Technický audit starších bytových domů: Proč by s ním neměla správa SVJ otálet

Na příkladu dvou pražských bytových domů, jejichž SVJ si nechala od společnosti Nemoinspekt Bytové domy s.r.o. zpracovat podrobnou stavebně-technickou inspekci, ukážeme, jak audit pomáhá SVJ lépe rozhodovat o investicích, předcházet škodám a argumentovat při jednání s nespokojenými vlastníky nebo mít podklad pro výběrová řízení realizačních firem.

Dům na Vinohradské

Dům z meziválečné doby má 7 nadzemních a 1 podzemní podlaží. Budova je součástí památkové zóny a obsahuje 24 jednotek a 3 nebytové prostory. Na první pohled působí udržovaně, ale podrobný technický audit odhalil skryté i zjevné závady, které výrazně ovlivňují technický stav i bezpečnost domu. Nejzásadnějším problémem jsou balkony, které se nacházejí v havarijním stavu. Dochází k zatékání do jejich konstrukce a zespodu opadává omítka. Zábradlí navíc neodpovídá současným normám a představuje bezpečnostní riziko.

Střešní krytina z asfaltové lepenky je na konci své životnosti, místy popraskaná a střecha jako celek je před kompletní opravou. Zhoršený stav je umocněn zastaralými klempířskými prvky a ucpanými dešťovými svody, kde dokonce dochází k tvorbě ledu, což může ohrozit spodní terasy a fasádu domu. V interiérech byly zaznamenány praskliny ve zdivu, které je nutné dlouhodobě sledovat a v případě prohlubování konzultovat se statikem. V suterénu byla nalezena zvýšená vlhkost ve stěně sousedící s jiným domem.

Velkým tématem jsou i okna a dveře. Některé výplně otvorů jsou ve velmi špatném až havarijním stavu. Interiérové dveře jsou nejednotné, mnohdy z doby socialismu, a v některých případech nevyhovují požárním ani bezpečnostním požadavkům.

Z hlediska technických zařízení byly sice rozvody vody a elektřiny v posledních letech částečně obnoveny, avšak nebyly doloženy revize plynu, což je závažné opomenutí.

Celkem bylo identifikováno 38 závad, z toho 5 vyžaduje okamžitou rekonstrukci. Celkové odhadované náklady na opravy činí 6,12 milionu Kč.

Libeňský dům

Čtyřpodlažní rohový dům s 12 byty a 5 nebytovými prostory v Libni vykazuje dlouhodobě zanedbaný technický stav. Zpráva z technické inspekce konstatuje velmi špatný technický stav budovy a doporučuje okamžitou realizaci několika zásadních opatření. Uliční fasáda je v havarijním stavu a představuje přímé riziko pro chodce. Omítka i části říms jsou uvolněné, hrozí jejich pád na veřejný chodník. Dvorní část objektu sice byla zateplena, avšak uliční fasáda trpí výraznými tepelnými mosty, kvůli nimž se v bytech tvoří mokré skvrny a plísně.

Technický audit dále odhalil vlhkost v suterénních prostorách, zejména ve skladu a místnosti vedle světlíku. Tyto prostory jsou dlouhodobě nevětrané a náchylné ke vzniku plísní.

Závažným problémem je krov střechy, který je ve špatném stavu. Přesto byla na tuto konstrukci položena nová krytina, což může do budoucna znamenat riziko statického selhání. Zcela nevyhovující je stav elektroinstalace a plynových rozvodů, ke kterým nebyly doloženy protokoly z povinných revizí. Chybí jakékoliv prvky požární ochrany – v domě nejsou hasicí přístroje ani zpracované požárně bezpečnostní řešení stavby.

Výměna oken a dveří bude v budoucnu nezbytná nejen z hlediska estetiky, ale i energetické efektivity. Původní dřevěná okna do světlíků neplní izolační funkci, plastová okna jsou na hranici své životnosti. Vstupní dveře jsou různorodé a neplní požadavky na bezpečnost.

Celkem bylo zaznamenáno 47 závad, z toho 8 s nutností rekonstrukce. Odhadované náklady: 8,76 milionu Kč.

Proč audit nepodceňovat

1️⃣ Včas odhalí rizika: Zatékající střecha nebo poškozený balkon může znamenat statické nebezpečí nebo finančně náročné opravy. V nejhorším i újmu na zdraví či na majetku.

2️⃣ Pomáhá prioritizovat investice: Ne každé SVJ má rezervu několik milionů. Technický audit pomůže rozhodnout, co je třeba opravit hned a co lze odložit.

3️⃣ Podklad pro plánování a komunikaci s vlastníky: Opravy lze řídit podle objektivní zprávy, předložit plán oprav na shromáždění SVJ a předejít zbytečným konfliktům.

Co auditem získáte

• Kompletní pasportizaci technického stavu
• Fotodokumentaci závad
• Odhad nákladů oprav a nutnost jejich řešení
• Doporučený plán opatření a jejich priorit

✨ Speciální nabídka! ✨

Plánujete technický audit? Využijte slevu 10 % s promokódem SOUSEDE05! Stačí jej uvést v poptávce.

Neváhejte, pravidelná kontrola technického stavu domu se vám mnohonásobně vrátí.

Shrnutí

Technický audit je investice, která se SVJ z dlouhodobého hlediska určitě vyplatí, může zachránit rozpočet před nečekanými výdaji, chránit majetek i zdraví obyvatel a posílit výkon správy domu. Představenstvo SVJ by mělo být proaktivní a pravidelně aktualizovat informace o technickém stavu domu. Technický audit nemovitosti je prvním krokem, jak se v tom neztratit.

📌Pro bližší informace nás neváhejte kontaktovat na tel: ☎️ 730 193 333 nebo info@nemoinspekt.cz.📌

Zpráva čerpá ze dvou technických inspekcí společnosti Nemoinspekt s.r.o., zpracovaných v únoru a březnu 2025. Foto Nemoinspekt.

______________________________________________________________________ CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:

• V naší Poradně, naleznete nejčastější dotazy a manuály pro používání portálu Sousede.cz.

• Pravidelně pořádáme bezplatné vzdělávací webináře s odborníky, registrace a záznamy naleznete ZDE

• Pokud hledáte dodavatele služeb, nebo jen radu navštivte naše Tržiště.

• Informační letáky s výhodami využívání pro Předsedy SVJ a Vlastníky bytových jednotek k vytištění a vylepení na nástěnku v domě.

• Kompletní přehled funkcí a ceník naleznete přímo na webových stránkách.

• Objevte nejnovější trendy, tipy a novinky z naší oblasti. Náš blog je plný užitečných informací, které vám pomohou být vždy o krok napřed.