Může SVJ podávat námitky ke společnému územnímu a stavebnímu řízení?

Představte si situaci, kdy se vedle vašeho bytového domu má stavět další bytový dům. A vaše SVJ má ke stavebnímu záměru a dokumentaci zcela oprávněné námitky.

Může SVJ podávat námitky ke společnému územnímu a stavebnímu řízení?

Třeba, že vysoká sousední budova zastíní všechny vaše balkony, nebo že u vašeho vchodu vznikne nebezpečná dopravní situace tím, že tam bude ústit sousední garáž. Jako vlastníci sousedních jednotek máte o situaci na místě pravděpodobně o něco lepší přehled než zadavatelé projektu nebo schvalující úředníci, ale hlavně, na rozdíl od nich bude přímo vedle dané stavby ještě nějaký čas žít. Co když ale navzdory této logické úvaze městský úřad rozhodne, že k vašim námitkám nepřihlédne?

Pak se nebojte bránit, stejně jako to udělala tři společenství vlastníků jednotek v Plzni! Podle rozhodnutí Nejvyššího správního soudu (Nejvyšší správní soud, 10 As 26/2021-50) ze dne 21.1.2022 totiž SVJ účastníkem společného územního a stavebního řízení je, přestože v zákoně ( § 94k zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu) výslovně uvedeno není.

Proč existují otázky ohledně účasti SVJ?

Aby bylo možné situaci dále vysvětlit, připomeňme si nejprve, že společné územní a stavební řízení je jednoduše řečeno, jedno řízení, kterým se stavba povoluje i umisťuje. A že až do roku 2012, kdy se zákon o územním plánování a stavebním řádu novelizoval, v daném paragrafu SVJ výslovně uvedeno bylo. Při novelizaci se ale myslelo, že když mohou být účastníky řízení jednotliví vlastníci, pak pokud bude v zákoně uvedeno ještě SVJ jako účastník, tak by vlastně vznikla duplicita. Jeden vlastník by mohl být účastníkem řízení sám za sebe i v rámci SVJ. A tím pádem je SVJ v zákoně navíc. A to bylo popsáno i v důvodové zprávě.

Jaká je zákonná úprava?

Jenže, jak uvedl Nejvyšší správní soud, rozhodující není důvodová zpráva obsahující myšlenkové pochody zákonodárců, ale samotný text zákona. A v § 94k sice nenajdeme výslovně uvedeno SVJ, ale v písmenu e stojí, že účastníkem společného řízení je osoba, jejíž vlastnické právo nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být společným povolením přímo dotčeno. A je tedy nutné posoudit, zda námitky, které SVJ podá, splňují toto kritérium. Tedy jestli je SVJ společným povolením přímo dotčeno.

Pod přímým dotčením si nepředstavujte fyzický zásah do společných částí domu či pozemku, ale především tzv. imise. To jsou důsledky lidské činnosti, které negativně působí na jiné osoby nebo věci a jejich úpravu najdeme v §1013 občanského zákoníku. Jedná se například o stínění, hluk, prach, zápach, kouř, vibrace nebo světlo.

Jaké je postavení SVJ?

Pro pochopení této problematiky je dále nutné si uvědomit, že SVJ je právnickou osobou, která je založena za účelem zajišťování správy domu a pozemku. A přitom vykonává svá práva a má své povinnosti jako by bylo vlastníkem, přestože samo vlastníkem není. SVJ má svéprávnost a právní osobnost. A tudíž se zdá logické, že by mělo mít možnost se bránit, když mu do jeho práv někdo zasahuje. A to nejen tehdy, když je samo stavebníkem (v tom případě nikdo nepochybuje o tom, že účastníkem řízení je).

Možná se vám, zdá divné, proč soud nedal za pravdu důvodové zprávě, když hovořila o duplicitě. Když mohou být účastníkem jednotliví vlastníci i SVJ, tak k ní v určitých situacích dochází. Jenže podle soudu to není na škodu. Někdy se totiž zásah do práv může týkat pouze jednotlivých bytových jednotek a jindy domu jako celku. A právě ochrana těchto práv (domu jako celku) je za pomoci SVJ efektivnější a širší.

A co si z judikátu Nejvyššího správního soudu odnést?

Především to, že SVJ má nárok podávat námitky (resp. být jako SVJ účastníkem společného územního a stavebního řízení). A dále také, že pokud budete žádat o vydání společného povolení, může se za určitých okolností stát, že pokud nedoručíte i sousednímu SVJ, bude na to pohlíženo jako na opomenutí účastníka řízení.

Zdroj foto : pixabay

______________________________________________________________________ CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:


Mohlo by vás zajímat

Co je třeba promyslet, když chce mít SVJ vstup do domu na čip

Co je třeba promyslet, když chce mít SVJ vstup do domu na čip

Čipové systémy umožňující vstup do domu nebo systémy, které jej umožňují na základě biometrických údajů (např. čtečky otisků prstů), se můžou SVJ jevit jako ideální způsob, jak zabránit přístupu cizích osob do domu. Před jejich instalací je ale třeba zvážit několik věcí. Pojďme se na ně podívat.

Vy se ptáte - my s odborníky odpovídáme

Vy se ptáte - my s odborníky odpovídáme

Jak funguje rozúčtování tepla pro bytové jednotky umístěné v přízemí domu, které jsou objektivně vystaveny většímu chladu a tedy i vyšší spotřebě tepla?