Nyní je IROP nahrazován programem „Nové zelená úsporám pro bytové domy“ (NZÚ), přičemž o dotace z něj mohou žádat všechna bytová družstva (BD) a společenství vlastníků (SV) z celé ČR. Co má program NZÚ společného s programem IROP a proč se většina příjemců dotací neobejde bez bankovního úvěru, na to jsme se zeptali ing. Ladislava Kouckého, manažera pro BD a SV z ČSOB.
V čem jsou si programy IROP a NZÚ podobné a v čem se naopak liší?
Oba programy mají stejný primární cíl, a to snižování energetické náročnosti bytových domů. Zatímco u IROP ve většině případů pokryla dotace v průměru kolem 30 % uznatelných nákladů investice, tak u NZÚ mohou žadatelé získat dotaci až ve výši 50 % celkových přímých realizačních výdajů. To je dáno tím, že tento program podporuje daleko více opatření, směřujících nejen k úsporám energií, ale nově i ke zvýšení podílu obnovitelných zdrojů energie na provozu bytového domu. Kromě klasického zateplení budovy je totiž dotačně podporována např. i výměna zdroje vytápění, solární ohřev vody, fotovoltaika apod., přičemž o částečné dotační krytí všech takových investic lze žádat najednou v rámci jedné žádosti. Vyhlašovatelem a administrátorem programu NZÚ je Státní fond životního prostředí, který začal první žádosti o dotační podporu přijímat 12. října. Na dotace je zatím alokováno 5 miliard Kč a je předpoklad, že předmětný program by měl fungovat až do 30. června roku 2025 (nebo do doby vyčerpání dotačních zdrojů). Důležitou informací je, že o dotace mohou BD a SV žádat pouze na investice, zahájené po 1. lednu 2021 a že tyto investice musí být prováděny dodavatelsky.
Kdy bude dotace vyplacena a je tedy zapojení úvěrových zdrojů vůbec nutné?
U NZÚ, stejně jako u programu IROP, bude dotace vyplacena až v okamžiku, kdy investice bude plně dokončena, zkolaudována a účetně vypořádána. Pro její výplatu je rozhodující, aby byla provedena v souladu s projektovou dokumentací, která je přikládána k žádosti o dotaci. Protože podobné investice, realizované s podporou z programu IROP, byly vždy poměrně nákladné, většina BD a SV se bez využití úvěru neobešla. Ze zkušeností ČSOB vyplývá, že aby byly naplněny požadavky programu na určitou výši úspory energií, byly vždy náklady na investici poměrně vysoké. Je jasné, že u programu NZÚ to bude podobné. Důvody pro využití úvěru tedy byly dva: jednak téměř žádné BD a SV nemá naspořeno tolik vlastních zdrojů, aby z nich mohlo uhradit tu část investice, která není kryta dotací a jednak bylo úvěru využito na předfinancování dotace – tedy na překlenutí doby mezi zaplacením faktur a výplatou dotace. V praxi podobné případy fungují totiž tak, že BD či SV si vezme úvěr ve výši celkových rozpočtových nákladů investice, přičemž po jejím dokončení, a zejména po vyplacení dotace na jeho účet, je provedena částečná mimořádná splátka úvěru. Tím se nesplacená jistina úvěru výrazně skokově sníží, a to umožní, při zachování původně nastavené výše měsíční splátky, výrazně zkrátit původně nastavenou dobu splatnosti úvěru. Tento postup má tedy dvě výhody – nejen, že se sníží výše úvěru, ze které jsou dále placeny úroky, ale zejména jsou pak úroky placeny po kratší dobu! Ze zkušeností naší banky mohu říci, že původně propočítané úrokové náklady po celou dobu splácení, se díky mimořádné splátce, a hlavně zkrácení konečného termínu splatnosti úvěru, dostaly až na polovinu jejich původní výše. To je mimo jiné důvod, proč klientům radíme, aby si úrokovou sazbu zafixovali maximálně na 15 let, i když jejich původním požadavkem byl fix na celou dobu splatnosti – tedy na 20 či 25 let. Máme prokázáno, že např. při původní splatnosti 25 let se po provedení mimořádné splátky konečná splatnost zkrátila na 16 až 17 let. Proto je výhodnější si vzít rovnou levnější sazbu na 15 let než dražší na 25 let.
Je podmínkou poskytnutí úvěru, že celá dotace musí být použita na mimořádnou splátku úvěru?
To se může lišit jednak podle přístupu té které úvěrující banky a jednak podle původně nastavené doby splatnosti. Pokud nám klient již při podání žádosti o úvěr sdělí, že bude žádat o dotaci NZÚ, kterou bude chtít využít k provedení částečné mimořádné splátky úvěru, tak u ČSOB bude mít v úvěrové smlouvě zahrnuto ustanovení, dle kterého má „možnost“ mimořádnou splátku z dotace provést bez hrozby jakékoliv sankce. Necháváme tedy plně na rozhodnutí klienta, zda na splátku použije celou vyplacenou dotaci nebo jen její část. Setkali jsme se i s řadou případů, kdy se klienti nakonec rozhodli peníze z dotace použít na financování nějaké další investice v domě a možnosti mimořádné splátky vůbec nevyužili. Druhou věcí je délka splatnosti úvěru. ČSOB standardně poskytuje úvěry pro BD a SVJ se splatností 25 let. Současně posuzujeme, zda je klient schopen z měsíčních příspěvků do svého „fondu oprav“ úvěr splácet i v případě, že by nakonec dotaci nedostal. U dotací IROP jsme se ale občas setkali se situací, kdy klient nebyl schopen úvěr splatit ani do 25 let, protože příspěvek do „fondu oprav“ byl nedostatečný a současně nebyla vůle jej dál navyšovat. Na druhou stranu ale poté, co by se úvěr snížil mimořádnou splátkou z dotace, by taková tvorba „fondu oprav“ již na splácení úvěru po dobu 25 let postačovala. V tomto roce jsme se proto rozhodli klientům, kteří budou v podobné situaci, vyjít vstříc a jsme připraveni jim nabídnout výjimečně splatnost úvěru až 30 let! V takových případech ale bude ČSOB požadovat, aby klient z dotace udělal mimořádnou splátku v takové výši, po které by konečná splatnost úvěru mohla být zkrácena pod standardních 25 let. Doufám, že tento vstřícný krok klienti ocení a tvorbu svého „fondu oprav“ si, ještě před zahájením investice a žádostí o dotaci a úvěr, nastaví tak, aby bance prokázali schopnost úvěr splatit i bez využití dotace alespoň v horizontu 30 let.
Děkujeme za rozhovor.
Zdroj obrázku: Pixabay
