Kolik podpisů je třeba při změně prohlášení vlastníka

Odpovídá:

MGR. JAN BAUER, PRÁVNÍ ANALYTIK KLUSÁK ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ – LAW FIRM

Změna prohlášení je upravena v § 1169 odst. 2 občanského zákoníku, který stanoví, že: Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.“

PODMÍNKY PRO ZMĚNU PROHLÁŠENÍ VLASTNÍKA

První nezbytnou podmínkou pro změnu prohlášení tedy je, že o změnách rozhodují všichni ti vlastníci, kteří jsou změnou dotčeni. Odborná literatura přitom uvádí, že pokud se bude jednat o změnu, která se bude dotýkat společných částí domu (ať už ve prospěch, či v neprospěch přímo konkrétních vlastníků), pak je za „dotčené“ vlastníky nutno považovat všechny vlastníky v domě.

Stejně tak budou posuzovány změny, v důsledku kterých dojde k zásahu do stanovených spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Tyto změny se tedy týkají všech vlastníků jednotek v domě a všichni vlastníci proto musí podepsat písemnou dohodu o změně prohlášení.

Naopak, např. posunem hranic mezi dvěma byty navzájem by ostatní vlastníci jednotek zpravidla dotčeni být neměli a postačila by písemná dohoda pouze těchto vlastníků sousedních bytů.

Změna prohlášení a vklad do katastru nemovistostí

V případě, že je dohoda o změně prohlášení vlastníka listinou, na základě které je podáván návrh na zápis do katastru nemovitostí (typicky v případě změny spoluvlastnických podílů vlastníků na společných částech domu), musí být podpisy účastníků dohody úředně ověřeny.

§ 1169 ODST. 2 OZ – DVOUSTUPŇOVÁ ÚPRAVA

Souhrnem lze tedy k dotazu uvést, že ne každá změna prohlášení vlastníka musí být uzavřena mezi všemi vlastníky jednotek v daném domě a stejně tak ne každá dohoda o změna prohlášení vlastníka vyžaduje úředně ověřené podpisy účastníků.

V souvislosti se změnou prohlášení vlastníka je také nezbytné doplnit, že další podmínkou pro dosažení platné změny prohlášení je souhlas vlastníků jednotek s většinou hlasů, popřípadě kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení vlastníka, a to i když nejsou považovaní za „dotčené vlastníky“ ve smyslu předchozího výkladu a nejsou tedy stranami dohody dotčených vlastníků.

Úprava změny prohlášení v § 1169 odst. 2 občanského zákoníku tedy zavádí **„dvoustupňovou“ úpravu:**v prvním stupni je třeba dosáhnout platné dohody dotčených vlastníků a ve druhém stupni je třeba dosáhnout účinnosti písemným souhlasem potřebné většiny vlastníků.

Změna prohlášení vlastníka a rozhodnutí shromáždění

Z dotazu není zřejmé, o jakou změnu prohlášení vlastníka se v daném případě jedná. Nicméně považuji za potřebné doplnit, že v určitých případech (např. v případě změny účelu užívání jednotky) je další podmínkouk dosažení platné změny prohlášení vlastníka rozhodnutí shromáždění dle § 1208 občanského zákoníku (kdy např. ve zmiňovaném příkladu změny účelu užívání jednotky se jedná o rozhodnutí shromáždění dle § 1208 písm. f) bodu 2 občanského zákoníku).

Byť se tato podmínka jeví jako nadbytečná (když souhlas vlastníků se změnou prohlášení již bude dán postupem dle § 1169 odst. 2 občanského zákoníku (viz předchozí výklad), je to postup daný zákonem.

Dosud u odborné veřejnosti nevyřešenou otázkou je, zda lze rozhodnutí shromáždění ve smyslu § 1208 považovat současně za souhlas vlastníků jednotek se změnou prohlášení ve smyslu § 1169 odst. 2 občanského zákoníku. Do doby vyjasnění této otázky judikaturou soudů bych doporučoval pořídit jak písemný souhlas vlastníků jednotek se změnou prohlášení dle § 1169 odst. 2 občanského zákoníku, tak i nechat shromážděním schválit změnu prohlášení (např. dle § 1208 písm. f) bodu 2., občanského zákoníku).