Část bytů nesouhlasí s opravou lodžií

Odpovídá Mgr. Jan Eisenreich z SVJpravnik.cz:

oprava lodžií závisí na posouzení, zdali jsou lodžie společnými částmi domu nebo jsou ve vlastnictví člena společenství. Pro určení povahy lodžií je důležitá skutečnost, zda se jedná o jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů či jednotky dle nového občanského zákoníku.

1) Jednotky dle zákona o vlastnictví bytů

Zákona o vlastnictví bytů obsahoval demonstrativní výčet částí domu, které lze zejména považovat za společné části domu. V takovém případě lze za společné části domu považovat i další prostory, které nejsou v ustanovení zákona výslovně uvedeny. Výkladem zákona bychom tak mohli lodžie, na základě podobnosti stavební konstrukce s balkony, také zařadit mezi společné části domu, i přes to, že nejsou výslovně uvedeny mezi společnými částmi budovy, neboť současně je zákon o vlastnictví bytů nevymezuje ani jako součást jednotky. Rozhodující je v tomto směru prohlášení, které obsahuje přesné vymezení společných částí domu. Lodžie mohou být vymezeny jako společné části domu či u každé jednotky jako její příslušenství. V souladu s judikaturou Nejvyššího soudu, pokud prohlášení nikterak lodžie nevymezí, pak se na ně bude pohlížet jako na společné části domu, a to i v případě lodžií přístupných výhradně z bytu.

V případě, že jsou lodžie součástí jednotky, pak je oprava lodžie pouze právem vlastníka takové lodžie a nelze ho k jakýmkoliv krokům nutit. Z příspěvků na správu domu a pozemku nelze hradit opravy lodžií, které nejsou společnými částmi domu.

V případě, že by lodžie byly společnou částí domu, rozhoduje o opravě nebo stavební úpravě společné části shromáždění, převyšují-li náklady částku vymezenou ve stanovách společenství. Nestanoví-li stanovy tuto částku, musí náklady v jednotlivých případech převyšovat 1000 Kč v průměru na každou jednotku, aby o věci muselo být rozhodováno shromážděním. V případě, že náklady nepřevyšují stanovenou částku nebo se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, rozhodne o opravě výbor či předseda společenství., Pro rozhodování jednotlivých orgánů společenství je rozhodující, jak máte rozhodování vymezeno ve stanovách.

2) Jednotky dle NOZ

Nová úprava výslovně určuje, že jsou lodžie společnými částmi domu, a pokud jsou přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka jednotky. V souladu s obecnou zásadou smluvní volnosti je nicméně možné lodžie vymezit v prohlášení jako příslušenství jednotky.

Jestliže jsou lodžie společnými částmi domu, je v zásadě v působnosti shromáždění či statutárního orgánu společenství, aby o věci rozhodlo. Je zde nicméně nutné přihlédnout k tomu, jakým způsobem jsou ve stanovách řešeny příspěvky na správu domu.

Není-li stanovami určeno jinak, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Dle podílu na společných částech, který se obvykle odvíjí od podlahové plochy bytu, je vlastník povinen hradit příspěvky na správu domu a pozemku. Jestliže některá ze společných částí slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, měla by se výše příspěvku stanovit i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

Pro určení způsobu úhrady oprav lodžií je tedy významné, jak jsou lodžie vymezeny v prohlášení vlastníka a jak úhradu oprav společných částí domu upravují stanovy.

V případě jakýchkoliv dotazů jsem Vám plně k dispozici.

Mgr. Jan Eisenreich

Ladislav Drha, advokátní kancelář s.r.o.

Václavské nám. 802/56, 110 00 Praha

tel.č. 727835270