Nejčastější závady novostaveb bytových domů podle inspektorů nemovitostí

Nosné a nenosné konstrukce

V námi kontrolovaných novostavbách jsme v poslední době žádné významné závady nosných konstrukcí nezaznamenali, což nasvědčuje tomu, že jak projektanti, tak zhotovitelé staveb kladou na tyto prvky patřičný důraz.

Častějšími závadami jsou poruchy nenosných konstrukcí, např. v důsledku dotvarování nosných konstrukcí. Jedná se zejména o praskliny u sádrokartonových příček a podhledů, případně praskliny v pórobetonových příčkách.

V konkrétní nemovitosti v naší případové studii byla v prvním podzemním podlaží zjištěná prasklina v pórobetonové příčce vedle dilatace v podlaze a stěně.

Střecha a střešní krytina, klempířské prvky

Další z nejčastějších závad u novostaveb s plochou střechou je nerovnost podkladu hydroizolace, kdy není zcela umožněn odtok dešťové vody a v ploše střechy se tvoří kaluže. S postupem času tak v těchto místech může docházet k rychlejší degradaci hydroizolační vrstvy.

Problematické bývají též detaily hydroizolace u prostupu prvků (komínky atd.) hydroizolační vrstvou a u střešních vpustí, kde hrozí zatékání do konstrukce střechy. Obvyklou závadou je dále chybné kotvení hydroizolace do atiky po obvodu střechy, kdy se v hydroizolační folii tvoří boule a průhyby.

Ve zkoumaném bytovém domě se objevili jak nerovnosti hydroizolace na střeše, tak neukotvená hydroizolace do atiky. Atika též nemá oplechování s dostatečným přesahem.

Exteriéry

Nejobvyklejšími závadami v exteriérech bytových domů bývá nerovnoměrné sesedání materiálu v okolí obvodových stěn se vznikajícími prohlubněmi, nekvalitně provedené detaily u vstupu do objektu, a nedostatečně odvodněné zpevněné plochy (zejména chodníky a vjezdy do podzemních garáží).

Na nemovitosti v naší případové studii inspektoři nemovitostí zjistili nedostatečné odvodnění cesty a propadání terénu v ploše, dále narazili na chybějící lapače střešních nečistot a nedostatečný počet poštovních stránek.

Fasáda, sokly

Nejčastějšími závadami fasád nových bytových domů bývají nekvalitně provedené detaily (např. nároží, rozhraní ostění a parapetních plechů), trhliny v ploše, závady v tmelení klempířských prvků na styku s fasádou. Dále se často vyskytují stékající nečistoty po fasádě.

Během inspekce nemovitosti v naší případové studii inspektoři zjistili všechny výše uvedené nejčastější závady a dále několik desítek dalších menších závad.

Balkony, lodžie, terasy

Nejčastějšími závadami balkonů (případně lodžií či teras) nových bytových domů bývají nekvalitně provedené povrchy (dlažby, sokly), ve výjimečných případech i včetně nedostatečného spádování. Dále se často vyskytují závady v provedení zábradlí a parapetů, zejména koroze těchto prvků.

Povrchy – zvláště dlažby, sokly a jejich spárování i tmelení - je nutné v celé ploše důkladně zkontrolovat pohledem zblízka a na několika místech poklepem, zda je dlažba přilepena v celé ploše – pokud tomu tak je, neměla by vydávat duté zvuky. Pokud jsou spáry popraskané, hrozí zatékání vody do dalších vrstev a závadu je nutné neprodleně opravit. V případě nedostatečného spádování povrchů bývá dokonce nutné odstranit celou nášlapnou vrstvu a nový povrch provést v dostatečném spádu. Pokud by SVJ tyto závady nestihlo uplatnit v záruční době, znamenalo by to značné náklady v řádech desítek tisíc na jednotku.

U zkoumané nemovitosti byly zjištěny nekvalitně provedené povrchy balkonů a teras (včetně nedostatečného spádování) a koroze zábradlí.

Vnitřní instalace

V rámci kontrol nových bytových domů před koncem záruky se inspektoři setkávají nejčastěji s problémy v oblasti vzduchotechniky, zejména u odtahů z kuchyňských digestoří. Závady v elektroinstalacích se vyskytují pouze výjimečně a bývají malého rozsahu, kdy k nápravě většinou stačí výměna některého z použitých prvků. Také stoupačky vody a kanalizace bývají většinou bez závad, stejně jako vnitřní rozvody plynu, pokud se v domě vyskytují.

Během inspekce nemovitosti v naší případové studii inspektoři zjistili zejména závady na vzduchotechnice a dále několik dalších menších závad.

Okna a dveře

Při kontrole novostaveb před koncem záruky se u otvorových výplní inspektoři nemovitostí setkávají nejčastěji s estetickými závadami a méně závažnými závadami ovlivňujícími funkci výplní. Okna mají často neseřízená kování, při dovírání drhnou nebo se naopak viklají. Dalšími typickými nedostatky jsou praskliny na styku parapetu a ostění okna. Také vstupní i interiérové dveře mají často neseřízené závěsy, případně nefunkční samodovírání či ovládací prvky.

U nemovitosti v naší případové studii inspektoři zjistili zejména závady v osazení parapetů, problematické vchodové dveře do bytu a dále několik dalších menších závad.

Závěr

Inspekcí nemovitosti získali vlastníci jednotek v bytovém domě souhrnný přehled závad (včetně fotodokumentace a zakreslení závad do plánů jednotlivých podlaží domu), který předali developerovi před koncem záruční doby.

Seznam zjištěných závad obsahoval celkem 256 položek (včetně méně závažných estetických závad). Díky kvalitním a kompletním výstupům z inspekce nemovitosti se zástupcům SVJ v rámci reklamačního řízení podařilo vyjednat odstranění všech uvedených závad. Náklady na provedení inspekce, které se u novostavby této velikosti obvykle pohybují v nižších desítkách tisíc, se jim tak mnohonásobně vrátily.

Uvedené závady jsou pouze ilustrativní ke specificky uvedeným oblastem. Nejedná se o kompletní výstup z inspekce nemovitosti.

Rozsah inspekce a vzorovou Zprávu z inspekce nemovitosti naleznete zde

Ing. arch. Marie Vyskočilová

Nemoinspekt