Naše SVJ provedlo rekonstrukci fasád a balkonů. Můj původně bezvadný balkon je teď nefunkční, a to díky nekvalitní práci najaté firmy. Po ubourání dvou krajních řad dlaždic položila nové v opačném sklonu. Od té doby se na balkoně drží voda. Předseda SVJ tvrdí, že kromě balkonu je i dlažba společným prostorem SVJ. Má pravdu? Není dlažba v osobním vlastnictví majitele bytu?
ODPOVÍDÁ: MGR. EVA RATAJOVÁ, PRÁVNÍ ANALYTIK KLUSÁK ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ – LAW FIRM
Z dotazu není zřejmé, zda jednotky jsou vymezeny dle zákona č. 72/1994 Sb. či již dle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.
V případě, že se jedná o jednotky vymezené dle občanského zákoníku, je situace poněkud jednodušší, protože dle úpravy obsažené v občanském zákoníku, resp. jeho prováděcím předpisu – nařízení vlády č. 366/2013 Sb. – jsou balkony (a také terasy, lodžie i atria) společnými částmi domu, a to i tehdy, pokud jsou přístupné pouze z příslušné jednotky (tehdy jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky).
Obecně se soudí, že tato právní úprava má kogentní charakter a prohlášení vlastníka by s ní mělo být v souladu. Tedy i pokud je v prohlášení vlastníka uvedeno, že balkony jsou součástí či příslušenstvím jednotky (což se i po 1.1.2014 stává) lze spíše tvrdit, že takové ustanovení je neplatné pro rozpor se zákonem a že balkony jsou společnými částmi domu. Pokud v prohlášení vlastníka není výslovná zmínka o tom, že balkony jsou společnou částí domu, pak samozřejmě platí, že jsou společnou částí, protože tak stanoví zákon.
V případě, že se ovšem jedná o jednotky vymezené dle zákona č. 72/1994 Sb. (a takových případů je drtivá většina) je situace komplikovanější v tom, že dle zákona č. 72/1994 Sb. jsou sice balkony uvedeny (příkladmo) jako společné části domu, ovšem zákon připouští i jinou úpravu.
Balkony tedy mohou být vymezeny i jako součást či příslušenství jednotky. Rozhodující je úprava v prohlášení vlastníka. Pokud v prohlášení nejsou balkony definovány jako součást (či příslušenství) jednotky a pokud k takovému závěru nelze dojít ani z jiných ustanovení prohlášení vlastníka, platí že balkony jsou společnou částí domu.
Zdroj foto: pixabay.com
Konec roku je ideální příležitostí zkontrolovat technickou dokumentaci domu. Mnoho SVJ ale zjistí až při kontrole nebo pojistné události, že revize elektroinstalace chybí nebo je neplatná. Přehledně vysvětlujeme, co zákon vyžaduje, kolik revize stojí a proč se jejich odkládání nevyplácí.
Od výtahu očekáváme jediné. Aby spolehlivě sloužil. Máme pro vás praktické rady, jak k bezproblémovému provozu zařízení přispět, jak si usnadnit samotnou správu i spolupráci se servisní firmou, ale také jak zapojit samotné cestující.
Revize elektroinstalace je povinná každých pět let. Mnoho SVJ ale netuší, jak revize probíhá, kolik stojí a jak poznat kvalitní nabídku. Přinášíme praktický přehled pro předsedy a správce bytových domů.