Jak správně sepsat nájemní smlouvu?

Při psaní nájemní smlouvy nenajdeme příliš mnoho zákonných omezení. Přesto je vhodné na některé z nich pamatovat.

Jak správně sepsat nájemní smlouvu?

Základní vymezení nájemní smlouvy spočívá v přenechání předmětu nájmu nájemci. Ten za toto přenechání platí pronajímateli nájemné. Po skončení nájemní smlouvy musí nájemce vrátit zpět předmět nájmu, a to nejčastěji byt či dům. Dalo by se tedy říct, že hlavním znakem nájemní smlouvy je mimo jiné úplatnost. Základní právní úpravou pro nájem bytu či domu je občanský zákoník. Ten zároveň upravuje i další typy nájmu, pro které platí odlišná pravidla než pro nájem bytu či domu. Tyto však nebudou v tomto článku dále rozebírány.

Nájemní smlouvu vždy v písemné formě

Dalším charakteristickým rysem nájemní smlouvy je nutnost dodržení písemné formy. Nájemní smlouvu na byt či dům tak v zásadě nelze uzavřít pouze ústně. Nedodržení této formy a následné domáhání se neplatnosti nájemní smlouvy však může namítat pouze nájemce, nikoliv pronajímatel. Při sepisování smlouvy musí smluvní strany přesně identifikovat strany nájmu. Mimo osobních údajů jako jsou jméno a příjmení lze doporučit uvést také datum narození či rodné číslo a bydliště smluvních stran. Pokud strany například zapomenou do smlouvy napsat výši nájmu, pak občanský zákoník podpůrně upravuje výši nájemného. Její určení však nemusí být vždy jednoznačné pro obě strany a mohla by se následně stát předmětem sporu. Proto lze pouze doporučit nezapomenout na uvedení sjednané konkrétní výše nájmu. Obvyklou výši nájemného občanský zákoník definuje jako obvyklou s ohledem na obdobné nájemní smlouvy uzavřené v daném čase a místě.

Délka trvání nájmu

Pro ochranu obou smluvních stran je vhodné uvést délku trvání nájmu. Pokud si smluvní strany nesjednají délku nájmu, pak platí domněnka, že nájem byl uzavřen na dobu neurčitou. To s sebou nese praktické dopady, zejména v širší možnosti pronajímatele vypovědět nájemní smlouvu. Nutno dodat, že pokud jedna ze smluvních stran nájem vypoví, musí být pro toto právní jednání taktéž dodržena písemná forma. Pronajímatel musí rovněž při výpovědi poučit nájemce o možnosti vznést námitky.

A jak je to se společným nájmem?

V novodobé praxi již není nájem pouze charakteristický pro jednotlivce či páry. S rozrůstající se poptávkou po nájmech se v poslední době rozmohl tzv. společný nájem. Ten je typický pro studenty vysokých škol, kteří společně obývají předmětný byt. U společného nájmu mají všichni nájemníci stejná práva a povinnosti. V praxi si mezi sebou vyberou společného zástupce, který poté jejich jménem jedná s pronajímatelem. V nájemní smlouvě je dále zapotřebí nezaměnitelně vymezit předmět nájmu. Pro tyto účely lze využít například výpis z katastru nemovitostí (z veřejně přístupné části), z něhož lze přesně identifikovat pronajímaný byt či dům.

Smluvní pokuta

V souvislosti s nedávnou novelou občanského zákoníku je nutno upozornit taktéž na významnou změnu v oblasti smluvní pokuty. Nově si smluvní strany v případě sjednávání nájemní smlouvy mohou stanovit smluvní pokutu pro případ prodlení s plněním svých povinností. Tato možnost významně posiluje postavení pronajímatele. Ten má totiž úspěšný nástroj, jak pokutovat chronické neplatiče nájemného. Nicméně výše smluvní pokuty je limitována společně s kaucí na maximálně trojnásobek měsíčního nájemného. V nájemní smlouvě je taktéž vhodné ujednat si dobu, do kdy musí být nájemné zaplaceno. Z občanského zákoníku platí domněnka, že nájemné bytu či domu se hradí měsíčně dopředu. V obecné rovině lze říct, že občanský zákoník dříve spíše chránil nájemce. Dnes se již práva a povinnosti postupně vyrovnávají, nicméně i nadále je nájemce občanským zákoníkem značně chráněn.

Více o AK Pytela

Zdroj foto: Pixabay.com


Mohlo by vás zajímat

Hotely v době koronavirové

Hotely v době koronavirové

Dva aktuální problémy realitního byznysu v Česku – nedostatek bytů na trhu a hotely na odpis – našly společné řešení. Ubytovací zařízení zející kvůli pandemii prázdnotou totiž nejenom dočasně fungují na pronájem, ale některá se na byty vyloženě mění.