Výbor společenství je stejně jako shromáždění vlastníků kolektivní orgán, na rozdíl od shromáždění, které se často koná za účasti desítek vlastníků jednotek, má však jen několik členů. Zákon ukládá, že výbor musí být alespoň tříčlenný, ve stanovách se vymezí konkrétní počet. SVJ ale nemusí vystupování svým jménem svěřit orgánu kolektivnímu a může „jednatelskou“ funkcí pověřit jednoho konkrétního vlastníka. Společenství vlastníků rozhoduje o výši odměn členů statutárního orgánu.
Protože každá právnická osoba musí mít statutární orgán, který je oprávněn jednat za ni navenek (například uzavírat smlouvy), má tuto povinnost i každé SVJ. Funkci statutárního orgánu – výboru společenství nebo pověřeného vlastníka – nelze přenést na žádný jiný orgán, pokud ho SVJ zřídí, například komisi; té přísluší jen výkonná role. Jako statutární orgán má výbor či pověřený vlastník za úkol činit jménem SVJ úkony spojené se správou domu, tedy zejména uzavírat smlouvy, kontrolovat dodávky služeb a zajišťovat jejich řádné plnění, a vymáhat povinnosti jednotlivých členů, a to v souladu se zákonem, stanovami a rozhodnutím shromáždění vlastníků. Má také oznamovací povinnosti vůči rejstříku společenství.
Vedle práva zastupovat SVJ ve vztahu k jiným osobám má výbor společenství také funkci výkonnou. To znamená, že má na starost každodenní správu domu. Tyto povinnosti mu ukládají především shromáždění vlastníků. Za tímto účelem smí výbor či pověřený vlastník uzavírat smlouvy. Odpovídá také za vedení účetnictví, připravuje podklady pro jednání shromáždění vlastníků a předkládá ke schválení účetní závěrku, oznamuje jednotlivým vlastníkům (členům společenství) výši příspěvků na náklady spojené se správou domu, výši nedoplatků za služby a výši nových záloh na ně, zajišťuje jejich vyúčtování a také plnění závazků a pohledávek.
Nedojde-li na shromáždění vlastníků ke zvolení výboru (například nikdo nemá zájem kandidovat nebo se nesejde dostatečné množství hlasů) nebo se stávající výbor rozpadne, neznamená to, že by SVJ nemuselo dál pracovat. Jeho odpovědnosti a existence jsou dány zákonem, takže ve chvíli, kdy je výbor nefunkční a shromáždění nezvolí ani pověřeného vlastníka, je třeba přistoupit k náhradnímu řešení, které nařizuje zákon. Nejdříve je třeba zjistit, není-li v domě majoritní vlastník, tedy majitel jednotek, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí alespoň jednu polovinu. Pokud tomu tak není, přebírají výkon statutárního a výkonného orgánu společně ti vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku.
Kdo platí výměnu oken? Komu patří balkon přístupný jen z jednoho bytu? A může vlastník sám zasáhnout do zdi mezi pokoji? Otázky, které v klidném provozu domu nikdo neřeší – dokud nepřijde na řadu rekonstrukce. Právě tehdy se totiž ukáže, že hranice mezi společnými prostory a soukromým vlastnictvím bývá mnohem méně jasná, než se zdá. A že nejasnost dokáže zablokovat i jinak dobře připravený projekt.
Panelákový byt se v létě chová jako sluneční kolektor: okna propouštějí obrovské množství energie a rozpálené betonové konstrukce pak drží teplo dlouho do noci. Pokud jste zkoušeli větrat, ventilátor i vodu na parapetu a stejně se budíte do dusna, narazili jste na jádro problému: **teplo je potřeba zastavit ještě venku, dřív než dopadne na sklo**.
Každý bytový dům jednou dospěje do chvíle, kdy už nestačí opravovat jednotlivé problémy. Nový nátěr tady, opravený balkon tam, za pár let střecha… A mezitím rostou náklady na energie a přicházejí další požadavky na energetickou náročnost budov.