Kontrola topných soustav a technické revize zařízení
Energetické audity a kontroly vytápění jsou v posledních dvou letech jedním ze stěžejních bodů, na který se při správě domu klade důraz. Už novela zákona o hospodaření energií (zákon č. 406/2000 Sb.) zavedla pro vlastníky budov a SVJ povinnost pravidelně kontrolovat systém vytápění u objektů s celkovým instalovaným výkonem zdrojů nad 70 kW. Tyto kontroly měly poprvé proběhnout v roce 2023 a opakují se nejméně jednou za 5 let. Praxe však ukázala, že mnoho SVJ tuto povinnost nesplnilo, a proto se od roku 2025 státní orgány zaměřily důsledněji na vymáhání. Za opomenutí kontroly topné soustavy podle zákona o hospodaření energií hrozí pokuta až ve výši 200 000 Kč.
Odměny výboru a změny ve zdravotním a sociálním pojištění
Rok 2025 přinesl určité novinky v oblasti zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, v platném znění, zákon č. 187/2006 Sb., o nemocenském pojištění, v platném znění, dále také zákon č. 592/1992 Sb., o pojistném na všeobecné zdravotní pojištění, v platném znění, zákon č. 589/1992 Sb., o pojistném na sociální zabezpečení a příspěvku na státní politiku zaměstnanosti, v platném znění.
Souvisí zejména s odměňováním členů výborů SVJ a orgánů družstev. Například došlo ke změně limitů pro odvody na pojištění z těchto „funkčních odměn“, kdy se zvýšila rozhodná částka pro posouzení tzv. „zaměstnání malého rozsahu“ na výši 4 500 Kč měsíčně. Proto odměna člena výboru nebo představenstva družstva do výše 4 499 Kč měsíčně nepodléhá odvodu sociálního pojištění. Pozor však na zdravotní pojištění, právní úprava je zde poněkud odlišná u SVJ oproti družstvu. V případě bytových družstev se z odměn do částky 4 500 Kč zdravotní pojištění také neodvádí, zatímco u SVJ musí být zdravotní pojištění odvedeno vždy.
Rok 2026 má díky novele zákona č. 48/1997 Sb., o veřejném zdravotním pojištění, přinést sjednocení úpravy v oblasti odvodu zdravotního pojištění u družstva a SVJ. To znamená, že SVJ již nebude zatížena odvodem zdravotního pojištění stejně jako dosavadní družstvo (nyní by to bylo do částky 4.499 Kč).
Další novinkou bylo zvýšení limitu pro dohody o provedení práce (DPP). Od ledna 2025 se hranice pro odvod sociálního a zdravotního pojištění u DPP zvýšila z částky 10 000 Kč na částku 10 500 Kč měsíčně. Dohody o provedení práce do 10 499 Kč měsíčně tedy i nadále nepodléhají odvodům, nad tuto částku už ano. Povinnost hlásit každou dohodu příslušné OSSZ zůstává, i pokud je bez odvodů. Tato změna je relevantní pro SVJ či družstva, která zaměstnávají např. účetní či uklízečku na DPP. Mohou těmto osobám vyplácet o něco vyšší částky bez odvodů než dříve.
Zdanění odměn členů výboru podle zákona o daních z příjmů zůstává podobné jako dosud. U nižších odměn (do 4 499 Kč) se uplatní srážková daň ve výši 15 %, která je konečná a nemusí se uvádět v daňovém přiznání. U vyšších částek (od 4 500 Kč výše) nebo pokud člen výboru podepíše prohlášení poplatníka kvůli slevám, se aplikuje zálohová daň a příjem vstupuje do daňového přiznání.
Rok 2025 také zpřísnil pravidla pro zdanění určitých příjmů SVJ, zejména se jedná o příjmy z pronájmu společných prostor. Příjmy z pronájmu společných částí domu, např. pokud SVJ umožní reklamní poutač na fasádě, bývají v praxi převáděny na vlastníky jednotek. Avšak pozor, tyto příjmy náleží přímo vlastníkům a SVJ je do svých zdanitelných příjmů nezahrnuje.
Elektronizace a GDPR
I v oblasti vedení účetnictví a finanční transparentnosti stojí za zmínku elektronizace účetních dokladů jako novodobý trend. Nejedná se sice o povinnost, ale doporučuje se, aby SVJ i družstva přešla na moderní systém správy dokumentů. Elektronická archivace snižuje riziko ztráty dokladů a usnadňuje předávání agendy.
