Exekuce vlastníka jednotky může zasáhnout celé SVJ

Dluhy a jejich nesplácení. Problém nejen celospolečenský. U bytových domů s byty v osobním vlastnictví se přímo dotýká všech jeho obyvatel. A i když se do neschopnosti splácet dostane jen jediný vlastník bytové jednotky, zasáhne tím celé společenství.

SVJ odpovídá za správu domu a s bydlením souvisejících služeb. I po finanční stránce

Společenství vlastníků jednotek je podle Občanského zákoníku (OZ, zákon č. 89/2012 Sb.) právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Pro naplňování účelu své existence smí nabývat práv, včetně majetkových, a zavazovat se k povinnostem, i finančního charakteru. Problematika SVJ je v Občanském zákoníku upravena především § 1158 - § 1222 (Oddíl: Bytové spoluvlastnictví).

Smlouvy o dodávkách služeb spojených s bydlením, jako je voda, teplo, elektřina, úklid společných prostor atp., uzavírá s jejich dodavateli právě SVJ. Stejně je tomu v případě úvěru určeného na úpravy domu či jeho okolí, vedoucího ke zvýšení hodnoty domu.

A je to zase SVJ, kdo prostředky na úhradu těchto závazků shromažďuje a následně platí. Vybírá je od svých členů - vlastníků bytových jednotek. Ti mají povinnost předepsanou částku hradit včas. Pokud dojde (vlivem neuhrazené platby od člena) k nedoplatku či k prodlení v úhradě za některou z nasmlouvaných služeb či za splátku úvěru, odpovědnost ponese SVJ jako celek.

Připomeňme, že na základě § 1180 OZ, odstavce 1) přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech. V prohlášení může být i jiné stanovení příspěvku - většinou s ohledem na výlučné užívání některých společných prostor nebo na jejich oddělenou správu na náklady vlastníka jednotky.

SVJ má jen zákonem omezený majetek. Proto za dluhy SVJ ručí vlastníci jednotek

Je sice hezké, že odpovědnost za závazky vzniklé s dodávkou služeb či sjednáním úvěru nese samostatná právnická osoba v podobě společenství vlastníků, ale ona sama téměř nic nevlastní. § 1195, odst. 1) nekompromisně říká, že SVJ může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku.

V praxi často bývají jediným majetkem SVJ platby od členů. A pokud nechodí všechny, není pro splnění závazku „kde brát“. Proto se závazek SJV posouvá formou ručení přímo na jednotlivé vlastníky bytových jednotek. Ano, za veškeré finanční závazky SVJ ručí majitelé jednotek.

Výše ručení se na základě ustanovení §1194 OZ, odst. 2) stanovuje podle podílu vlastníků jednotek na společných částech domu. A pozor, bez omezení maximální částky (narozdíl od bytových družstev, kde lze ručit maximálně trojnásobkem členského vkladu).

Jeden neplatí? Odnesou to všichni!

De facto jsou tímto nastavením biti právě vlastníci jednotek s dobrou platební morálkou. Jakmile totiž kdokoliv přestane zasílat předepsané platby, a SVJ nemá finanční rezervu, na úhradě chybějících částek se musejí začít co nejdříve podílet všichni ostatní, doposud řádně platící.

Jinak hrozí sankce a pokuty, které ještě zvýší případný nedoplatek a následné částky, na základě zákonného ručení vymáhané po vlastnících jednotek. Proto když nedorazí platba od některého vlastníka jednotky, musí SVJ zahájit okamžité a správné kroky směřující k vymožení dluhu. Jak čas, tak správná souslednost kroků hrají v úspěšném vymáhaní hlavní roli. Důležitá je i preventivní informovanost, viz níže.

Dlouhodobí neplatiči nebo lidé ocitnuvší se v exekuci se tak stávají přímým ohrožením pro ostatní vlastníky jednotek. Jakmile se neplatících členů SVJ „sejde“ více, a není proto možné řádně hradit závazky SVJ, může být na společenství vlastníků vyhlášen konkurz.

§1216 Občanského zákoníku říká, že při zrušení společenství vlastníků se neprovádí likvidace. Práva a povinnosti SVJ přecházejí dnem jeho zániku na vlastníky jednotek v poměru stanoveném podle podílu každého vlastníka jednotky na společných částech. Proto konkurzem dluhy nezaniknou, vlastníci jednotek jen ztratí onen „štít“, který za ně spravoval většinu záležitostí. V extrémních případech mohou být ohrožena vlastnická práva majitelů jednotek k jejich bytům.

O vlastníky, co platí pravidelně, se SVJ zajímat nemusí? Opak je pravdou!

Výše jsme uvedli situaci, jaká nastane, jakmile některý z vlastníků jednotek přestane odvádět povinné úhrady. To však neznamená, že v době, kdy chodí úhrady od všech, by mohlo SVJ usínat na vavřínech. Situace se totiž může kdykoliv změnit.

