Na častý dotaz čtenářů odpovídá JUDr. František Lébl, předseda Sdružení bytových družstev a SVJ
Z poznávací činnosti ústředí SMBD zjišťujeme, že v těchto otázkách nebývá vždy jasno.
Tuto záležitost řeší především § 154 a násl. NOZ. Pokud právní předpis nestanoví jinak, může být členem voleného orgánu jakákoliv právnická osoba bez ohledu na její právní formu. To má význam i pro SVJ, kde již neplatí požadavek, aby členem voleného orgánu byl vždy pouze člen společenství, ale způsobilý být členem voleného orgánu nebo zástupcem právnické osoby jako člena takového orgánu, může být jakákoliv osoba, která splňuje požadavky § 1205 odst. 2 NOZ. Takovými požadavky je pouze plná svéprávnost a bezúhonnost ve smyslu živnostenského zákona (obdobně též § 152 odst. 2 NOZ). Stanovy by mohly ovšem určit i další podmínky např., že členem voleného orgánu může být pouze člen SVJ. Stanovy též určí, zda je statutární orgán individuální (předseda) nebo kolektivní (výbor), viz § 1205 odst. 1 a též § 152 odst1 NOZ.
Členství ve voleném orgánu vzniká volbou s nutným souhlasem budoucího člena. Jinak funkce nevznikne. Podle § 1208 písm. c) u SVJ jsou členové volených orgánů voleni shromážděním vlastníků. To platí i o členství právnické osoby ve voleném orgánu SVJ.
Z členství ve voleném orgánu plynou některé povinnosti, které tam dříve nebyly např. notifikační povinnost, tedy informační povinnost oznámit tomu, kdo ji do funkce povolává osvědčení o úpadku, pokud od skončení insolventního řízení neuplynuly tři roky.
To platí i v případě, že úpadek nastal v průběhu výkonu funkce.
Dále je to povinnost péče řádného hospodáře. To znamená, že kdo přijme funkci člena voleného orgánu, bude ji vykonávat s nezbytnou loajalitou, péčí a potřebnými znalostmi. Kdo zjistí, že není této péče schopen, musí z toho vyvodit pro sebe důsledky. Jinak se jedná o nedbalost (viz. §159 odst.1 NOZ)
Dále se jedná o povinnost osobního výkonu funkce, což má vliv i na zastupování při jeho neúčasti (viz § 159 odst. 2). Konečně je to i ručení za závazky společenství, kde kromě speciální ručební povinnosti podle § 1194 odst. 2 NOZ platící pro všechny vlastníky jednotek, platí pro všechny členy statutárního orgánu společenství také ručební povinnost podle § 159 odst.3 NOZ, a to i když nevlastní v SVJ žádnou jednotku. Toto vše platí i pro zástupce právnické osoby ve voleném orgánu SVJ.
Občanský zákoník v § 154 výslovně připouští, aby se členem orgánu právnické osoby stala jiná právnická osoba. To je praktické zejména u SVJ kde často dochází k tomu, že žádný z vlastníků nechce vykonávat funkci ve statutárním orgánu a vlastníci využijí možnost zvolit i někoho, kdo není členem SVJ, popř. i nabídku různých firem a družstev na výkon funkce statutárního orgánu. Jakkoliv je třeba obezřetnosti při výběru takového subjektu, zejména u velkých družstev, která byla zpravidla původními vlastníky domů, je tato praxe běžná. V této souvislosti vyvstává otázka, jaké je postavení zástupce takové právnické osoby ve statutárním orgánu SVJ a jaké jsou požadavky na výkon funkce člena orgánu právnickou osobou. NOZ zásadně změnil toto pojetí a na místo orgánu jednajícího přímo jménem právnické osoby má člen statutárního orgánu právnické osoby postavení jejího zástupce. Zástupce je ten, kdo je oprávněn jednat jménem právnické osoby. Ze zastoupení vznikají práva a povinnosti přímo zastoupenému.
Právnická osoba, která je zvolena do statutárního orgánu SVJ přebírá veškeré povinnosti člena příslušného voleného orgánu. Podle § 154 NOZ zvolená právnická osoba určí fyzickou osobu, která ji bude ve voleném orgánu zastupovat. Pokud žádnou osobu nezmocní, zastupuje ji přímo ze zákona člen jejího statutárního orgánu. O tom, kdo bude právnickou osobu zastupovat ve voleném orgánu, zda zmocněnec nebo člen jejího statutárního orgánu, rozhodne statutární orgán dané právnické osoby. Statutární orgán, který se rozhodne pro zastoupení zmocněncem, uzavře s fyzickou osobou smlouvu o zastoupení a udělí ji písemnou plnou moc.
