Co je dobré mít ještě ve stanovách?

Občanský zákoník požaduje minimum. Pokud ho rozšíříte a podrobně ve stanovách popíšete, jakým způsobem budou vlastníci jednotek vykonávat svá práva a povinnosti, neuděláte chybu. Stanovy jsou totiž závazné pro všechny členy SVJ, i ty, jenž hlasovali proti nim, i ty, kteří se členy stanou teprve v budoucnu. Navíc jsou veřejně dostupné (mají tzv. garantovanou publicitu), takže není nutné s nimi vlastníky jednotek zvlášť seznamovat. Zahrnutí dalších práv a povinností tak přinese více právní jistoty a klidu.

Doporučené náležitosti stanov lze rozdělit na dva tematické okruhy:

a) Práva a povinnosti, která se týkají vlastníka jednotky jako člena SVJ.

b) Práva a povinnosti, která jsou spojená s postavením vlastníka jako spoluvlastníka společných částí domu a pozemku.

V rámci prvně zmíněného okruhu se doporučuje podrobněji upravit například volbu do jednotlivých orgánů SVJ. Tzn. detailněji rozpracovat právo volit a být volen do dalších orgánů společenství. Dalšími orgány, které jak bylo uvedeno již v prvním článku, mohou stanovy zřídit, se myslí např. kontrolní orgány (kontrolní komise, revizor, dozorčí rada) nebo různé poradní orgány (např. rozpočtová komise, stavební komise, technická komise). Je u nich třeba ve stanovách vždy vymezit jejich působnost, přičemž nikdy nesmí konkurovat působnosti obligatorních (povinně zřizovaných) orgánů SVJ. Dobré je také konkretizovat podmínky pro volbu členů, zda do orgánu můžou být voleni pouze vlastníci jednotek nebo i externí osoby, zda osoby volené do daného orgánu musí mít určitou kvalifikaci nebo kdy vzniká u členů orgánu střet zájmů.

U všech volených orgánů je na místě vyřešit i další záležitosti jako jsou jejich kompetence, způsob svolávání tohoto orgánu nebo poskytování podkladů tomuto orgánu.

Vhodné je upravit způsob předávání informací od orgánů členům společenství. Tzn. zda a jak budou informace zveřejňovány (zde pozor na požadavky z oblasti ochrany osobních údajů), jakým způsobem je možné si informace od jednotlivých orgánů vyžádat, postup nahlížení do zápisů ze zasedání jednotlivých orgánů.

V neposlední řadě je třeba myslet i na záležitosti týkající se shromáždění, které nemusí být povinně upraveny: například právo účasti na shromáždění a hlasování na něm, praktické je vyřešit pozvánky na shromáždění (v jaké formě, kdy a komu budou zasílány), jak a kde budou dostupné podklady k jednotlivým bodům, které se budou na shromáždění probírat.

Velmi praktické je také umožnit hlasování per rollam (tedy hlasování mimo shromáždění) i pro jiné případy, než dovoluje zákon. To bylo dočasně umožněno během covidu díky tzv. Lex Covid, ale nyní je potřeba mít zvláštní ustanovení ve stanovách.

Druhý tematický okruh, z něhož je vhodné do stanov zahrnout více než je zákonem požadované minimum, je spojen se spoluvlastnictvím částí domu a pozemku.

Zde se nabízí prostor pro úpravu pravidel komunikace v rámci SVJ, a to jak od SVJ směrem k vlastníkům (dokladová a informační povinnost), tak i od vlastníka směrem k SVJ, tedy např. praktické rozpracování oznamovací povinnosti (komu, kam, jak). Vhodné je i stanovit pravidla pro pořizování kopií, nahlížení do dokumentů, termínů nahlížení, místa nahlížení (tedy vlastně konkretizování §1179 občanského zákoníku), aby osoba odpovědná za správu domu věděla, jak správně při nahlížení postupovat. Nahlížení se totiž většinou uskutečňuje v jejích prostorách (ať už se jedná o soukromý byt nebo kancelář).

Možné je rozvést právo obsažené v §1175 občanského zákoníku. Myslí se tím pravidla realizace přístupu SVJ do jednotky za účelem kontroly prací prováděných vlastníkem jednotky – kdo je oprávněn do jednotky vstoupit, jak často, jak má vypadat předchozí výzva. Je také dobré upravit postup zpřístupnění jednotky v případech, kdy budou prováděny práce, o kterých bylo řádně rozhodnuto a při kterých je zpřístupnění jednotky třeba.

Ve stanovách se také doporučuje definovat dvě slovní spojení: „údržba a drobné opravy“ a „nezávadný stav a dobrý vzhled domu“. První proto, že vlastník má zákonnou povinnost údržbu a drobné opravy provádět na společných částech domu, které má k výlučnému užívání a také u společných částí, které jsou součástí jeho jednotky. Druhé zmíněné slouží k docílení jednotného vzhledu domu, třeba díky tomu, že stanovy sjednotí barevné a materiálové provedení balkonů, stínících prvků nebo zakáží skladování nevzhledného nepořádku na balkonech.

Častou příčinou sporů mezi vlastníky jednotek bývají finance, proto je dobré zahrnout do stanov pravidla pro vypořádávání příjmů z užívání společných částí, které nejsou příjmem SVJ, ale které SVJ inkasuje. Nejlepší je, určit splatnost podílů z těchto příjmů tak, aby bylo možné je vyplácet společně s vyúčtováním služeb. Stejně tak je vhodné nastavit pravidla pro rozúčtování služeb spojených s užíváním jednotek a ve společných částech domu a způsob placení příspěvků. S financemi souvisí i vystavování potvrzení o dluzích, které přechází na nabyvatele jednotky při převodu jednotky, a u kterého je dobré upravit postup a lhůtu pro jeho vydání i jeho obsah.

Stanovy mohou řešit i ukládání pokut členům SVJ – působnost orgánů SVJ ve věci sankcí, podmínky uložení, výše uložení.

Jak jsme již uvedli je vhodné nově vytvořit třeba pravidla pro používání výtahu, pravidla pro pohyb zvířat v domě, zákaz kouření ve společných prostorách domu, zákaz neoprávněného umisťování věcí ve společných částech domu, zajištění úklidu, pravidla pro zamykání společného vchodu apod. Jaké jsou výhody uvedení těchto pravidel ve stanovách oproti uvedení v domovním řádu již také bylo řečeno (závaznost a vymahatelnost).

Výše uvedený výčet doporučených náležitostí stanov rozhodně není konečný. Shromáždění by ale vždy mělo dbát na to, aby při zanášení nových ustanovení do stanov neohrozilo vlastnické právo, neboť to je jednou z nejvíce právně chráněných hodnot v České republice. Dále by mělo dbát na to, aby nepřekročilo svoji působnost. Proti takovému jednání shromáždění se lze samozřejmě bránit soudně. Příkladem oblasti, ve které shromáždění nemá působnost je například zákaz užívání jednotek v domě ke krátkodobému ubytování (Airbnb), protože tím výrazně zasahuje do výkonu vlastnických práv jednotlivých osob.

Zdroj foto: Pixabay