Předzvěstí negativní změny bývají upomínky splátek spotřebních úvěrů, či už nařízená exekuce na některého z vlastníků bytových jednotek. Vymáhání dluhu formou exekuce má několik forem, může probíhat v tichosti a bez vědomí ostatních sousedů. Nejčastějšími jsou exekuce na účet a na mzdu. Jenže i ty mohou založit na problém s úhradami povinných plateb pro SVJ a začít na sebe nabalovat problémy následné.

Jenže jak zjistit, že někdo z členů SVJ nesplácí půjčku, či už je dokonce v exekuci?

Pozice „čmuchacího psa“, do níž se SVJ musí v zájmu všech jeho členů stavět, není příjemná nikomu. Ale je nutná. Přímé vyptávání se jednotlivých vlastníků jednotek na jejich situaci samozřejmě nedává smysl.

Snadnou a společensky nijak nerušivou cestou k pravidelnému zjišťování potřebných informací je služba Hlídání insolvencí a exekucí. V případě exekucí probíhá kontrola 1x měsíčně, u insolvencí dokonce 2x měsíčně, to vše za zde uvedenou cenu. Služba je vhodná jak preventivně, tak i v době, kdy některý z vlastníků neplatí a SVJ jeho dluhy již vymáhá.

Pokud by totiž SVJ zmeškalo důležité termíny, přišlo by o možnost vymožení vzniklých pohledávek. A musely by pak být uhrazeny ostatními členy (vlastníky jednotek). Podrobněji rozepíšeme dále v textu.

Co se týká nesplácení půjček, které ještě nevyústilo v insolvenci a ani v exekuci, tady je možné pustit se cestou výpisu z dlužnického registru SOLUS. Do něj se pravidelně zapisují všechna prodlení se splácením půjček nebo i účtů za telefon. Tady se však neobejdete bez občanského průkazu osoby, jejíž výpis si budete pořizovat. Respektive bez důležitých údajů z OP (včetně kontrolního čísla).

Jak postupovat, když člen SVJ poprvé neuhradil předepsanou platbu

Jestliže se situace překlopí a některý z členů SVJ neuhradí pravidelnou platbu, je nutné jednat okamžitě. V době, kdy vlastník jednotky neuhradil platbu poprvé, už totiž může být v několika exekucích od jiných věřitelů (pokud SVJ nekontroluje rejstříky preventivně, o exekucích nemá možnost se dozvědět). Otálení s upomínkou a případnými následnými kroky by mohlo ostatní vlastníky jednotek přijít draho.

Zde uvádíme správný postup jak vymáhat dluh vlastníka jednotky vůči SVJ. Možná si vystačíte s krokem prvním, možná budete muset dojít až do kroku pátého…

1. Začněte písemnou upomínkou A to co nejdříve po zjištění, že platba nedorazila. Sousedské vztahy mezi lidmi ve výboru SVJ a dlužníkem tím nenarušíte. Už je totiž narušil sám dlužník, přestože to třeba ani původně neměl v plánu…

Kde se o vyúčtování stará externí účetní či správní firma, dohodněte s ní, aby o chybějících platbách informovala výbor SVJ ihned!

2. Upomínka nepomohla? Pokuste se dluh zajistit. Pokud se situace nezměnila ani po doručení upomínky, dluh budete muset zajistit. Možností je spousta a odvíjejí se od toho, jak se k řešení postaví dlužník.

Chce-li spolupracovat, požádejte ho o písemné uznání jeho dluhu a dohodněte se na splátkovém kalendáři, případně jen posuňte termín splatnosti (je-li ve stanovách taková možnost dána). Abyste získali jistotu, že se dlužník bude snažit dodržet novou dohodu, máte tři možnosti, jak dluh zajistit:

• zřídit zástavní břemeno na bytovou jednotku či jinou nemovitost v osobním vlastnictví dlužníka. Proč? V případě exekuce této nemovitosti bude pohledávka za dlužníkem uspokojena až do výše zástavy. Kde se zástava nezřídila, má SVJ nárok na jednu desetinu výnosu z nařízené dražby

• nebo umožnit dlužníkovi, aby si našel ručitele. Ručitel bude mít povinnost dluh uhradit, jakmile se to do stanoveného data nepodaří dlužníkovi

• nebo sepsat notářský zápis s doložkou přímé vykonavatelnosti. K čemu slouží? Pokud dlužník nedodrží nově dohodnuté podmínky, třeba splátkový kalendář, poslouží notářský zápis jako exekuční titul pro SVJ. K exekuci bude SVJ moci přistoupit i bez soudního řízení.

S každou variantou zajištění dluhu musí dlužník souhlasit. Jestliže nesouhlasí, nelze ji použít.

3. Dlužník nechce spolupracovat, zajištění dluhu se nedaří? Na řadě je předžalobní výzva Jestliže dlužník nespolupracuje, nebo není jak zajistit jeho dluh (byt už má v zástavě banka, ručitel není k sehnání a s notářským zápisem dlužník nesouhlasí), přikročte co nejdříve k předžalobní výzvě. Ta slouží jako poslední varování před zahájením soudního řízení. Svému odesílateli přitom zajistí osvobození od soudních poplatků v případě, že opravdu dojde na soud. Kde byla předžalobní výzva odeslána, tam náklady soudního řízení nehradí žalobce, celé přecházejí na dlužníka.

