Darování nemovitosti mezi manželi

Jak je to s darováním nemovitosti mezi manželi při existenci SJM?

Často se setkáváme s tím, že klienti chtějí darovat nemovitost svému manželovi nebo manželce. Při darování mezi manželi hraje ale zásadní roli SJM. Na co byste v takovém případě neměli zapomínat?

Společné jmění manželů vzniká automaticky sňatkem a znamená, že většina majetku, který po svatbě získá jeden z manželů, náleží i druhému, jako by byl získán do podílového vlastnictví a oba na něj tak mají stejný nárok. Do SJM patří osobní automobil, který si manžel koupil po svatbě, i mzda, kterou vydělává. Nemilou součástí jsou ovšem i dluhy, které budete sdílet.

Pojďme se ale zaměřit na nemovitosti. Do SJM patří:

• nemovitost, kterou si pořídili manželé nebo jeden z manželů v době manželství,
• zisky z výlučného majetku jednoho z manželů – pokud například manželka vlastní byt ve výlučném vlastnictví, který si koupila již před svatbou, pak ale zisky z pronájmu spadají i tak do SJM,
• darované nemovitosti, ve kterých bylo jasně určeno, že se mají stát součástí SJM – v opačném případě se dar stane klasickým podílovým spoluvlastnictvím.

Do společného jmění manželů nepatří nemovitost:

• kterou jeden z manželů získal darem,
• kterou jeden z manželů zdědil,
• kterou nabyl jeden z manželů právním jednáním vztahujícím se k jeho výlučnému vlastnictví = pokud manželka prodá dům, který zdědila po rodičích, a za tyto peníze si pořídí dům nový, pak zůstane v jejím výlučném vlastnictví,
• získaná náhradou za poškození nebo zničení svého výhradního majetku,
• koupená za peníze uspořené před manželstvím – dá se dokázat pomocí výplatních pásek, výpisů z účtu, e-mailů, svědků. Přípustné je v zásadě cokoliv.

Darování nemovitosti mezi manželi je tak možné pouze v případě, že nespadá pod SJM. Druhou možností je zúžit rozsah společného jmění smlouvou ve formě notářského zápisu. Vyňatý majetek pak následně může být předmětem darování.

Darování mezi manželi díky zúžení SJM

Zúžení SJM, přesněji smlouva o změně zákonného manželského majetkového režimu, řeší případy, kdy se nemovitost má stát výlučným majetkem pouze jednoho z manželů. A to nejen co se darování týče.

Zúžení společného jmění vyžadují manželé, když:

• kupovaný majetek má být výhradně jen majetkem jednoho z manželů – může to požadovat banka z důvodů bonity,
• nebo jeden z manželů nechce nést žádná rizika spojená se závazkem splácení hypotečního úvěru.

Pokud manželé hodlají řešit darování nemovitosti touto cestou, je nutné navštívit notáře, který sepíše jejich dohodu o zúžení společného jmění.

Co je důležité si pamatovat u darování nemovitosti při existenci SJM?

• Darování je možné pouze v případě, že jde o nemovitost ve výlučném vlastnictví – nemovitost jste koupili před sňatkem, zdědili jste ji, nebo vám byla darována.
• Darovat část společného majetku ze SJM manželce nebo manželovi není právně možné. Dá se to ale vyřešit pomocí zúžení společného jmění manželů a výňatku nemovitosti. Takový majetek je pak možné převést darovací smlouvou. To se dá ostatně využít, i pokud se rozhodnete vyloučit nemovitosti například z důvody ochrany druhého manžela před exekucemi.

Jaké mám možnosti, když chci darovat manželovi/manželce nemovitost ve výlučném vlastnictví?

Pokud nastane situace, kdy jeden z manželů má ve svém výlučném vlastnictví například byt, který si koupil za své finanční prostředky, ještě než se oženil, a následně si přeje darovat manželce část této nemovitosti, může tak učinit následujícím způsobem. S manželkou uzavře darovací smlouvu a jejím prostřednictvím převede část nemovitosti na manželku. V případě takového převodu bude nemovitost po přepisu v katastru nemovitostí vlastněna oběma manželi, a to ve formě podílového spoluvlastnictví.

Dalším způsobem je zmiňovaná manželská smlouva, ve které se manželé dohodnou, že dojde k rozšíření SJM o předmětnou nemovitost. Po podpisu notářského zápisu tak bude nemovitost zahrnuta do společného jmění manželů a notářský zápis bude sloužit jako podklad pro zápis změny vlastnictví do katastru nemovitostí.

Darování nemovitosti ze SJM třetí osobě

V případě, že manželé nezvolí jiný způsob převodu (například uzavření kupní smlouvy s třetí osobou), musí nemovitost darovat společným jednáním, což znamená, že musí oba souhlasit.

Obdarovaným pak může být jakákoliv třetí osoba, nejčastěji děti nebo rodiče.

Kontakt na Dostupnýadvokát.cz

Zdroj foto: Dostupnyadvokat.cz