ODPOVÍDÁ: MGR. EVA RATAJOVÁ, PRÁVNÍ ANALYTIK KLUSÁK ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ – LAW FIRM
Z dotazu není zřejmé, zda jednotky jsou vymezeny dle zákona č. 72/1994 Sb. či již dle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.
V případě, že se jedná o jednotky vymezené dle občanského zákoníku, je situace poněkud jednodušší, protože dle úpravy obsažené v občanském zákoníku, resp. jeho prováděcím předpisu – nařízení vlády č. 366/2013 Sb. – jsou balkony (a také terasy, lodžie i atria) společnými částmi domu, a to i tehdy, pokud jsou přístupné pouze z příslušné jednotky (tehdy jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky).
Obecně se soudí, že tato právní úprava má kogentní charakter a prohlášení vlastníka by s ní mělo být v souladu. Tedy i pokud je v prohlášení vlastníka uvedeno, že balkony jsou součástí či příslušenstvím jednotky (což se i po 1.1.2014 stává) lze spíše tvrdit, že takové ustanovení je neplatné pro rozpor se zákonem a že balkony jsou společnými částmi domu. Pokud v prohlášení vlastníka není výslovná zmínka o tom, že balkony jsou společnou částí domu, pak samozřejmě platí, že jsou společnou částí, protože tak stanoví zákon.
V případě, že se ovšem jedná o jednotky vymezené dle zákona č. 72/1994 Sb. (a takových případů je drtivá většina) je situace komplikovanější v tom, že dle zákona č. 72/1994 Sb. jsou sice balkony uvedeny (příkladmo) jako společné části domu, ovšem zákon připouští i jinou úpravu.
Balkony tedy mohou být vymezeny i jako součást či příslušenství jednotky. Rozhodující je úprava v prohlášení vlastníka. Pokud v prohlášení nejsou balkony definovány jako součást (či příslušenství) jednotky a pokud k takovému závěru nelze dojít ani z jiných ustanovení prohlášení vlastníka, platí že balkony jsou společnou částí domu.
Zdroj foto: pixabay.com
