Ze života předsedy SVJ: Jak drobná procesní chyba ve vedení SVJ stála statisíce

Proč je každé rozhodnutí důležité

Pražské SVJ Lounských 803 se stalo příkladem, jak může i drobné opomenutí vést k dlouhému a drahému sporu. Příběh, který byl uveřejněn v Hospodářských novinách dne 11.6.2025 smutně ukazuje, že i dobře míněné rozhodnutí může mít dalekosáhlé následky, pokud není provedeno v souladu se zákonem. Článek je určen všem předsedům SVJ, kteří chtějí předejít podobným problémům. Pojďme si jej rozebrat!

Klíčové body sporu:

• Transformace družstva na SVJ: Po převodu bytového družstva na SVJ pokračoval výbor v čele s bývalým předsedou Lubošem Frantou v činnosti a pobíral odměny za správu domu, které odpovídaly běžné praxi v jiných SVJ.
• Odměny bez schválení shromážděním: Výbor uzavřel dohody o provedení práce na správu domu, ale formálně chybělo schválení těchto odměn shromážděním vlastníků, což je zákonná podmínka pro jejich vyplácení.
• Rozkol a rezignace: Po třech letech došlo k rozkolu ve výboru, který vyústil v rezignaci celého vedení. Následně začali někteří vlastníci požadovat vrácení vyplacených odměn – po Frantovi 170 tisíc korun, po jeho zástupkyni 14 tisíc.

Rozhodnutí soudů:

• Městský soud v Praze: První soudní rozhodnutí dalo za pravdu členům výboru. Práce byla skutečně vykonána, odměny byly uvedeny v účetní závěrce a shromáždění bylo o jejich výši informováno. Soud proto neshledal porušení zákona.
• Nejvyšší soud: SVJ se však odvolalo a Nejvyšší soud případ vrátil k novému projednání. Klíčovým argumentem bylo, že bez písemného souhlasu shromáždění s uzavřením smlouvy o odměnách nemají členové výboru na odměnu nárok. Nejvyšší soud tak potvrdil zásadu, že výkon funkce člena výboru je bezplatný, pokud shromáždění nerozhodne jinak.

Klíčová pochybení výboru:

• Formální nedostatky: Největším pochybením bylo neobnovení souhlasu shromáždění s vyplácením odměn po transformaci družstva na SVJ. Zvyk z minulosti zde nestačí – zákon vyžaduje jasné a písemné schválení vlastníky.
• Nedostatečná komunikace: Výbor nedostatečně komunikoval s vlastníky o nutnosti schválení odměn a o právních důsledcích jejich absence.
• Smluvní vztahy: Uzavření dohod o provedení práce mezi členy výboru a SVJ bylo právně problematické, protože výkon funkce člena orgánu právnické osoby nespadá pod zákoník práce a nelze jej řešit dohodou o provedení práce.

Na co si dát pozor při vedení SVJ

Klíčové body k zapamatování

• 1️⃣. Odměny musí schválit shromáždění: Výplata odměn členům výboru je možná pouze na základě schválení shromážděním vlastníků. Bez tohoto souhlasu je výplata odměn neplatná a může být požadováno jejich vrácení.
• 2️⃣. Transparentnost a komunikace: Veškerá rozhodnutí týkající se financí a odměn musí být transparentně komunikována a řádně zapsána v zápisech ze shromáždění.
• 3️⃣. Právní forma odměn: Výkon funkce člena výboru není možné řešit dohodou o provedení práce. Odměny jsou příjmem ze závislé činnosti a podléhají dani i odvodům podle platných zákonů.
• 4️⃣. Péče řádného hospodáře: Výbor by měl vždy jednat s maximální péčí a v souladu se zákonem, jinak hrozí nejen finanční sankce, ale i ztráta důvěry vlastníků.
• 5️⃣. Důsledky sporů: Dlouhodobé spory a nejasnosti mohou vést k finančním ztrátám a zhoršení sousedských vztahů, což se v konečném důsledku dotkne všech vlastníků.

Doporučení pro předsedy SVJ/BD

• Vždy si ověřte, že všechny odměny a zásadní rozhodnutí jsou schváleny shromážděním a řádně zaznamenány.
• Pravidelně informujte vlastníky o hospodaření a plánovaných výdajích.
• Využívejte právní poradenství při změnách stanov či při převodu družstva na SVJ.
• Pamatujte, že vaše práce je zásadní pro fungování domu – ale jen správně nastavené procesy a transparentnost zajistí klidné soužití a ochranu před zbytečnými spory.

Závěrem:

Příběh SVJ Lounských 803 je varováním pro všechny předsedy SVJ a bytových družstev. I drobná formální chyba může mít dalekosáhlé následky. Důslednost, právní jistota a otevřená komunikace jsou klíčem k úspěšnému vedení společenství. Je nezbytné mít odpovídající komunikační nástroje, které vás při případném sporu podpoří a ukáží, že jste své rozhodnutí komunikovali a vaši vlastníci o něm věděli. Komunikace je základ transparentní správy a slouží jako ochrana vašeho jednání.

Přejeme bezproblémovou správu.

Pro redakci SousedeCZ: Zlata Botero Vašková

📷 Zdroj foto: pixabay.com

______________________________________________________________________ CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:

• V naší Poradně, naleznete nejčastější dotazy a manuály pro používání portálu Sousede.cz.

• Pravidelně pořádáme bezplatné vzdělávací webináře s odborníky, registrace a záznamy naleznete ZDE

• Pokud hledáte dodavatele služeb, nebo jen radu navštivte naše Tržiště.

• Informační letáky s výhodami využívání pro Předsedy SVJ a Vlastníky bytových jednotek k vytištění a vylepení na nástěnku v domě.

• Kompletní přehled funkcí a ceník naleznete přímo na webových stránkách.

• Objevte nejnovější trendy, tipy a novinky z naší oblasti. Náš blog je plný užitečných informací, které vám pomohou být vždy o krok napřed.