V minulé části věnované úvodu do problematiky SVJ nám naplno došlo, že věci kolem SVJ nejsou ani legrace, ani procházka růžovým sadem. Přišli jsme na to, že kolem společenství se motá dlouhá řádka pěkně kroucených paragrafů, které nám nařizují to či ono a ďas, aby se v tom zase vyznal. Navíc jsme pochopili, že se z našich povinností nijak nevyvážeme, i kdybychom třikrát společně v kočárkárně svatosvatě odpřisáhli, že se o náš dům dobře postaráme i bez SVJ.
Společenství vlastníků jednotek podle NOZu nevzniká automaticky samo se zákona, ale musí být založeno vlastníky jednotek, kteří podají návrh na jeho zápis do veřejného rejstříku. SVJ začíná právně existovat až dnem zápisu do tohoto rejstříku (přesněji: rejstříku společenství jednotek vedeným místně příslušným soudem, více na portálu eJustice).
Kromě založení SVJ pomocí prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, SVJ založíme schválením stanov. Stanovy musí schválit všichni vlastníci jednotek.
Přesná (vzorová) podoba stanov není zákonem určena, ale musí obsahovat alespoň tyto body:
Stanovy musejí být sepsány formou notářského zápisu, stejně tak budete volat notáře i k jejich změně. Notáře potřebovat nebudete v případě, že se bude SVJ zakládat prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě. Stanovy jsou veřejnou listinou. Společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku.
Doporučujeme stanovy velmi pečlivě připravit, protože jde o zásadní dokument, kterým se bude řídit život v domě, ve kterém žijeme. Velmi vhodné je nechat právníka alespoň stanovy zkontrolovat, když už ne přímo sepsat, abychom do budoucna zamezili nedorozuměním nebo chybným krokům, které by nám později mohly zkomplikovat fungování SVJ. Častým problémem SVJ, který je dobré přímo ve stanovách vyřešit je například postup, jak nakládat s dlužníky, zakotvení možnosti korespondenčního hlasování (per rollam) nebo nahrazení často obtížně obsaditelného výboru předsedou společenství.
Zpracované základní znění stanov, ze kterého je možné vycházet, nalezneme například na stránkách bulletinu advokacie.
Každá budoucí změna stanov musí být také sepsána formou notářského zápisu a následně uložena ve sbírce listin příslušného rejstříku společenství. Pokud tedy nedodáte soudu novou verzi stanov v úplném znění, hrozí SVJ pokuta až 100.000,- Kč.
Jak s hotovými stanovami naložit a kam s nim dojít zveřejníme zase příště, v další části tohoto miniseriálu.
Vodní kámen je tichý nepřítel, který se v bytových domech často projeví až ve chvíli, kdy začne nekontrolovatelně zvyšovat provozní náklady. Zanesené výměníky, rapidní nárůst spotřeby energie při ohřevu vody nebo neustálé výdaje za servis technologií představují pro společenství vlastníků jednotek (SVJ) zbytečnou finanční zátěž. Právě s cílem těmto problémům předcházet se vydali správci bytových domů v Milovicích.
Než výbor SVJ nebo správce bytového domu podepíše smlouvu na „čisté“ tepelné čerpadlo, měl by znát rizika, o kterých se v prodejních nabídkách mlčí – od končících chladiv přes zatížení elektrické sítě až po skryté náklady, které dělají z „pohádkových úspor“ iluzi.
Povalují se vám v kočárkárně krabice plné starých faktur, nebo naopak netušíte, kam zmizela projektová dokumentace z rekonstrukce před pěti lety? Archivace dokumentů v SVJ není jen otravná byrokracie. Je to zásadní právní povinnost výboru. Pokud jako statutáři nedodržíte zákonné lhůty, riskujete pokuty od úřadů i žaloby od vlastníků za porušení péče řádného hospodáře. Pojďme si v této džungli udělat systém.