Jak správně hlasovat na Shromáždění SVJ pokud má jednotka více spoluvlastníků?

S Novým občanským zákoníkem vstoupil do života SVJ nový termín – společný zástupce. Kdo to je a jaké je jeho postavení v rámci fungování SVJ?

Jak správně hlasovat na Shromáždění SVJ pokud má jednotka více spoluvlastníků?

Termín „společný zástupce“ jasně definuje §1185 odst. 2 NOZ – „Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění“

Jak to funguje v praxi? Pokud se týká bytů a nebytových prostor či v katastru nemovitostí samostatně zapsaných garáží ve Společném vlastnictví manželů (SJM) nebo nově se objevující pojem Manželé cizího práva (MCP) či podílové spoluvlastnictví např. dvou parterů (PV) pak je věc celkem jednoduchá – oba vlastníci se domluví, ideálně písemně společně určí zástupce za danou jednotku na dobu neurčitou a tento dokument předají osobě odpovědné za správu, tj. nejčastěji Výboru SVJ. Takto určený společný zástupce se pak účastí shromáždění společenství, hlasuje na tomto shromáždění, hlasuje i formou hlasování mimo zasedání shromáždění (pokud takový způsob hlasování má SVJ ve stanových) plní povinnosti vyplývající pro vlastníky jednotek a členy společenství z jeho stanov, vnitřních předpisů a rozhodnutí, jakož i ze zákona 89/2012 Sb. a dalších právních předpisů, podává příslušná vyjádření a informace společenství vlastníků a přijímá písemnosti doručované společenstvím.

Jiná situace nastává zejména v nových domech, kdy společné garáže umístěné obvykle v podzemních prostorech domu bývají zapsané v katastru nemovitostí jako jedna katastrální jednotka s velkým počtem spoluvlastníků. I tady platí stejné pravidlo – všichni se musí dohodnout a zvolit jednoho společného zástupce.

Z praxe známe několik špatných přístupů k hlasování vlastníků takových jednotek na shromáždění SVJ. Jedna velká opakující se chyba je, když se podíly připadající na společné garáže přičtou k podílům za byt. Takový postup je zcela v rozporu z legislativou a byl v rozporu i před platností NOZ. Před platností NOZ byl nejčastěji používán způsob hlasování velkých společných garážových stání, kdy nejdříve hlasovala taková velká jednotka samostatně a pokud byl počet hlasů větší než 50 %, započítal se do hlasování podíl celé jednotky. Pokud hlasovalo méně než 50 %, nezapočítalo se nic. Zejména u velkých domů, kdy může plocha garáží zaujímat velkou část, někdy i přesahující 20 %, pak měl výsledek hlasování takové jednotky opravdu velký vliv na celkový výsledek hlasování.

Naopak nová situace, kdy se všichni vlastníci nyní musí dohodnout na společném zástupci, vede v praxi často k tomu, že se jednoduše dohodnout nedokáží, většinou se ani neznají, nemají kontakty. Celá taková společná jednotka je pak z hlasování úplně vyloučena. Často taková situace vede i k tomu, že se nesejde dostatečný počet vlastníků na Shromáždění.

Co s tím? Udělat maximum pro to, aby i takové jednotky měly svého společného zástupce. Pomocníkem zkontaktovat se vzájemně může být i náš portál www.sousede.cz


Mohlo by vás zajímat

Shrnutí webináře Hlasování per rollam v SVJ online - přehledně, snadno a rychle

Shrnutí webináře Hlasování per rollam v SVJ online - přehledně, snadno a rychle

Dne 13. června 2022 proběhl webinář na téma “Hlasování per rollam v SVJ online - přehledně, snadno a rychle”. Webinářem nás provedla za sousedé.cz Zlata Botero, která probrala organizační část a vysvětlila právní základ. Pokračovala kolegyňka Jiřina Langová, která prošla krok za krokem praktické ovládání online nástroje. Odborné právní dotazy doplnil Martin Bareš z naší právní kanceláře ARROWS ELT Global.

Jak je to s právy přehlasovaného vlastníka v rámci SVJ

Jak je to s právy přehlasovaného vlastníka v rámci SVJ

Často se setkáváme se situací, kdy se v rámci společenství vlastníků bytových jednotek jedná na základě rozhodnutí shromáždění SVJ, jenž bylo přijato v rozporu se stanovami či zákonem. Také se jedná o případ, kdy se rozhoduje o právech vlastníků, o kterých nemá společenství vlastníků oprávnění rozhodovat. Zákon v těchto případech umožňuje přehlasovanému vlastníku jednotky, aby se domáhal vyslovení neplatnosti usnesení u soudu.