Ještě před dvěma lety bylo běžné, že daň platil prodávající a kupující vystupoval v pozici ručitele pro případ, že by prodávající daň nezaplatil. Existovala také možnost smluvně přenést daňovou povinnost na kupujícího. „Podle platné legislativy je dnes pravidlo takové, že daňovou povinnost nese výlučně kupující, resp. nabyvatel nemovitosti. Prodávající už není ani ručitelem, zaplacení daně se ho proto žádným způsobem netýká,“ vysvětluje Ondřej Preuss, provozovatel webu DostupnyAdvokat.cz. Přenést daňovou povinnost na prodávajícího není možné. Daň tedy bude hradit vždy pouze ten, kdo nemovitost pořizuje.
Kdy se daň neplatí?
Platit daň musíte pouze u úplatných převodů, tedy zejména při koupi nemovitosti. Může se ale jednat také například o směnu pozemků. Daň naopak platit nebudete, když nemovitost někomu darujete. Zákon také vyjmenovává výjimky, kdy daň není nutné platit, i když jde o úplatný převod. Je to především při prvním prodeji nových domů nebo bytů.
Do kdy je potřeba podat daňové přiznání
Daňové přiznání se podává do konce března roku, který následuje po zapsání nového vlastníka do katastru nemovitostí. Pokud tedy letos koupíte byt, přiznání budete podávat do konce března 2019.
Formulář doručíte finančnímu úřadu, v jehož obvodu se kupovaná nemovitost nachází. Ve lhůtě pro podání daňového přiznání je také nutné zaplatit samotnou daň. „Pokud to nestihnete nebo třeba zapomenete, hrozí vám pokuta až 5 % z daně za pozdní podání daňového přiznání a také úrok z prodlení ve výši nejméně 14 % ročně,“ upozorňuje Ondřej Preuss.
Jak výši daně určit
Sazba daně z nabytí nemovitých věcí je 4 % procenta z ceny nemovitosti. Je ale potřeba porovnat sjednanou kupní cenu s cenou v daném místě obvyklou. Daň se pak počítá z vyšší z nich. Ve většině případů se bude počítat ze sjednané kupní ceny, to znamená, že za každý milion z kupní ceny zaplatíte státu dalších 40 tisíc korun na dani. „Toto pravidlo platí, pokud je kupní cena vyšší než 75 % ceny v daném místě obvyklé. Tu zjišťuje finanční úřad. Případně pokud je vyšší než 75 % z ceny stanovené znaleckým posudkem, který může kupující k daňovému přiznání doložit,“ vysvětluje advokát Preuss.
Ze 75 % ceny obvyklé nebo ze 75 % ceny zjištěné znaleckým posudkem by se daň vypočetla, pokud by tyto částky byly vyšší než cena kupní.
Je potřeba znalecký posudek?
K daňovému přiznání už dnes v drtivé většině případů znalecký posudek dokládat nemusíte. U běžných prodejů bytů, rodinných domů, chalup nebo garáží znalecký posudek nepotřebujete, protože finanční úřad porovnává sjednanou kupní cenu s cenou obvyklou. Vychází při tom z cenových map, případně z tabulkových hodnot podle stavu převáděné nemovitosti.
„Pokud by bylo výhodnější nechat si zpracovat znalecký posudek, je pak možné kupní cenu porovnat právě s cenou v posudku. Náklady na jeho vypracování je navíc možné odečíst od základu daně,“ prozrazuje Ondřej Preuss z poradny DostupnyAdvokat.cz.
