Reklama

Využijte 10% slevu na objednávku, kód SOUSEDEKNIHA

Co se sousedy, kteří neplatí zálohy na služby a příspěvky na výdaje spojené se správou společných částí domu?

Jana Bělehrádková, 26. 1. 2017

Základem správné funkce každého domu je zdravé fungování financování jeho provozu. Každý člen SVJ či BD přispívá pravidelně měsíčně na výdaje spojené se správou společných částí domu do tzv. fondu oprav, což je vlastně takové kolektivní šetření na větší opravy v budoucnu. Kromě toho také posílá každý měsíc na společný účet zálohy na služby jako je topení, voda, úklid, elektřina a podobně.

Statutární orgán (Výbor SVJ, představenstvo BD) pak spravuje úhradu běžných faktur, jednou za rok pak zajišťuje zpracování ročního vyúčtování záloh přijatých od vlastníků na základě skutečných nákladů. Je důležité mít správně nastavené výše měsíčních záloh, ale ještě více důležité je ohlídat, aby skutečně všichni sousedi platili zálohy řádně a včas.

Co se může stát, když nebudou všichni platit řádně a včas?

V krajním případě se může stát, že SVJ či BD nebude mít dostatek peněz na účtu a nebude moci uhradit faktury dodavatelům. Do takové situace se dostalo například jedno nově vzniklé SVJ v menším městě ve středních Čechách, kdy se původnímu developerovi se nepodařilo prodat všechny byty, celkově se mu nedařilo a přestal za své byty platit zálohy na služby. Pan Petr K. vzpomíná na tu dobu jen velmi nerad: „Nastěhovali jsme se tenkrát s roční dcerou, já dojížděl do Prahy za prací, manželka byla doma, situace s nedostatkem financí v SVJ došla tak daleko, že nám dodavatel kvůli neplacení záloh odpojil přívod tepla. … Dokážete si to představit? Nový byt, hypotéka a teď tohle? Museli jsme se se sousedy složit a dát každý v řádu několik desítek tisíc, abychom byli schopni dluh dodavateli splatit a ten obnovil dodávku tepla. Developerovi to bylo nejspíš jedno, dostal se do insolvence, insolvenčnímu správci se časem povedlo byty prodat a vše se urovnalo. Každému však od té doby doporučuji seznámit se včas před koupí bytu, jaké je složení sousedů a zda není v domě problém s neplatiči.“

Kdo to ohlídá?

Odpovědnost za hlídání plateb a případné vymáhání pohledávek má statutární orgán, výbor SVJ nebo představenstvo BD. A v případě, že někdo ze sousedů přestane platit zálohy, musí jít vše osobní stranou a při vymáhání pohledávky postupovat nekompromisně. Jde o peníze všech sousedů.

Pan Jaroslav H. pracuje ve Výboru SVJ jednoho menšího domu na okraji Pardubic už dlouhá léta. Se sousedy nikdy nebyly žádné problémy, až do doby, kdy se sousedé, starší manželé, rozhodli odstěhovat na chatu a byt nechali dceři. Ta ale zrovna neměla štěstí na partnery a poctivý přístup k pravidelnému placení záloh po rodičích jaksi nezdědila. A přestala platit. A neplatila měsíc, dva… Pan Jaroslav ji na to párkrát upozornil, zavolal rodičům a uvěřil slibům: „No ona má teď Maruš nějaký trable, ona to hned po Vánocích doplatí.“ …Ale nic se nestalo, až najednou vyšlo najevo, že vypečená dcera dluží kdekomu, dostala se do exekuce… A na SVJ už jaksi nezbylo. Pan Jaroslav spolu s ostatními členy Výboru nakonec musel dluh uhradit sám. A od té doby nezná bratra.

Jak tedy správně vymáhat pohledávky?

Doporučujeme si přesný postup vymáhání zapracovat do stanov SVJ a hlavně se postupu striktně držet. Výbor SVJ by mělo hlídat zapsání dlužníka do insolvenčního rejstříku a má možnost zřídit a využívat službu hlídání změn v katastru nemovitostí, má tak možnost dozvědět se o případných problémech souseda včas.

Při zjištění dluhu sousedů doporučujeme například tento postup:

Výbor je povinen zajistit měsíční zpracování přehledu plateb došlých vlastníky na účet společenství a to nejpozději do posledního dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém vznikla vlastníkům povinnost hradit měsíční zálohové platby, resp. další platby jako nedoplatky z vyúčtování, mimořádné předpisy atp. Tento jmenný seznam pak zveřejnit pro informování ostatních vlastníků formou schválenou stanovami, např. vyvěšením na nástěnkách nebo zpřístupněním na webových stránkách společenství se zabezpečeným přístupem, jsou-li zřízeny (např. www.sousede.cz)

Pan Giuseppe N., Ital vlastnící v Praze prosperující pizzerii, si pořídil se svou ženou nový byt v centru Prahy. O vše se stará sám, často však naráží na velké odlišnosti mezi tím, jak vše funguje v Itálii a tady. Byl tedy nemile překvapen, když zjistil, že se jeho jméno objevilo na nástěnce v přízemí domu mezi neplatiči. „Já byt zaplatit celý, proč já muset platit dál, komu a proč?“ Sešel se s výborem SVJ, pravidla fungování pochopil a od té doby vzorně veškeré zálohy platí.

