SVJ se často potýkají s problémem, který se na první pohled nemusí jevit jako zásadní, ale při bližším zkoumání zásadním je. Mluvíme o odložených věcech na chodbách domu. Bezprostředně sice nemusí ve standardním užívání chodby překážet, ale z důvodů požární bezpečnosti by tu zkrátka neměly být.
Umístění botníku na chodbu, která je zároveň jedinou únikovou cestou, se může jevit jako malichernost, ale v případě, že dojde k rozsáhlému požáru, může uvedený botník stát mezi evakuujícími se osobami a jejich cestou do bezpečí. Ve chvíli, kdy je úniková cesta plná dýmu a kouře, je opravdu na místě, aby byl průchod pokud možno naprosto volný a umožnil tak plynulou evakuaci i vícero osob najednou.
I přes výše uvedené se jistě najde spousta vlastníků bytových jednotek a SVJ, které takovou praxi tolerují či přinejmenším dostatečně důrazně neřeší. SVJ přitom mimo jiné odpovídá dle zákona č. 133/1985 Sb., o požární ochraně, za to, že udržuje volné únikové cesty a volný přístup k nouzovým východům. Pokud SVJ uvedené povinnost řádně neplní, hrozí mu uložení pokuty až do výše 500 000 Kč. Zájem SVJ na udržení volných únikových cest (obvykle právě chodeb domu) je tak nejenom faktický – tj. zajištění ochrany zdraví a majetku osob, ale jde i o zájem na ochraně SVJ před hypotetickým uložením citelné sankce.
I s ohledem na výše uvedené lze SVJ důrazně doporučit, aby ve své kompetenci učinilo maximum zajištění volných únikových cest a zajistilo omezení zejména hořlavých předmětů na chodbách na zcela nezbytné minimum.
S uvedenou povinností se pojí i další konsekvence. V případě, že opravdu dojde k požáru, obrátí se SVJ na pojišťovnu, aby škody způsobené požárem uhradila. V pojistných smlouvách je nicméně obvykle obsaženo ustanovení, které limituje výši pojistného plnění v případě, že pojistník nedodržel právní předpisy týkající se požární bezpečnosti (tj. zejména nezajistil, že na chodbách se nenachází hořlavé předměty). I v tomto ohledu lze tak SVJ důrazně doporučit, aby důsledně dbalo na dodržování pravidel požární bezpečnosti.
Jak ovšem výše nastíněné problémy ze strany SVJ řešit? Nabízí se řada více či méně uspokojivých postupů, nicméně je třeba upozornit na skutečnost, že ani jedno z níže prezentovaných řešení není jediným ani zaručeně fungujícím postupem.
V prvé řadě je na místě vyzvat vlastníka takových věcí (dále pro zjednodušení též jako „škůdce“) ústně se snahou o domluvu a smírné řešení věci. Pokud se domluva mine účinkem, je na místě přistoupit k formálnímu vytýkacímu dopisu se stanovenou lhůtou ke zjednání nápravy. Je vhodné, aby SVJ mělo ve stanovách zakotven postup, jak v daném případě postupovat, pokud ani vytýkací dopis nepovede k uspokojivému řešení.
Modelový příklad úpravy ve stanovách: 1) Písemná výzva k nápravě s přiměřenou lhůtou ke zjednání nápravy; 2) Odstranění věcí na náklady škůdce; 3) Uskladnění věcí na náklady škůdce. Úprava takového postupu v domovním řádu, pokud není přímo součástí stanov SVJ, se nejeví jako dostatečná, neboť vymahatelnost ustanovení domovního řádu je přinejmenším diskutabilní.
Dále lze zvážit, aby SVJ zakomponovalo přímo do stanov smluvní pokuty, které bude ukládat osobám, jež budou porušovat pravidla požární bezpečnosti. Opakovaným ukládáním smluvních pokut a jejich důsledným vymáháním lze vytyčeného cíle dosáhnout a škůdce tak donutit k dodržování požárních předpisů. Je ovšem nutné upozornit, že názory na vymahatelnost smluvních pokut obsažených ve stanovách SVJ se poněkud liší a danou problematiku příliš neřeší ani judikatura.
SVJ může rovněž škůdce diplomaticky upozornit na to, že svým jednáním se dopouští přestupku na úseku požární ochrany, za nějž může být fyzické osobě uložena pokuta až do výše 25 000 Kč, kterou ukládá hasičský záchranný sbor kraje.
V případě, že výše uvedené způsoby nepovedou ke zjednání nápravy, nabízí se možnost podat k soudu zápůrčí (tzv. negatorní) žalobu, kterou se bude SVJ (resp. vlastníci) domáhat toho, aby škůdce upustil od svého protiprávního jednání (tj. odstranil věci z chodby). V případě, že bude na základě podané žaloby vydán pravomocný rozsudek, je možné zahájit exekuční řízení a nechat vymáhání dané povinnosti na soudním exekutorovi. V případě, že se SVJ rozhodne postupovat prostřednictvím žaloby, je vhodné mít k dispozici stanovisko profesionála na úseku požární ochrany, který bude schopen konstatovat, zda je uvedený stav v rozporu s příslušnými právními předpisy (zejm. detailními prováděcími vyhláškami). Lze ostatně obecně doporučit, aby SVJ provádělo prostřednictvím specializovaných subjektů pravidelné kontroly na úseku požární bezpečnosti a zjištěné nedostatky oznamovalo jednotlivým členům.
V opravdu krajním případě lze zvažovat i postup dle ust. § 1184 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, tedy nařízený soudní prodej jednotky. Pokud nebude škůdce respektovat v předchozím odstavci zmíněné pravomocné rozhodnutí, a bude tím podstatně omezovat nebo znemožňovat práva ostatních vlastníků jednotek, může soud nařídit na návrh SVJ nebo dotčeného vlastníka i prodej bytové jednotky.
Předmětem tohoto článku byl pouze stručný nástin možných způsobů řešení, nikoliv vyčerpávajícím způsobem. Je vždy nezbytné postup přizpůsobit situaci v daném domě a konkrétnímu škůdci tak, aby SVJ dosáhlo kýženého efektu za užití nejméně drastických prostředků.
Odložené věci ve společných prostorech trápí mnoho SVJ. V příštím čísle se proto podíváme, jak řešit odložené věci ve sklepech, kočárkárnách a dalších společných místech v domě.
Modernizace osvětlení je jednou z nejrychlejších cest k úsporám v rozpočtu SVJ. Ale jak vybrat řešení, které bude fungovat na chodbách, ve sklepě i u výtahů? Představujeme Prodisc III – systém, který díky své variabilitě dokáže pokrýt potřeby celého bytového domu jediným typem svítidla. Zjistěte, jak sjednotit design domu, zvýšit bezpečnost a radikálně snížit účty za elektřinu.
Digitální transformace dorazila i do vodárenství. A s ní nové možnosti, jak dělat měření vody rychleji, přesněji a bez zbytečné administrativy. V posledních letech jsme proto pracovali na systému, který dokáže celý proces odečtu fakturačních vodoměrů plně automatizovat. A dnes už víme, že to funguje — a že to zásadně mění způsob, jakým mohou vodárny pracovat.
Zima dá společným prostorám bytových domů zabrat víc, než se na první pohled zdá. Špinavé stěny, mapy od vlhkosti nebo drobná poškození výmalby se často řeší až na jaře, právě tehdy ale vzniká největší přetlak poptávky. Kdy je ideální čas na výmalbu, kdo o ní rozhoduje a proč se ji vyplatí řešit včas?