Reklama

Bereme si hypotéku (6.)

Daniel Adam Bergmann, 31. 5. 2018

V minulém díle jsme se zabývali odhady, regulací a schvalováním. Dnes pro vás máme poslední díl seriálu a podíváme se na čerpání.

Podpisem úvěrové smlouvy je celý proces šťastně završený a zdálo by se, že nejhorší je za námi a na místě je otevřít láhev sektu tuzemské provenience. Není tomu tak.

Předně řadě lidí nedělá podpis dluhu v řádech milionů korun vůbec dobře. Vyvolává v nich obavy, zda budou schopni tak dlouho platit a zda celý jejich podnik s koupí nemovitosti, nebyl přece jen příliš riskantní. Pokud jsme se řídili radami a doporučeními v předchozích částech tohoto seriálu o hypotékách, nemáme se čeho bát. Dlužná částka sice na papíře vypadá hrůzně, ale měsíční splátka většinou odpovídá výši nájemného, které bychom platili tak jako tak, navíc někomu cizímu. Takhle poměrně bezpečně investujeme do svého.

Čerpáme úvěr

Nejkritičtější bod celého hypotečního dobrodružství na nás ale teprve čeká. Je jím čerpání úvěru. Abychom se k vypůjčeným penězům dostali, musíme totiž splnit celou řadu přísně hlídaných podmínek čerpání. Aby toho nebylo málo, na čerpání pak většinou bývá spěch, protože jsme vázáni jinými smlouvami – musíme na termín splatit kupní cenu, jiný úvěr, zálohu stavební firmě, nebo třeba splnit podmínky vyrovnání společného jmění manželů.

Podmínky čerpání úvěru doporučujeme v úvěrové smlouvě přečíst velmi pozorně a zodpovědně posoudit, zda jsme schopni jejich splnění zajistit. Pokud ne, došlo při konstrukci úvěru k chybě nebo nepochopení a takovou úvěrovou smlouvu v žádném případě není vhodné podepisovat. Obezřetnosti je zejména potřeba u složitějších úvěrů, kdy se čerpají zálohy developerům nebo prostředky do advokátní úschovy. Podmínky by v každém momentu měly být nastaveny tak, aby bylo reálné je splnit a to nejen fakticky, ale i časově. Zcela nejhorší a nejčastější podcenění situace dělají lidé, kteří se snaží hypotéku vyřídit před dovolenou nebo podobnou akcí. Pod časovým tlakem pak zákonitě vznikají stresové a adrenalinové situace, kterým by se jinak dalo vyhnout, kdyby přístup dlužníka byl zodpovědnější.

(www.inex-brno.cz)

Podmínky čerpání

Prvním krokem bývá zřízení zástavního práva k nemovitosti. To vzniká na základě zástavní smlouvy k nemovitosti. V případě koupě nemovitosti bývá skoro ve všech případech zástavcem prodávající. Je zapotřebí počítat s tím, že čím víc lidí se na plnění podmínek podílí, tím komplikovanější situace mohou nastat. Smlouvy dostanete v bance, zástavce musí jednu podepsat před notářem, na úřadě nebo na Czechpointu. Zástavní smlouvu a návrhy na vklad je pak nutné donést na příslušný katastrální úřad, nechat si na všech výtiscích návrhu na vklad potvrdit číslo jednací a datum přijetí. Čerpání na návrh na vklad je dnes nejčastějším způsobem čerpání, ale banky si za něj účtují poplatek. Zapsání zástavního práva zpravidla trvá měsíc, byť pamatujeme doby, kdy například před nějakými dvanácti, patnácti lety trval v Praze zápis třeba půl roku. Dneska ale nikdo nechce čekat ani měsíc a proto se bere podání návrhu za dostatečný počin ke splnění podmínky.

Druhým krokem je pak oznámení vzniku zástavního práva pojišťovně. Pojistka je povinná a banka často určuje, na jakou částku vyžaduje pojištění nemovitosti. Kritickým momentem je pak potvrzení pojišťovny na formuláři banky. Ne vždycky jsou hned po ruce pobočky, na kterých lze potvrzení na počkání vystavit. Velmi často je nutné jet pro potvrzení někam do větší pobočky nebo přímo na centrálu pojišťovny. I zde je tedy bohatý prostor pro nevyžádaný adrenalinový zážitek, zvlášť v časové tísni.

Tyto základní podmínky jsou požadovány až na výjimky specifických úvěrových konstrukcí, u všech typů úvěrů. Zodpovědní pracovníci je posuzují velmi přísně a nestrpí žádnou nepřesnost, chybu nebo chybějící část. Uvědomme si, že zde již není prostor na smlouvání nebo pardony. Ode dne podpisu úvěrové smlouvy, se naše vyjednávací pozice ve vztahu k bance výrazně mění v náš neprospěch.

Další podmínky dále záleží na typu a účelu úvěru. Podle nich pak předkládáme uzavřené kupní smlouvy, eventuálně návrhy na vklad vlastnického práva, potvrzení o splacení úvěru u jiné banky, podepsané dohody o notářské úschově, potvrzení o bezdlužnosti a další dokumenty. Vždy je nutné pečlivě číst text úvěrové smlouvy, záleží na každém detailu. Například často nestačí prostá kopie dokumentu, ale je nutný originál nebo ověřená kopie. Nebo třeba nevyhovuje otisk obrazovky internetového bankovnictví, ale musíme dodat originál výpisu nebo potvrzení vydané pobočkou. Počítejme zkrátka s tím, že při čerpání se hraje o každý detail a projde jen ten, kdo je důkladně připraven.

Ten příběh nekončí

Banka konečně peníze uvolnila? Došly přesně tam, kam měly? Hurá, sláva, teď už zbývá jenom splácet. Ale naše povinnosti vyplývající z úvěrové smlouvy nekončí. Musíme dodat aktuální list vlastnictví, až bude zapsané zástavní, eventuálně i vlastnické právo. Musíme udržovat platnou pojistku. Ve spoustě případů pak musíme banku žádat o povolení, například při převodu nemovitosti na jiného vlastníka. Za nedodržení povinností dlužníka nám hrozí nemalé pokuty, řádově v tisících korun. Nutno však dodat, že banka se bude chtít dohodnout, bude nás bombardovat upomínkami (placenými), ale k pokutám přistupuje skutečně výjimečně.

Náš seriál končí. Hodně štěstí při vyřizování hypotéky!

(úvodní foto: www.csob.cz)