Často se nás ptáte, jak správně vymáhat dluhy v rámci společenství vlastníků jednotek (SVJ). Proto jsme se zeptali našich právníků a připravili pro vás přehled nejčastějších chyb, kterých se SVJ dopouštějí při vymáhání pohledávek – a také jak se jim vyhnout.
Jednou z klíčových povinností společenství vlastníků jednotek (SVJ) je kontrola placení příspěvků na správu domu a pozemku, záloh na služby a případně i nedoplatků z řádného vyúčtování služeb, a jejich následné vymáhání. Tento požadavek vyplývá z ust. § 159 OZ, který stanoví povinnost členů volených orgánů jednat s péčí řádného hospodáře. V praxi lze narazit na opakující se pochybení výborů SVJ nebo správců, která mohou výrazně oslabit postavení SVJ v případném soudním řízení. Nejčastějšími chybami jsou nesprávné zaúčtování přijatých plateb, nesprávné stanovení výše příspěvků, chybně vyhotovené vyúčtování záloh nebo nejasné vymezení právního titulu žalované pohledávky. Níže shrnujeme, jak těmto pochybením předejít.
Pokud vlastník hradí své závazky nepravidelně nebo v nesprávné výši, je nutné platbu započítat zákonným způsobem – tedy přednostně na nejstarší splatný dluh, včetně zákonného úroku z prodlení ve smyslu ust. § 1932 a 1933 OZ. Častou chybou je mechanické zaúčtování platby do měsíce, kdy byla připsána na účet SVJ. Takový postup je však není vždy správný a může být u soudu napaden. Doporučujeme proto vždy vyhotovit přehlednou tabulku s rozpisem jednotlivých pohledávek, přičemž příspěvky na správu domu doporučujeme umořovat přednostně před zálohami, které podléhají vyúčtování.
Dalším problémem je nejednoznačnost při rozlišení, příspěvku, záloh a nedoplatků z vyúčtování. Zejména tzv. „měsíc nula“, který se někdy objevuje v průběžných vyúčtováních záloh a představuje jakýsi součet nedoplatků z minulých let. Takový údaj je pro soud matoucí a ve vyúčtování by neměl figurovat.
Při soudním vymáhání je vhodné samostatně označit vyúčtování z předchozích let (např. rok 2022) a odděleně vyčíslit měsíční zálohy za běžný rok, například 2023, bez zahrnutí historických nedoplatků. Určení právního titulu a splatnosti
Před podáním žaloby je klíčové určit, zda je pohledávka tvořena zálohami, příspěvky nebo nedoplatkem z vyúčtování. Nelze žalovat zálohy, které již byly vyúčtovány – v takovém případě je nutné vycházet z výsledku vyúčtování. Dále je třeba ověřit, zda je dluh již splatný a zda není promlčen. Příspěvky na správu domu jsou splatné podle předpisu a lze je vymáhat ihned po splatnosti. Naopak zálohy na služby se vyúčtovávají ročně, a až po doručení vyúčtování a uplynutí lhůty pro finanční vypořádání se stávají soudně vymahatelnými.
Účetní firmy SVJ často chybují, pokud na vyúčtování uvádějí splatnost, která ostatně neodpovídá lhůtám uvedeným ve stanovách. Vždy je nutné zkontrolovat, zda lhůta na vyúčtování a úhradu odpovídá tomu, co stanoví stanovy SVJ – jinak může být dlužník žalován předčasně.
SVJ někdy ve výzvách k úhradě stanoví „nový termín splatnosti“ nebo „náhradní termín“, čímž může dojít k neúmyslnému posunutí prodlení a zkomplikování soudního řízení. Správnou formulací je například: „dluh je po splatnosti od (datum), žádáme o úhradu, jinak bude podána žaloba“. Splatnost dluhu nemůže být jednostranně měněna výborem – tím by mohlo dojít k porušení péče řádného hospodáře, což by mohlo mít důsledky i pro členy výboru osobně.
Před podáním žaloby je nezbytné přesně vyčíslit dluh, určit jeho právní důvod, zkontrolovat splatnost podle zákona i stanov a správně zaúčtovat jednotlivé úhrady. Jen pečlivě vedená dokumentace a právně korektní přístup zajistí úspěšné vymáhání dluhů SVJ.
🧩 Pro redakci SousedeCZ, advokátní kancelář Pikes Legal a SVJPrávník.cz
📷 Zdroj foto: pixabay.com
______________________________________________________________________ CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:
V naší Poradně, naleznete nejčastější dotazy a manuály pro používání portálu Sousede.cz.
Pravidelně pořádáme bezplatné vzdělávací webináře s odborníky, registrace a záznamy naleznete ZDE
Pokud hledáte dodavatele služeb, nebo jen radu navštivte naše Tržiště.
Informační letáky s výhodami využívání pro Předsedy SVJ a Vlastníky bytových jednotek k vytištění a vylepení na nástěnku v domě.
Kompletní přehled funkcí a ceník naleznete přímo na webových stránkách.
Výstupy z odborné konference DOMUS a praktické zkušenosti expertů na rozúčtování služeb odhalují úskalí, se kterými se SVJ a bytová družstva potýkají při implementaci novely vyhlášky č. 269/2015 Sb.
Ptali jste se nás v poradně, zdali SVJ potřebuje mít zpracovanou dokumentaci k BOZP a ošetřená rizika. A my pro vás našli odpovědi!
Stačil jeden telefonát a pět milionů korun zmizelo. Místopředsedkyně klatovského SVJ podlehla promyšlenému podvodu a odeslala všechny prostředky z účtu společenství podvodníkům. Příběh, který může potkat každého statutára – a který ukazuje, že odpovědnost za cizí peníze je stejně vážná jako za vlastní. Jak se podobným situacím vyhnout a co říká zákon o osobní odpovědnosti předsedů SVJ?