Reklama

Ceny bytů rostou - kdy praskne bublina?

Daniel Adam Bergmann, 18. 4. 2017

Byty nejsou. Jako bychom to už někdy slyšeli. Akorát, že dnes neřešíme koho uplatit na OPBH k získání výhodnějšího místa v pořadníku, ani jak v rodinné bitce docílit „přepsání“ bytu po babičce. Zejména v Praze je situace s byty podobně tristní jako před třiceti lety.

Výstavba nových bytů klesá, ceny nových i starých strmě rostou. Oproti loňskému roku klesl počet zahájených výstaveb v pražském katastru o čtvrtinu (zdroj). Důvodů je několik. Nedostatek vhodných pozemků, obrovská administrativní náročnost přípravy developerského projektu, který zabírá řádově roky nebo restrikce ze strany úředních autorit při územních a stavebních řízeních.

A poptávka je vysoká. I zde díky kombinaci několika jevů. Jak vyplývá ze statistických dat za loňský rok, ve všech krajských městech se poměr výše čistých nájmů a uživatelských nákladů vlastnického bydlení jednoznačně kloní ve prospěch vlastnického bydlení. Platí tedy, že je stále výhodnější byt vlastnit, než si ho pronajmout. Koupi bytu nahrávají také levné hypotéky, jejichž úročení sice mírně vzrostlo, ale stále jsou snadno dostupné. Další okolností s významným vlivem je nedostatek konzervativních investičních příležitostí. Úspory domácností není prakticky kam bezpečně uložit, aniž by se neznehodnotily. Koupě nemovitosti se tak zdá být prakticky jedinou možností, jak se třeba zajistit na důchod.

Cenová bublina?

Nejnovější čísla ČSÚ za první čtvrtletí 2017 ukazují, že u cen bytů v celorepublikovém měřítku dochází k samoregulaci. Poprvé od konce roku 2014 totiž klesly nabídkové ceny bytů za ČR mimo Prahu o 1,9%. Ovšem v Praze dál strmě rostou, za stejné období o 6,3%. Pomyslné nůžky mezi Prahou a zbytkem státu se tak dál rozevírají. Všechno nahrává tomu, že situace není normální. Pražské byty jsou prakticky vyprodané dřív, než developer vůbec „kopne“ do země, nabízejí se i byty v projektech bez dosud vydaného pravomocného stavebního povolení. S uzavřením budoucí kupní smlouvy není možné příliš otálet, ani se dlouho rozmýšlet, jak dokládají příběhy, kdy si zájemce o koupi v kanceláři developera šel vyřídit telefon a mezitím si „jeho“ byt koupil někdo jiný.

Zrekonstruovaný panelákový byt 2+kk v oblíbených Stodůlkách nejenže dnes stojí kolem 2,8 milionu korun (např. v roce 2012 se takový dal koupit kolem 2 milionů Kč), ale v realitních nabídkách se téměř nevyskytuje.

Kdy zafunguje regulace?

Horečnatost trhu s byty dokládá i trvale rostoucí hypoteční trh, který se Česká národní banka snaží chladit postupně zaváděnými regulačními doporučeními, například omezováním hypoték bez vlastních zdrojů klienta. Také ukončení devizových intervencí ve výsledku může vést ke zvýšení úrokových sazeb, zdražení hypoték, jejich menší dostupnosti a následně i k poklesu ceny bytů. Zkrocení trhu těmito scénáři se však jeví reálné až v dlouhodobém horizontu. Ceny pražských bytů tak zřejmě dál strmě porostou, alespoň do té doby, než se dokončí víc novostaveb.

Je tedy pak skutečně nutné počítat s tím, že v některých pražských lokalitách (podívejte se na cenové mapy po vyhledání vámi požadované lokality) se předražené byty, které už leckdy stojí stejně jako velmi komfortní rodinný dům za Prahou, výhledově ukážou jako špatná investice a je třeba to při výběru oblasti zohlednit.

(foto: redakce)