Pravidla pro společné fungování SVJ a bytového družstva v jednom domě

Není nic neobvyklého, když v jednom domě souběžně funguje společenství vlastníků jednotek (SVJ) a bytové družstvo (BD). K této situaci dochází nejčastěji v případech, kdy bytové družstvo převádí byty do osobního vlastnictví. Jak jsou rozděleny kompetence mezi obě právnické osoby? Kdo o čem rozhoduje?

Pravidla pro společné fungování SVJ a bytového družstva v jednom domě

Jaké praktické dopady na správu bytového domu takové společné působení má?

SVJ svým vznikem přebírá odpovědnost za správu domu

Bytové družstvo se tak stává jeho členem a vystupuje vůči SVJ jako ostatní vlastníci bytových jednotek. SVJ je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Je tedy jediným subjektem, který je za zajištění této správy odpovědný. Vznikem SVJ proto dochází k přenesení odpovědnosti za správu domu z bytové družstva na SVJ. Nezáleží ani na tom, kdo má více členů. BD po vzniku SVJ zajišťuje pouze správu v jednotlivých bytových jednotkách ve vlastnictví družstva a hradí náklady s tím spojené. Samozřejmě s výjimkou toho, co je povinen podle stanov BD zajišťovat na své náklady sám nájemce. BD a jeho nájemníci se musí při správě bytů ve svém vlastnictví řídit zákonem a stanovami SVJ. Bez souhlasu shromáždění nesmí zasahovat do společných částí domu.

Členství bytového družstva v SVJ

BD je členem SVJ jen jako právnická osoba, nikoli jeho členové. Ti zůstávají nadále nájemníky družstevních bytů. BD zastupuje statutární orgán, ten se také účastní shromáždění vlastníků SVJ. V této situaci bytové družstvo plní dvě role:

  • vůči SVJ, jako vlastník jednotek s právy a povinnostmi člena SVJ podle příslušného zákona a stanov SVJ,
  • vůči svým členům, což jsou nájemníci doposud nepřevedených jednotek, jako pronajímatel s právy a povinnostmi pronajímatele podle příslušných zákonů a stanov družstva.

Předání správy domu

Bytové družstvo má jako původní vlastník a správce bytového domu povinnost připravit a svolat první schůzi SVJ. Na této schůzi je potřeba schválit stanovy SVJ a zvolit statutární orgán SVJ. Společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku. Z toho vyplývá, že bytové družstvo je povinno předat SVJ veškeré dokumenty spojené se správou domu.

Hlasování na shromáždění SVJ

Na shromáždění vlastníků bytových jednotek vystupuje bytové družstvo jako jeden z vlastníků s podílem, který odpovídá velikosti jím vlastněných jednotek na společných částech domu a pozemku. Nerozhoduje tedy množství bytových jednotek, které vlastní. Nadále pokračují členské schůze BD, kde se řeší záležitosti družstva a preference členů. Statutární orgán, který družstvo zastupuje na shromážděních SVJ, by měl názory členů BD respektovat. V praxi existují případy, kdy se obě schůze spojí a nejprve hlasují členové BD a pak hlasují vlastníci SVJ (včetně družstva, které je jedním z vlastníků).

Hospodaření SVJ a družstva v jednom domě

Obě právnické osoby hospodaří samostatně a vedou svá účetnictví odděleně. Hospodaření bytového družstva tak nemusí odpovídat hospodaření SVJ. Povinností obou subjektů je samostatně provádět vyúčtování záloh na služby svým členům. BD v tomto případě vystupuje vůči svým členům jako poskytovatel služeb a vůči SVJ jako příjemce. Družstvo má jako člen SVJ povinnost přispívat na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech na účet SVJ. Od svých členů ale může vybírat v rámci nájemného vyšší částky, právě na financování oprav a investic ve správě družstva. Finanční prostředky nashromážděné od členů BD jsou jeho majetkem. I když dojde ke vzniku SVJ, tyto finanční prostředky zůstávají stále ve vlastnictví BD.


Mohlo by vás zajímat

Co je dobré mít ještě ve stanovách?

Co je dobré mít ještě ve stanovách?

Ve článku „Co musí obsahovat stanovy SVJ a jak je změnit“ jsme se zabývali zákonnými náležitostmi, které musí obsahovat každé stanovy podle §1200 odst. 2 občanského zákoníku. Protože jsou stanovy základním dokumentem SVJ a slouží k úpravě mnohdy složitých vztahů, je žádoucí, aby řešily i další záležitosti.

Co musí obsahovat stanovy SVJ a jak je změnit?

Co musí obsahovat stanovy SVJ a jak je změnit?

Stanovy by měly být základním dokumentem, který organizuje život ve společenství vlastníků jednotek (dále jen SVJ). Proto by měly být co nejvíce detailní a propracované. Jasná pravidla hry v domě zaručí klid a snadné řešení sporů mezi jednotlivými vlastníky jednotek.