Klíčové bude zejména posouzení toho, zda likvidaci zasklení na balkonech je možno z pohledu vlastníků bytů, ke kterým tyto balkony náleží, považovat za škodu, kterou je možné oprávněně nárokovat.
Pokud by totiž k zasklení balkonů došlo bez získání nezbytných souhlasů příslušného orgánů společenství vlastníků (ať už se v době těchto prací jednalo o společenství vlastníků jednotek (SVJ) či jiný subjekt, nemohli by tito vlastníci požadovat za odstranění takto neoprávněně provedeného zasklení kompenzaci.
Vlastnické vztahy k bytům
Z formulace vašeho dotazu, tedy ze skutečnosti, že se jedná o dům starý 45 let, je patrné, že vlastnické vztahy k bytům se ve vašem domě budou spravovat ještě starou úpravou zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (který jinak pozbyl účinnosti k 31. 12. 2013), a nikoliv úpravou nového občanského zákoníku (zák. č. 89/2012 Sb.).
V rámci této úpravy je pak rozhodné, zda je v domě balkon prohlášením vlastníka budovy vymezen jako součást bytové jednotky. V opačném případě se jedná o společnou část domu, a k zásahu do ní bylo nutno získat souhlas příslušného orgánu společenství. I pokud by však balkon byl vymezen jako součást bytové jednotky, avšak zasklení balkonu by zasahovalo do fasády domu, tak bez ohledu na to, zda byla fasáda vymezena jako společná část budovy či součást bytové jednotky, bylo pro provedení takového zasklení nezbytné získat souhlas stavebního úřadu, jehož podmínkou byl předchozí souhlas společenství.
Pokud by tak při provedení zasklení balkonů některý z výše uvedených souhlasů chyběl, nepůjde v případě odstranění tohoto zasklení o škodu, kterou si vlastníci budou oprávněni nárokovat.
V opačném případě jde skutečně o nárokovatelnou náhradu škody, za předpokladu, že o ní při hlasování o provedení rekonstrukce v rámci shromáždění SVJ dotčení vlastníci nemohli vědět, přičemž za náhradu této škody skutečně odpovídá právě SVJ. Případná obrana by mohla být postavena na nevyhnutelnosti výměny zábradlí z důvodu zajištění bezpečnosti obyvatel domu, kdy lze argumentovat, že SVJ si tímto jen plní svou prevenční povinnost, pokud nebylo možné ani v minulosti tuto záležitost řešit šetrnějším zásahem.
Pomůže pojištění bytového domu?
Na otázku, zda lze tuto škodu hradit z pojistného krytí domu či bytu nelze bez znalosti konkrétních podmínek pojistných smluv s jistotou odpovědět, avšak v rámci standardního pojištění zvykne pojišťovna krýt jen poškození vzniklé náhodnou, resp. nepředvídatelnou událostí. V tomto případě jde o přímý následek rozhodnutí SVJ, je tedy pravděpodobné, že tato škoda pojišťovnou kryta nebude.
V takovém případě nezbývá než doporučit, aby ze strany SVJ došlo k aktivnímu jednání za účelem preventivní domluvy s dotčenými vlastníky budov na způsobu náhrady škody (kupř. postupným započtením oproti zálohám placeným vlastníky) tak, aby nedošlo k potenciálně nákladnému soudnímu sporu. Není-li ve stanovách SVJ uvedeno jinak, působnost ke sjednání takové dohody náleží výboru SVJ.
