Může nespokojený vlastník změnit rozhodnutí shromáždění?

„Já vás tady všechny dám k soudu!“ Rozhodování orgánů SVJ o společných věcech je velmi často spojeno s řadou intenzivních emocí a konfliktů. Má vlastník, jehož přáním nebylo vyhověno, zákonnou možnost rozhodnutí druhých zvrátit nebo je nechán na pospas hlasu většiny?

Může nespokojený vlastník změnit rozhodnutí shromáždění?

Soud může zasahovat i do obsahu rozhodnutí, ale omezeně

Až do novely v roce 2020 bylo možné obracet se na soud a žádat přezkoumání rozhodnutí orgánů SVJ pouze v procesně-právních věcech. Soud mohl vyslovit neplatnost nebo nicotnost rozhodnutí, ale nemohl zasahovat do věcného obsahu. Což bylo do určité míry správné, protože pokud bylo rozhodnutí autonomního orgánu provedeno dle předem určených pravidel a při zachování respektu k názoru jednotlivých hlasujících, mělo by toto rozhodnutí být všeobecně respektováno. Proto i v současné úpravě je možnost zásahu soudu do rozhodnutí limitována a rozhodně nelze u soudu zvrátit každé rozhodnutí orgánu SVJ, se kterým je jednotlivý vlastník nespokojen.

Podat návrh může jen přehlasovaný vlastník

Věcně, tedy z hlediska obsahu, může soud zasáhnout do rozhodnutí shromáždění, ale pouze za předpokladu, že jsou dodržena pravidla daná v §1209, odst.1 a 2 Občanského zákoníku. Nejdůležitějším je, že návrh na takové přezkoumání může podat pouze přehlasovaný vlastník. Správně určit, kdo to je, není v některých případech úplně jednoduché a judikatura se dlouhodobě zabývá výkladem tohoto pojmu.

K podání návrhu musí být důležitý důvod

Zákon dále stanoví, že pro podání takového návrhu musí být důležitý důvod. To v praxi znamená, že musí být nějakým způsobem rozhodnutím shromáždění přímo zasáhnuto do práv vlastníka nebo do podstaty předmětu vlastníka z hlediska účelu jeho využití. Například: je rozhodnuto o celkové rekonstrukci domu a vlastník s ní z nějakého závažného důvodu nesouhlasí, nebo je odvolán člen statutárního orgánu a vlastník má pocit, že to bylo nespravedlivé. Důležitým důvodem naopak není zvýšení poplatků nebo nespokojenost s rozúčtováním služeb, leda by zvýšení bylo nemorálně vysoké.

Jak soud rozhoduje?

Soud rozhoduje, zda se napadené rozhodnutí shromáždění může uskutečnit, nemůže uskutečnit nebo se může uskutečnit s výhradami či zajištěním, alevýčet možností v zákoně je příkladný a je na vůli soudu, jak nakonec rozhodne. Dokonce není ani vázán tím, co vlastník domáhající se přezkoumání, ve svém návrhu požadoval. Jak už bylo napsáno výše, neměl by ale soud svým rozhodování zasahovat do autonomie vůle orgánu SVJ. Proto je v zákoně pojistka: soud je vázán tzv. slušným uvážením. To je velmi vágní pojem. V praxi znamená, že by soud měl vždy dbát, aby rozhodnutí bylo racionální, nepřevážil v něm zájem jednotlivce nad zájmem celého společenství, respektoval všechny členy, buď stav v domě zlepšil nebo alespoň zachoval na stávající úrovni a v neposlední řadě nenarušil stabilitu v domě tím, že by zadal záminku k dalším konfliktům. I když to je samozřejmě velmi obtížné.

Přezkoumání rozhodnutí je možné jen po omezenou dobu

Stabilita a klid v domě jsou pro zákonodárce zásadní věcí, proto pro podání návrhu k soudu existuje lhůta, která je prekluzivní, což znamená, že po určité době zaniká. V tomto případě jsou to tři měsíce od okamžiku, kdy se o daném rozhodnutí vlastník dozvěděl nebo se o něm dozvědět mohl. Nezáleží, zda zasedání proběhlo prezenčně (a tedy si vlastník rozhodnutí přímo vyslechl) nebo per rollam.

Když je třeba rychlé řešení

Existují situace, kdy je nutné jednat rychle. Například, když je rozhodnutí spojeno s fyzickým výkonem nějaké úpravy domu nebo uzavřením smlouvy se třetí osobou, které by později bylo těžké měnit nebo by to vůbec nešlo. V tomto případě má přehlasovaný vlastník možnost využít možnosti domáhat se u soudu zákazu dočasně jednat. To je možné si představit jako více známe předběžné opatření. Soud zde musí rozhodnout bez odkladu, nejpozději do 7 dnů. Ale navrhovatel (zde tedy přehlasovaný vlastník) musí složit jistotu. Ta slouží k tomu, aby se SVJ mohlo zhojit, pokud by soud jeho rozhodnutí nezměnil, ale v důsledku průtahů způsobených tímto řízením by SVJ vznikla nějaká škoda. Například by přišlo o výhodnou cenu, kterou mu dodavatel nabídl pouze s časovým omezením nebo by se prudce zhoršil stav rekonstruované části a vznikly by tak další finanční náklady.

Zdroj foto: pixabay.com

______________________________________________________________________ CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:


Mohlo by vás zajímat

Kupujete bytovou jednotku v SVJ? Pozor na dluhy!

Kupujete bytovou jednotku v SVJ? Pozor na dluhy!

Ať už prognózám o tom, že ceny nemovitostí budou v letošním roce klesat věříte či nikoli, pokud se rozhodnete koupit jednotku, která je v domě, ve kterém existuje SVJ, vždy si při jejím převodu dejte pozor na dluhy předešlého vlastníka!

Potřebuje manžel plnou moc pro hlasování na shromáždění vlastníků SVJ?

Potřebuje manžel plnou moc pro hlasování na shromáždění vlastníků SVJ?

„Plnou moc k zastupování manželky? Jednou je to moje manželka, tak k čemu, sakra, zase nějaký další papír?!“ Požadavek na předložení plné moci od manžela při hlasování na shromáždění vlastníků SVJ se často neobejde bez hlasitých komentářů. Leckomu se totiž zdá tento požadavek proti logice institutu manželství. „To už jako ani nemůžu mluvit za svoji manželku?!“

Shrnutí webináře Předúvěrování dotací z programu Nová zelená úsporám

Shrnutí webináře Předúvěrování dotací z programu Nová zelená úsporám

Dne 1. června 2022 na den dětí proběhl webinář na téma “Předúvěrování dotací z programu Nová zelená úsporám” a jako druhé téma zaznělo “Co dělat při refixaci sazby úvěru” Webinářem nás provedla Zlata Botero za sousedé.cz a odborný obsah přednesl Ing. Ladislav Koucký z centrály ČSOB.