiemi a terasami ve společných částech domu – kdo je smí užívat, kdo je má udržovat a co lze dělat bez souhlasu SVJ. Proto jsme se zeptali našich právníků a přinášíme vám přehled toho nejdůležitějšího, co by měl každý vlastník jednotky i člen výboru vědět.
Společné části domu jsou vymezeny v § 1160 občanského zákoníku a dále upřesněny prováděcím předpisem č. 366/2013 Sb. Podle § 5 písm. f) nařízení se mezi společné části řadí mimo jiné: „balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky“.
Balkon (předsazená konstrukce přečnívající přes nosnou zeď), terasa (venkovní část stavby) či lodžie (zastropený prostor v budově, který je otevřený navenek do prostoru). Užívání společných částí domu se řídí úpravou ve stanovách společenství vlastníků jednotek, které může určité činnosti omezit nebo zakázat, a to i v případě, že jsou ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky. Vlastník jednotky má pak povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, Je však nutné zdůraznit, že uvedený režim má jak své výhody, tak své nevýhody.
Na jednu stranu sice vlastníkovi vzniká právo užívat výlučně či společně s několika dalšími vlastníky dodatečný prostor. Na druhou stranu jim však může být uložena povinnost zdržet se určitého jednání a rovněž o tyto prostory se starat. Užívání těchto prostor se zřejmě promítne i do jejich příspěvku na správu domu. Uvedené, má oporu i v ustanovení § 1180 OZ, kde stojí: „Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku na správu domu a pozemku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.“
Z uvedené zákonné dikce vyplývá, že pokud je uživateli společné části uložena povinnost spravovat tuto část na vlastní náklad, je nezbytné tuto povinnost zohlednit ve výši příspěvku. Četná společenství pak mají tento postup, rovněž zakomponován přímo ve stanovách, což lze jednoznačně pro vyloučení pochybností doporučit. Nezřídka dochází k situacím, kdy může společenství vlastníků uložit zákaz určitého jednání, například zákazu kouření ve společných částech domu. Takové omezení se může vztahovat i na vlastníka jednotky, pokud má ve výlučném užívání balkon, lodžii či terasu, které jsou sice přístupné pouze z jeho bytu, avšak zůstávají společnou částí domu.
Vlastníci by pak dále měli mít na paměti, že pokud chtějí lodžie, terasy či balkony, které mají ve výlučném užívání, zasklít či nechat zrekonstruovat a zasáhnout tím do vnějšího pláště domu, je k tomu třeba souhlas shromáždění společenství, byť by tak činili na své vlastní náklady.
❗ Poruší-li povinnost, bylo by v krajním případě možné provedenou úpravu nechat odstranit na jejich vlastní náklady.
🧩 Pro redakci SousedeCZ, advokátní kancelář Pikes Legal a SVJPrávník.cz
📷 Zdroj foto: pixabay.com
______________________________________________________________________ CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:
V naší Poradně, naleznete nejčastější dotazy a manuály pro používání portálu Sousede.cz.
Pravidelně pořádáme bezplatné vzdělávací webináře s odborníky, registrace a záznamy naleznete ZDE
Pokud hledáte dodavatele služeb, nebo jen radu navštivte naše Tržiště.
Informační letáky s výhodami využívání pro Předsedy SVJ a Vlastníky bytových jednotek k vytištění a vylepení na nástěnku v domě.
Kompletní přehled funkcí a ceník naleznete přímo na webových stránkách.
Vedení společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo bytového družstva (BD) není hobby. Je to **odpovědná správa cizího majetku**, jehož hodnota i u průměrných domů v Praze dnes dosahuje stovek milionů korun. Přesto se v mnoha domech k řízení této „firmy“ stále přistupuje s metodami z doby kamenné.
Vést výbor SVJ znamená nést právní odpovědnost za bezpečnost domu. Jednou z nejsložitějších oblastí je provoz plynových rozvodů, kotelen a tlakových nádob (což je bez platných revizí legálně nemožné). Zákon ukládá SVJ striktní povinnost zajišťovat pravidelné kontroly a revize v přesně daných, opakujících se intervalech – u plynu a tlakových nádob je nutné provádět kontroly a revize každý rok. Mnoho členů výborů žije v mýtu, že když od revizního technika dostanou papír, mají splněno. Realita je ale jiná.
_„Podvodníci útočí na vaši babičku i peněženku!“ „Jak si skutečně ověřit, že vás o peníze prosí váš příbuzný?“ „Jak nenaletět falešnému bankéři?“_ Podvodníci vymýšlejí díky digitálním technologiím stále nové a nové fígle, jak z vás vymámit peníze. Výše uvedená varování jsou v médiích téměř na denním pořádku. Víte ale jak a proč před „kyberšmejdy“ ochránit SVJ?