Své zkušenosti z praxe poskytují inspektoři nemovitostí - odborníci, kteří odhalují závady nemovitostí, například před rekonstrukcí. Na příkladu šestipodlažního cihlového domu z roku cca 1938 s celkem 23 jednotkami si ukážeme nejčastější závady a jejich navrhovaná řešení.
Dnešním dílem navazujeme na miniseriál z loňského roku, jehož poslední díl se zabýval interiéry. Dnes jsou na řadě exteriéry.
Exteriéry
Nejobvyklejšími závadami v exteriérech bytových domů bývají neupravený terén přivádějící srážkovou vodu k obvodovému zdivu, neudržované oplocení pozemku, a případně poškozené či nedostatečně vyspádované zpevněné plochy (zejména dvory činžovních domů).
Při dřívějších úpravách v okolí domu (např. kanalizační/vodovodní přípojky apod.) se může stát, že SVJ opomene dokončit úpravy terénu v bezprostřední blízkosti obvodových stěn a terén zůstane nevhodně vyspádovaný – tak, že přivádí srážkovou vodu k základům budovy. V takovém případě nezbývá, než terénní úpravy dokončit – vyspádovat terén směrem od objektu a provést podél stěn nový okapový chodníček. Okapový chodníček lze provést z betonových dlaždic (vyspádovaných od fasády). Nejedná se o příliš náročnou úpravu, náklady na provedení nového okapového chodníčku dosahují cca 400 Kč/bm.
Další zjevnou závadou, kterou jsou vlastníci jednotek často schopni dlouhá léta ignorovat, je neexistující nebo dožilé oplocení pozemku. Provedení nového oplocení se však může prodražit – náklady se pohybují od 200Kč/bm až po několik tisíc dle zvoleného standardu. Obzvláště problematické jsou zdi mezi dvory činžovních domů, kde jsou dvory v různých výškových úrovních – takové zdi bývají často vlivem tlaku zeminy vychýlené, v mezním případě hrozí i jejich zřícení. Oprava takové zdi zahrnující její statické zajištění může být výrazným zásahem do rozpočtu SVJ.
Vybetonované zpevněné plochy, které se stále nacházejí na mnoha dvorech činžovních domů, bývají často plošně popraskané a v celkově nevyhovujícím stavu. Tato závada je často zkombinována s nedostatečným vyspádováním či neexistencí dvorní vpusti, na ploše se tedy při dešti tvoří kaluže a v zimě je povrch mrznoucí vodou dále narušován. Také tato závada se může společenství vlastníků jednotek prodražit - odstranění stávajícího povrchu, příprava podkladu a položení nové vyspádované zámkové dlažby přijde zhruba na 1000Kč za m2.
V konkrétní nemovitosti v naší případové studii bylo zjištěné dožilé oplocení před kompletní rekonstrukcí - podezdívka plotu je vlivem tlaku zeminy vychýlena směrem do ulice, zatímco pletivo, sloupky plotu a branka byly dlouhodobě neudržovány a jsou silně poškozeny korozí.
Dále se před objektem nachází poškozená betonová plocha, včetně několika poškozených schodišťových stupňů.
Výskyt
Odhad nákladů
16 m zdi
32 000,-
47 m
71 000,-
51 m2
51 000,-
6 m2
3 000,-
Celkem odhad nákladů na navrhovaná opatření 13-16
157 000 Kč
Uvedené závady jsou pouze ilustrativní ke specificky uvedeným oblastem. Nejedná se o kompletní výstup z inspekce nemovitosti.
Podklady pro článek poskytl: NEMOinspekt
Každý podzim se ve společenstvích vlastníků opakuje obdobný scénář. Polovina domu si stěžuje na zimu, zatímco ta druhá demonstrativně větrá, protože je přetopeno. Kdy vlastně oficiálně začíná topná sezóna a kdo nese odpovědnost za teplo v radiátorech? Společně s naším partnerem, společností **Pražská teplárenská by Veolia**, jsme pro vás shrnuli klíčová pravidla, která by měl znát každý výbor SVJ i správce.
Menší bytové jednotky, snaha o nízké provozní náklady a podlahové vytápění v celé budově - bytový dům na Faměrově náměstí v Brně-Černovicích je téměř učebnicovým případem, kdy tepelné čerpadlo dává smysl. Vytápění i přípravu teplé vody zajišťuje ENBRA EDGE PRO L 12.1, a když je návrh od začátku promyšlený, projeví se to.
Kdo platí výměnu oken? Komu patří balkon přístupný jen z jednoho bytu? A může vlastník sám zasáhnout do zdi mezi pokoji? Otázky, které v klidném provozu domu nikdo neřeší – dokud nepřijde na řadu rekonstrukce. Právě tehdy se totiž ukáže, že hranice mezi společnými prostory a soukromým vlastnictvím bývá mnohem méně jasná, než se zdá. A že nejasnost dokáže zablokovat i jinak dobře připravený projekt.