Nejčastější závady starších bytových domů VII. díl - Balkony, lodžie, terasy

Poslední díl oblíbené minisérie o řešení závad staršího bytového domu navazuje na téma exteriérů. Dnes sérii završíme tématem balkonů, lodžií a teras.

Balkony, lodžie a terasy

Na úvod je vhodné uvést, že balkony, lodžie a terasy jsou společnými částmi nemovitosti v souladu s § 1160 NOZ. To samozřejmě i v případě, že určitá společná část (balkon, lodžie, terasa..) je přenechána některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. Zde je nutné doplnit, že společné části budovy nejsou jen nosné prvky - jde i o ty části, které opticky dům tvoří, jako jsou zábradlí lodžie, střešní terasy apod.

Tyto prvky bývají přímo vystaveny povětrnostním vlivům, a pokud jsou poškozeny či nekvalitně provedeny, hrozí zatékání do okolních konstrukcí. Případné opravy povrchu včetně hydroizolační vrstvy se často pohybují v řádech desítek tisíc korun za jednotku (v závislosti na výměře poškozené plochy).

(Poruchy nosných konstrukcí balkonů jsou řešeny dříve v oblasti „Nosné konstrukce“, v naší případové studii se jednalo o obnažení výztuže nosných desek balkonů, kdy je nutná sanace poškozených míst, zabraňující korozi výztuží.)

Závady balkonů, lodžií a teras se vyskytují ve dvou hlavních kategoriích – závady povrchů (nedostatečný spád, poškozená pochozí vrstva, nekvalitní navázání povrchu na okolní svislé konstrukce) a závady zábradlí (nevhodné kotvení či nebezpečná konstrukce zábradlí).

Ze závad povrchů se naprosto nejčastěji vyskytuje nedostatečné spádování (min. 1,75%). Vznikají tak na povrchu kaluže, které znepříjemňují užívání např. terasy a urychlují degradaci povrchu. Vzhledem k finanční náročnosti mají majitelé problematických teras tendenci přespádování povrchu terasy odkládat. Opravu je však nutné provést dříve, než začne přes poškozenou terasu pronikat voda do vodorovných nosných konstrukcí. Dle zvoleného technického řešení se cena celkové rekonstrukce povrchů a detailů terasy obvykle pohybuje okolo 2500Kč/m2.

Velmi častá jsou též poškození pochozí vrstvy - nedůsledný postup nebo nepříznivé počasí při provádění povrchu mohou zapříčinit vznik prasklin v pochozí vrstvě nebo vypraskání spár v dlažbě a uvolnění dlaždic. Praskliny se již zpravidla nezvětšují, ale v důsledku pronikání vlhkosti by postupně mohlo dojít k rozrušení dalších vrstev. V případě rozsáhlejšího poškození je vhodné opravu řešit provedením nové pochozí vrstvy, náklady pak snadno dosáhnou až 1000 Kč/m2.

Častou závadou bývá nekvalitní navázání povrchu na okolní svislé konstrukce - zejména nekvalitně provedené tmelení na spáře mezi pochozí vrstvou terasy a obvodovými stěnami, případně neutěsněné mezery mezi povrchem a krycím plechem. Tyto závady jsou obvykle relativně snadno odstranitelné s použitím trvale pružného butylového tmelu, stejně jako u ostatních závad povrchů je vhodné opravu provést co nejdříve.

Ohledně závad zábradlí se kromě běžného opotřebení a koroze můžeme často setkat s nevhodným kotvením, které může mít obdobné důsledky jako závady povrchů – tedy nebezpečí zatékání do okolních konstrukcí. Obecně by měli být sloupky zábradlí kotveny do vodorovné nosné konstrukce z boku nebo zdola (s ohledem na celistvost a hydroizolační spolehlivost pochozí vrstvy). Pokud je zábradlí nevhodně kotveno s prostupem přes pochozí vrstvu, hrozí zatékání a degradace dalších vrstev. Případná úprava kotvení či výměna zábradlí obvykle znamená náklady v desítkách tisíc korun.

Při amatérských úpravách či nekvalitní dodavatelské výstavbě lze často narazit na nebezpečné zábradlí, neodpovídající požadavkům ČSN. Nejmenší základní výška zábradlí činí 100cm, mezery ve výplni zábradlí mohou být široké max. 120mm. U předsazeného zábradlí nesmí být mezera k okraji pochozí plochy větší než 50mm. Můžeme se setkat též s nevhodně navrženým zábradlím, které umožňuje dítěti použít vodorovné prvky jako žebřík a přepadnout. Ve většině případů lze závadu relativně snadno odstranit doplněním výplně zábradlí, nicméně opatření je nutné provést co nejdříve, aby mezitím nedošlo např. k úrazu dítěte.

Ilustrační foto – nebezpečné zábradlí s vodorovnými prvky

V konkrétní nemovitosti v naší případové studii byly zjištěny závady v povrchu teras i nedostatečné spádování, v této kombinaci závad je nutná kompletní rekonstrukce nášlapné i podkladní vrstvy.

Č.

Položka

Závada

Kategorie závady

Návrh opatření

Výskyt

Odhad nákladů

20

Povrch teras

V ploše terasy není proveden dostatečný počet dilatačních spár, vlivem teplotní roztažnosti nesourodých materiálů dochází k poškození nášlapné vrstva - dlažby a spárování

Nutná rekonstrukce

Odstranění stávající nášlapné i podkladní vrstvy, nové provedení obou vrstev s dostatečným počtem dilatačních spár podle rozměrů a tvaru terasy

20 m2

50 000,-

21

Povrch teras

Nedostatečný spád terasy - terasa není v celé ploše vyspádována v doporučeném sklonu min. 1,75%, voda nemůže volně odtékat do vpustí terasy

Nutná rekonstrukce

V rámci doporučené rekonstrukce nášlapné i podkladní vrstvy je nutné provést dostatečné vyspádování podkladní vrstvy (směrem ke vpustím)

20 m2

--

Celkem odhad nákladů na navrhovaná opatření 20-21

50 000 Kč

Uvedené závady jsou pouze ilustrativní ke specificky uvedeným oblastem. Nejedná se o kompletní výstup z inspekce nemovitosti.

Podklady pro článek poskytl: NEMOinspekt