Ihned po zjištění dluhu člena společenství v jakékoliv částce, nejpozději však do posledního dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém dluh vznikl, zaslat vlastníkovi elektronickou cestou výzvu k úhradě, např. formou zprávy z www.sousede.cz nebo formou SMS

Paní Eva S. platí účty za telefon nejen sobě, ale i svým dětem, aby měla vše pod kontrolou, ale stalo se, a zapomněla zaplatit. Operátor nezaváhal a hned první den po splatnosti jí poslal „výhružnou“ SMS. Jenže paní Eva zapomněla prodloužit i trvalý příkaz na placení zálohy na účet SVJ. A stala se dlužníkem, tak trochu omylem. I v takovém případě je upozornění formou SMS či e-mailu nejjednodušší cestou k zajištění nápravy. Výbory SVJ se často bojí takový postup použít: „Přece jí nebudu otravovat? No ještě počkám, třeba zaplatí později … „ A dluh vesele roste dál…

Pokud dlužník neuhradí dluh nejpozději do posledního dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém mu byla zaslána výzva podle předchozího bodu, nezbývá než zaslat písemnou výzvu na korespondenční adresu či adresu vedenou v KN doporučeným dopisem.

Jedno velké SVJ roky fungovalo tak, že místopředsedkyně Výboru SVJ, paní Jana, obíhala se vším dům a házela vyúčtování i další dokumenty jen tak do schránky. Stejně tak i upomínky. A tím to měla odškrtnuté. Jenže do jednoho nájemního bytu se nastěhoval zimomřivý pár studentů a vesele si topili, i když nebyli týden doma… A to se odrazilo na vyúčtování tepla, kdy jim vznikl obrovský nedoplatek. Vyúčtování paní Jana hodila opět do schránky, jenže vlastník bytu vyúčtování nezaplatil, tak mu paní Jana hodila do schránky upomínku, a pak další… A pořád se nic nedělo. Veškeré dokumenty totiž končili spolu s reklamními letáky v popelnici. Až když se obrátila paní Jana na advokáta, byla upozorněna, že veškeré důležité dokumenty, tedy i vyúčtování, musí předávat vlastníkům prokazatelnou formou, tedy ideálně doporučeným dopisem.

Pokud dlužník neuhradí dluh ani na základě výzvy a je ochoten spolupracovat, má výbor SVJ dvě možnosti, a to buď uzavřít dohodu mezi SVJ a jeho členem o splnění dluhu formou pravidelných splátek s tím, že pokud tento člen bude splátkový kalendář dodržovat, upustí společenství od požadavku, aby tento vlastník uhradil spolu s jistinou také příslušenství dluhu. Naopak nebude-li splátkový kalendář řádně plněn, stane se splatným celý dluh. Nebo mohou sepsat Notářský **zápis, který pro společenství poslouží v případě potřeby jako exekuční titul**, aniž by se toto společenství muselo domáhat svého práva u soudu.

Pan Evžen S. z Chomutova odešel před dvěma roky do důchodu, krátce nato mu zemřela žena a on najednou zůstal sám a nevěděl si s ničím rady, neuměl hospodařit, nějaké úspory spolkl pohřeb, přispěl vnukovi na nový notebook a úspory se ztenčily, až zjistil, že nemá z čeho platit účty za elektřinu a zálohy na služby. Za svou situaci se styděl, ale nevěděl, jak z toho ven. Svěřil se dceři a ta začala hned jednat, sešla se s výborem SVJ, dohodla splátkový kalendář, s tatínkem se dohodla, že mu pomůže hlídat výdaje a pan Evžen se za půl roku zbavil dluhů a naučil se hospodařit tak, že mu i zbylo na přilepšení pro vnuka.

Pokud nedojde k dohodě o splátkách, je nutné zaslat prostřednictvím smluvně zajištěné advokátní kanceláře ve lhůtě nejpozději sedmi dní před podáním žaloby k soudu předžalobní výzvu na korespondenční adresu či adresu vedenou v KN doporučeným dopisem. Pokud nedojde k uhrazení dluhu ani na základě předžalobní výzvy, nezbývá než předat celý dluh k vymáhání soudní cestou smluvně zajištěné advokátní kanceláři, se kterou ujedná zasílání pravidelných informací o krocích ve věci vymáhání dluhu.

Výběr dobrého advokáta pro vymáhání dluhu je velmi důležitý, je dobré smluvně si ujednat pravidelné informování o krocích, které advokát podniká. Takový soudní spor se mnohdy vleče nekonečně dlouho.

Výbor SVJ může ve výjimečných a odůvodněných případech předložit Shromáždění ke schválení odpis pohledávky za vlastníkem, kdy důvodem k odpisu pohledávky může být skutečnost, že vzhledem k její hodnotě by náklady na její vymáhání byly neúměrné, nebo fakt, že je pohledávka promlčená, příp. nevymahatelná z jiných důvodů.

Slečna Lucie bydlela v krásném malém bytě v Liberci, když přišla pracovní nabídka ze zahraničí, která se neodmítá. Byt se jí podařilo velmi rychle prodat, potvrzení o bezdlužnosti při prodeji řádně předložila. Vše proběhlo hladce, slečna Lucie zmizela ve světě. Jenže na sebe zapomněla nechat nějaký kontakt, takže když v příštím roce SVJ zpracovalo vyúčtování, nebylo kam ho poslat. Slečně Lucii vznikl nedoplatek za vodu, kdo ho teď uhradí? Výboru SVJ se nepodařilo toto vyúčtování slečně Lucii předat, nakonec se rozhodli, že dluh není tak vysoký, a navrhli ho odepsat. Když se pak prodával v domě další byt, už si nezapomněli od vlastníka vzít novou kontaktní adresu.

Zdroj foto: