Každý byt zastihne zub času. Občas tedy nastanou okolnosti, kdy je třeba v nájemním bytě něco opravit či vyměnit. Kdo je povinen tyto opravy hradit? A co ještě můžeme považovat za drobné opravy a běžnou údržbu bytu?
Právní vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem upravuje téměř výhradně občanský zákoník. Jestliže se podíváme do příslušného ustanovení, zjistíme, že nájemce hradí a provádí běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Nikde dále však občanský zákoník přesněji nespecifikuje tyto činnosti.
Nad rámec drobných oprav a běžné údržby je nutné pro úplnost dodat povinnost pronajímatele udržovat po dobu nájmu byt ve stavu způsobilý k užívání. Z uvedeného vyplývá, že je to právě pronajímatel, kdo má povinnost například zajistit dodávku vody do bytu či provádět revizi elektroinstalace. Pokud se vrátíme k výše příslušnému ustanovení občanského zákoníku, důležité jsou pojmy hradit i provádět. Nájemce má tedy povinnost jak například vyměnit prasklou žárovku, tak ji taktéž za své finanční prostředky koupit.
Přestože v občanském zákoníku nenalezneme specifikace drobných oprav a běžné údržby, nařízení vlády č. 308/2015 Sb., v platném znění, poskytuje příslušné odpovědi na všechny související otázky. V ustanovení § 4 výše uvedeného nařízení vlády nalezneme výčet typických oprav, které považujeme za drobné opravy. Řadíme mezi ně například opravy jednotlivých vrchních částí podlah, výměny prahů a lišt, dále také opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení (například vypínačů, zásuvek, jističů a zvonků), ale také opravy kamen na pevná paliva. Opravu radiátorů a ústředního topení však zajišťuje pronajímatel.
Podpůrně mimo výčtu uvedeného ve výše zmíněném ustanovení se užije pravidlo, že za drobné opravy se považují takové opravy, které v rámci jedné opravy nepřesáhnou částku 1.000 Kč. Pod pojmem běžná údržba rozumíme takovou údržbu, která se provádí obvykle při užívání bytu. Výše uvedené nařízení vlády běžnou údržbou rozumí především malování, úpravu omítek, čištění odpadů a podobně.
Z výše uvedeného vyplývá, že existuje skutečně široká škála oprav, které je nájemce nucen provádět a hradit z vlastních zdrojů. Proto ve výše uvedeném nařízení vlády nalezneme finanční korekci. Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy v kalendářním roce částku 100Kč/m2 podlahové plochy, není již nájemce povinen platit ani zařizovat jakékoliv další opravy. Současně je nutno konstatovat, že do takových ploch se započítává výhradně plocha užívaná nájemcem. Sklepy, balkony, terasy a lodžie se do plochy bytu započítávají zásadně jednou polovinou.
Závěrem však nelze opomenout charakter občanského zákoníku. Nájemce si s pronajímatelem mohou ujednat i podmínky odlišné od zákona. Taková ujednání však nesmí být vzhledem k okolnostem nájemní smlouvy zjevně nepřiměřená a zkracovat práva nájemce. Pokud tedy pronajímatel přenese na nájemce povinnost hradit všechny náklady související s opravou bytu, nebude se k takovému ujednání přihlížet.
Více o JUDr. DAVID PYTELA,MBA, LL.M., advokát
Přečtěte si také:
Jak správně sepsat nájemní smlouvu?
Zdroj foto: Canva
Balkony jakožto součást obvodového pláště domu jsou vystaveny působení klimatických vlivů, proto časem dochází k jejich degradaci. Rekonstrukce balkonu je tak mnohdy nevyhnutelná zejména z důvodu bezpečnosti. Existují však i opravy balkonů, které zvýší komfort uživatelů či ušetří náklady na vytápění. V tomto článku se zaměříme na to, jaké renovace balkonů jsou možné, kdy je nezbytné k rekonstrukci balkonů přistoupit a co vše obnáší.
Vysoké ceny energií stále vyvolávají otázky, jak ušetřit za topení. Na rozdíl od rodinných domů jsou v bytech možnosti omezenější, přesto efektivní způsoby úspory energií existují. Přistoupit lze k zateplení fasády i různým alternativním zdrojům, jako je tepelné čerpadlo, či dokonce krbová vložka. Jak tyto systémy fungují? A existují i jiné cesty, jak ušetřit za topení v paneláku? Praktické tipy najdete na následujících řádcích.
Lidský faktor v ovládání klimatizace často znamená plýtvání. Jak řídit jednotky, aby to peněženku nebolelo?