Účetní závěrka SVJ - na co si dát pozor?

1. Účetní závěrka nebyla shromážděním schválena

Situaci, kdy na shromáždění SVJ není účetní závěrka schválena, lze řešit dvěma způsoby.

V prvé řadě doporučujeme nechat si zkontrolovat účetní závěrku odborníkem, který kvalifikovaně posoudí, zdali je v pořádku a odpovídá skutečnému stavu účetnictví.

Pokud ano, je na místě využití postupu podle § 1209 občanského zákoníku, kdy na návrh přehlasovaného vlastníka může o dané záležitosti rozhodnout soud. Návrh k soudu je nutné podat do 3 měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jinak jeho právo zaniká.

Pokud účetní závěrka v pořádku není, je žádoucí vyzvat předsedu, příp. výbor SVJ k nápravě, tedy k předložení řádné účetní závěrky, která by plně odpovídala zákonným požadavkům. Jak bylo výše uvedeno, za řádné hospodaření a vedení účetnictví je odpovědný právě statutární orgán SVJ a byl by také povinen nahradit SVJ škodu, která by vznikla porušením jeho povinností na úseku účetnictví.

2. Účetní závěrka má vady, a i přesto je shromážděním schválena

I v tomto případě se budeme pohybovat v mezích § 1209 občanského zákoníku, podle kterého se může přehlasovaný vlastník domáhat, aby o této záležitosti rozhodnul soud a takové rozhodnutí shromáždění SVJ přezkoumal, lhůta pro podání návrhu k soudu je taktéž tříměsíční.

3. Shromáždění je nezpůsobilé se usnášet, a tím pádem nemůže rozhodovat mj. o schválení účetní závěrky

Shromáždění SVJ je nezpůsobilé se usnášet v případě, kdy není přítomný takový počet vlastníků jednotek, kteří dohromady mají většinu hlasů podle podílů na společných částech.

V takovém případě je každý vlastník jednotky oprávněn navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se(1) .

Pokud to připouští stanovy SVJ, lze v tomto případě o schválení účetní závěrky hlasovat i na náhradním shromáždění(2) nebo tzv. per rollam(3) .

4. Statutární orgán SVJ sám změní osobu, která se stará o finance SVJ, aniž by tato skutečnost byla náležitě projednána na shromáždění

Zde se jedná o ukázkový případ, kdy předseda SVJ překračuje své pravomoci.

Dle § 1208 písm. g) občanského zákoníku rozhoduje o určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, a o její změně, shromáždění SVJ. Dle § 8 písm. c) Nařízení se činnostmi správy domu a pozemku rozumí mimo jiné i vedení účetnictví.

Statutární orgán je oprávněn jednat s potenciálními správci, respektive vhodné osoby vyhledávat, ale sám o jejich výběru rozhodnout nemůže. Zákon proto stanoví, že o určení správce (jakož i o jeho změně) rozhodne shromáždění. Shromáždění je oprávněno rozhodovat nejen o výběru konkrétní osoby, ale do jeho působnosti náleží i rozhodnutí o její změně(4).

To znamená, že předseda SVJ překročil své zástupčí oprávnění a aplikuje se § 440 občanského zákoníku, podle kterého je z takového jednání předseda SVJ zavázán sám.

Jako obranu zde lze využít ustanovení § 258 občanského zákoníku, které stanovuje, že “každý člen spolku nebo ten, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany, může navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami, pokud se neplatnosti nelze dovolat u orgánů spolku.” Ustanovení § 1221 odst. 1 občanského zákoníku odkazuje totiž v případech neplatnosti rozhodnutí orgánu SVJ na právní úpravu spolku, a to v případech, kdy tato úprava není obsažena přímo v ustanoveních regulujících SVJ.

Práva a povinnosti vlastníků jednotek

Občanský zákoník dává každému vlastníku jednotky řadu práv, jejichž výkonem mohou vlastníci dosáhnout poměrně rozsáhlé kontroly hospodaření s prostředky SVJ a způsobu, jakým je v SVJ vedeno účetnictví. Jednotlivá práva a povinnosti vlastníků jednotek jsou vymezeny v ustanoveních § 1175 až § 1184 občanského zákoníku. Mezi nejvýznamnější prostředky kontroly se řadí zejm. výkon práva:

• seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje;
• nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie;
• nahlížet do účetních knih, dokladů a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie;
• na vyúčtování záloh osobou odpovědnou za správu domu na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby);
• na informaci o jméně a bydlišti kteréhokoli vlastníka jednotky nebo osoby, které přenechal byt k užívání (o těchto osobách odpovědná osoba za správu domu vede seznam) Tato práva mohou být vykonávána u předsedy, příp. výboru SVJ, a tyto osoby jsou zároveň povinni jejich řádný a včasný výkon umožnit. Každý vlastník tak má možnost ověřit si, jak je správa domu a pozemku vykonávána a jak je hospodařeno s finančními prostředky SVJ. Podle obsahu poskytnutých informací mohou případně vlastníci jednotek zvolit i příslušný zákonný mechanismus nápravy.

(1) § 1209 odst. 2 OZ

(2) § 1210 OZ

(3) § 1211 a násl. OZ

(4) HORÁK, Tomáš. § 1208 [Působnost shromáždění]. In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 1003, marg. č. 37–39.

Zdroj foto: Pixabay