Zákon vyžaduje, aby zmocněncem byla výlučně fyzická osoba. Tato osoba nemusí být ani členem nebo zaměstnancem příslušné právnické osoby. Ovšem každý zmocněnec musí splňovat požadavky na způsobilost být zástupcem právnické osoby bez ohledu na to, zda jde o zmocněnce nebo člena statutárního orgánu. Podle § 159 odst. 2 NOZ je člen voleného orgánu povinen vykonávat svoji funkci osobně. Tento požadavek se vztahuje na fyzickou osobu, která právnickou osobu ve voleném orgánu zastupuje.
Nepovažuje se za možné, aby byl rozsah zástupčího oprávnění omezen z důvodu neúčinnosti vůči třetím osobám. Podle § 442 NOZ nemůže se zmocnitel vzdát práva toto zmocnění odvolat, nejsou-li pro to ujednány určité důvody. Zmocnění zanikne podle § 448 odst. 1 odvoláním zmocnitele, zánikem právnické osoby, smrtí zmocněnce nebo jeho výpovědí.
Zástupce právnické osoby ve voleném orgánu SVJ se zapisuje do veřejného rejstříku podle § 25 odst. 1 písm. g), h). To platí i pro člena statutárního orgánu, který bude zmocněn právnickou osobu ve statutárním orgánu SVJ zastupovat. Zápis nemá konstitutivní povahu a zmocněnec může jednat za právnickou osobu od okamžiku zmocnění. Není-li žádného zmocněnce, vzniká zastoupení členem statutárního orgánu okamžikem, kdy se právnická osoba stala členem voleného orgánu SVJ. Kolektivní statutární orgán právnické osoby rozhodne, který člen jejího orgánu ji bude zastupovat při výkonu funkce. To platí i v případě zániku zmocnění fyzické osoby. Není-li takový člen kolektivního orgánu určen u družstev, bude to z povahy věci a ze stanov předseda.
Ještě je třeba řešit otázku, zda zastupující fyzická osoba může dále zmocnit jinou fyzickou osobu udělením tzv. substituční plné moci. Z § 438 NOZ plyne, že za určitých okolností je to možné. Naproti tomu ale platí § 159 odst. 2 NOZ, ze kterého plyne, že člen voleného orgánu (kterým je i zástupce právnické osoby) může toliko pro jednotlivý případ zmocnit jiného člena téhož orgánu, aby za něj při jeho neúčasti hlasoval. Přikláníme se tedy k názoru, že jinou plnou moc ve smyslu § 438 udělit nemůže.
Co je uvedeno výše, ovšem platí pouze pro zastupování právnické osoby ve voleném orgánu. Je-li právnická osoba členem společenství (protože zde vlastní nějakou jednotku)
jedná na shromáždění vlastníků způsobem uvedeným v zákoně např. svým statutárním zástupcem podle § 164 NOZ nebo zmocněnou osobou. Takovou osobou může být např. zaměstnanec nebo její člen podle § 166 odst. 1 NOZ. Může se jednat i o jinou osobu zastupující právnickou osobu na základě plné moci podle § 441 a násl. NOZ. Neuplatní se zde režim § 154 ani § 1205 odst. 2 NOZ platící pro zastoupení ve voleném orgánu.
Dosluhující výtah poznáte podle stále většího počtu poruch i závažných nálezů při zákonem daných prohlídkách. A podle rostoucích nákladů na opravy. Stává se tak zhruba po 25 letech provozu. Výměna výtahu je skvělou příležitostí zvýšit bezpečnost i pohodlí a současně ušetřit. Poradíme, na co se zaměřit.
Správně odvzdušněné topení je základem pohodlného a úsporného bydlení v paneláku. Pokud radiátory šumí, zůstávají částečně studené nebo topí nerovnoměrně, je nejvyšší čas pustit se do jejich odvzdušnění. V našem praktickém návodu se dozvíte, proč je tento krok důležitý, jak poznáte zavzdušněný radiátor a jak jednoduše zvládnout celý postup krok za krokem.
Rostoucí ceny energií už nemusí být strašákem pro společenství vlastníků jednotek (SVJ) ani bytová družstva. Díky chytrému řešení od ARMEX ENERGY získáte dlouhodobě výhodné podmínky na dodávky elektřiny a plynu, které pomohou udržet rozpočet v rovnováze a ušetřit peníze tam, kde je to nejvíce potřeba.