4. Ani výzva nic nezměnila? Podejte žalobu na zaplacení dlužné částky Dojde-li na soud (dlužník nedodržel nové podmínky nebo nekomunikuje ani po doručení předžalobní výzvy), bude muset SVJ prokázat, že dluh vznikl a trvá. Tady pomůže jak evidence plateb, tak upomínka a další dosud prokazatelně podstoupené kroky k zajištění a vymožení pohledávky. Když soud rozhodne ve prospěch SVJ (uzná jeho nárok na pohledávku), uloží dlužníkovi zaplatit dlužnou částku do 15 dní. Ta se bude skládat jak z původního dluhu, tak i úroků, náhrady soudních výloh a právního zastoupení SVJ.

5. Dlužný majitel bytové jednotky nereaguje ani teď? Zbývá jedině exekuce Jestliže dlužník nedorovná svůj dluh ani 15 dní od rozhodnutí soudu, dojde na exekuci. Jenže ta nemusí být první. Pokud u této osoby byly jiné exekuce nařízeny dříve, zařadí se SVJ do pořadníku. Jeho nároky budou uspokojeny až poté, co se vyřeší ty dřívější. Proto vše tak spěchalo.

U nařízené dražby bytu se fronta na exekuci nestojí. Tady má SVJ přednost - za předpokladu, že se stihlo přihlásit

Jedinou výjimkou v čekání na uspokojení pohledávky formou exekuce bude výnos z nařízené dražby. §337c zákona č. 99/1963 Sb. (Občanský soudní řád) stanovuje, že pohledávky SVJ se uspokojují z výtěžku z nařízené dražby přednostně, a to až do výše 10 % z celkového výtěžku. Jestliže byla ve prospěch SVJ sjednána zástava, pak se pohledávka uspokojuje až do výše zástavy.

V situaci, kdy byla zástava na byt sjednána bankou nebo jiným poskytovatelem úvěru se zajištěním nemovitosti, má desetinový podíl SVJ na výtěžku z dražby přednost před nárokem banky nebo jiného zajištěného věřitele.

Ale pozor: toto platí jen za podmínky, že se SVJ stihlo do dané dražby přihlásit včas! Dlužník ani exekutor není povinen SVJ o vypsání dražby informovat. Proto je preventivní sledování rejstříků a dražebních vyhlášek extrémně důležité!

Jakmile je byt v dražbě prodán, nový vlastník jednotky nebude původním dluhem zatížen. A to ani v případě, že se SVJ nestihla do dražby přihlásit, a důsledkem tohoto prodlení nezískala z výtěžku z prodeje nic. SVJ může po původním dlužníku vymáhat formou další exekuce, ale časová i procesní náročnost je tu více než zřejmá.

A co když dlužník prodá byt ještě dřív, než k exekuci vůbec dojde?

Dluhy původního majitele přejdou na nového majitele jen v případě, že jde o dobrovolný prodej. Tehdy se nový majitel stane nástupcem původního dlužníka, i se všemi jeho současnými dluhy k bytu vázanými, včetně chybějících úhrad v rámci SVJ.

Dlužník může vstoupit do insolvence. Co potom?

I tady hraje největší roli včasná informovanost a správná reakce SVJ. Do zahájeného insolvenčního řízení musejí věřitelé, včetně SVJ, přihlásit své pohledávky ve stanovený čas. Pokud termín „prošvihnou“, nebudou jejich pohledávky nijak uspokojovány. A po úspěšném ukončení osobního bankrotu bude dlužník, zcela v souladu s § 414 zákona č. 182/2006 Sb. (Insolvenční zákon), zbaven jakékoliv další povinnosti zaplatit dluhy vzniklé před insolvencí.

Ani o zahájení oddlužení není dlužník povinen své věřitele informovat. Proto i zde upozorňujeme na nutnost pravidelně sledovat rejstříky. Povinnost oznámení vstupu do insolvence je sice možné zahrnout do stanov, ale jak se ukázalo u exekucí, v této fázi (vstup do oddlužení) už může být pozdě.

Zdroj foto: Pixabay

______________________________________________________________________

CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:

• V naší Poradně, naleznete nejčastější dotazy a manuály pro používání portálu Sousede.cz.

• Pravidelně pořádáme bezplatné vzdělávací webináře s odborníky, registrace a záznamy naleznete ZDE

• Pokud hledáte dodavatele služeb, nebo jen radu navštivte naše Tržiště.

• Informační letáky s výhodami využívání pro Předsedy SVJ a Vlastníky bytových jednotek k vytištění a vylepení na nástěnku v domě.

• Kompletní přehled funkcí a ceník naleznete přímo na webových stránkách.

• Portál také můžete ovládat z naší mobilní aplikace (stáhněte zdarma v Google store nebo App Store).