GDPR a ochrana osobních údajů členů společenství je dalším důležitým tématem. Ačkoli pravidla GDPR se od května 2018 zásadně nezměnila, praxe ukazuje, že mnoho SVJ si stále neví rady s tím, jak nakládat s citlivými údaji vlastníků jednotek. Je nutné mít na paměti, že úřady dohlížející na ochranu soukromí (ÚOOÚ) mohou kontrolovat i společenství vlastníků. Proto je namístě, aby SVJ věnovalo pozornost zabezpečení osobních dat, ať už jde o uchovávání seznamu vlastníků, evidenci dlužníků či zápisů ze schůzí, dále dbala na to, že tyto údaje nejsou přístupné nepovolaným osobám. Každé SVJ i družstvo by mělo mít základní pravidla pro práci s osobními údaji, ideálně zakotvená v nějaké interní směrnici nebo v organizačním řádu. Pokud správa domu využívá externí firmu, měla by být ošetřena zpracovatelská smlouva podle GDPR.
Spory související se správou domu
S rostoucí agendou přibývá také odpovědnosti na bedrech členů výboru SVJ a představenstev družstev. Tehdy nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., v platném znění) od roku 2014 výslovně stanovil, že členové volených orgánů musí jednat s péčí řádného hospodáře, tedy s nezbytnou loajalitou, potřebnými znalostmi a pečlivostí. Porušení těchto povinností pak jde ruku v ruce s odpovědností za škodu.
Za zmínku stojí i rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2024, sp. zn. 26 Cdo 19/2024, který jasně potvrdil, že k povinnostem SVJ při správě domu patří i zajistit, aby vlastníci jednotek mohli rozhodnout o opravách společných částí domu. Jednotlivý vlastník sice může na nutnost opravy upozornit, ale v zásadě sám nedokáže svolání schůze prosadit. O to více spočívá iniciativa na výboru SVJ. Pokud výbor nesvolá shromáždění nebo nezařadí nezbytnou opravu na program jednání, dopustí se tím zanedbání zákonné povinnosti řádné správy podle § 1189 občanského zákoníku. Výbor zkrátka musí na zjištěné závady reagovat v přiměřené době, primárně prověřit nahlášený problém, informovat o něm vlastníky a svolat shromáždění (případně iniciovat rozhodování mimo zasedání), kde se o potřebné opravě bude hlasovat. Naopak pokud výbor vůbec neumožní, aby se otázka nutné opravy na shromáždění projednala (tzn. ani po delší dobu nesvolá schůzi a problém ignoruje), nemůže taková nečinnost jít k tíži postiženého vlastníka. V takovém případě se může vlastník jednotky, kterému kvůli vadě společné části vzniká újma, přímo obrátit na soud.
Praktický význam tohoto rozsudku spočívá v připomenutí, že výbor SVJ má zákonnou odpovědnost aktivně zajišťovat řádnou správu domu. Dále verdikt Nejvyššího soudu podtrhuje, že právní úprava dává samotným vlastníkům nástroje, jak si vynutit řešení.
To ostatně platí i pro rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 1. 2025, sp. zn. 26 Cdo 1854/2024, který zdůraznil, že práva z vad bytu či společných částí může vedle SVJ uplatnit i samotný vlastník jednotky. V daném případě šlo o vady oken (odlupující se povrch a praskliny), kdy se určitý vlastník po marných reklamacích domáhal slevy z kupní ceny. Odvolací soud žalobu zamítl s tím, že aktivně legitimováno je jen SVJ (případně většina spoluvlastníků), aby se předešlo „roztříštění“ rozhodování o společných částech. Nejvyšší soud však nesouhlasil. Ustanovení § 1196 odst. 2 občanského zákoníku totiž zakládá oprávnění SVJ jednat vlastním jménem při uplatňování práv z vad, aby se zajistil efektivní postup ve věcech dotýkajících se více vlastníků. Na druhou stranu to ale neznamená, že by vlastník ztrácel možnost jednat sám. Jeden z praktických dopadů tedy je, že SVJ nemůže svou pasivitou „blokovat“ uplatnění nároků, potom přenechává prostor vlastníkovi, aby se sám domáhal náhrady.
Závěr
Pro fungování SVJ i bytových družstev v roce 2025 je typické zvýšení důrazu na prevenci rizik a transparentnost. Změny v odměňování a daních vyžadují, aby výbory upravily své postupy, například ve smlouvách o odměnách či způsob vyplácení, aby vše probíhalo legálně a efektivně. Digitalizace komunikace s úřady a vedení dokumentace přináší zjednodušení, ale i nové nároky na znalosti výborů. Výbory SVJ a představenstva družstev by proto neměly tyto změny podceňovat. Nabízí se například sjednání pojištění odpovědnosti a naplánování revizí, stejně jako osvojení si nových pravidel, aby byl zajištěn hladký chod správy domu.
🧩 Partnera JUDr. DAVID PYTELA, MBA, LL.M., advokát – najdete v tržišti firem ZDE
📷 Zdroj foto: AI
______________________________________________________________________
CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:
