Jak vypovědět nájem bytu? Výpovědní lhůta a povinnosti nájemce v kostce

Snad každý, kdo někdy pronajímal byt, řešil problémy s nespolehlivými nájemci, kteří opakovaně neplatili nájemné, byt trvale poškozovali, nebo v něm často přebývá více osob, než je ve skutečnosti pronajímateli oznámeno. Proto Vám v tomto článku přinášíme možnosti, jakými způsoby lze vypovědět smlouvu o nájmu bytu.

Jak vypovědět nájem bytu? Výpovědní lhůta a povinnosti nájemce v kostce

Výpověď nájmu a výpovědní lhůta

Výpověď představuje jednostranné právní jednání, kterým se ukončí nájemní vztah. Výpovědí lze ukončit nájem sjednaný na dobu neurčitou i nájem na dobu určitou, ale vše má své podmínky. Základním požadavkem je písemná forma této výpovědi, v níž musí být rovněž stanovena výpovědní lhůta pro ukončení nájmu. Obecně výpovědní lhůta činí tři měsíce a běží od prvního kalendářního měsíce poté, kdy výpověď bude doručena druhé straně. Důležité je, že nájemní vztah zaniká teprve uplynutím výpovědní doby. Výjimkou je případ, kdy nájemce zemřel a nájem bytu nepřešel na člena nájemcovy domácnosti. V takové situaci činí výpovědní doba dva měsíce. Totéž platí pro nájemcova dědice, který může nájem vypovědět do dvou měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce.

Porušení povinností nájemce v občanském zákoníku

Občanský zákoník rozlišuje stupně porušení povinností nájemce a s tím související podmínky, za nichž může pronajímatel nájem bytu vypovědět. V případě výpovědi nájmu v tříměsíční výpovědní době občanský zákoník ve svém ustanovení § 2288 rozlišuje důvody, za kterých může pronajímatel vypovědět nájem pouze na dobu neurčitou, a za kterých lze vypovědět nájem i na dobu určitou.

Důvody, při kterých lze vypovědět nájem na dobu neurčitou i určitou činí:

  • Nájemce porušuje hrubě svou povinnost – např.: nájemce užívá byt neřádně, provedl stavební úpravy bez souhlasu, zanedbává údržbu, neoznámí zvýšení počtu osob
  • Nájemce spáchal úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt
  • Byt má být vyklizen – např.: demolice nebo rozhodnutí stavebního úřadu
  • Jiný obdobně závažný důvod – např.: trestný čin proti majetku nájemce, který však v domě není umístěn, nachází se jinde a byl za něj pravomocně odsouzen.

Další případy, kdy lze vypovědět nájem na dobu neurčitou činí:

  • Pronajímatel potřebuje byt pro sebe či svého manžela – např.: při rozvodu manželství (pronajímatel musí prokázat, že v době podání výpovědi je podán alespoň návrh na rozvod)
  • Pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného – např: při rozvodu bratrance

Jak vypovědět nájem bez výpovědní doby?

Aby mohl pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby, musí nájemce porušit své povinnosti zvlášť závažným způsobem, tedy naprosto zásadně. Typickým příkladem a nejčastějším důvodem, proč pronajímatel rozmýšlí nad výpovědí nájmu svému nájemci, je opakované nehrazení nájemného. Než pronajímatel přistoupí k výpovědi nájmu, je třeba nájemce vyzvat k nápravě svého chování a poskytnout mu přiměřenou dobu pro nápravu, tedy přiměřenou dobu ke splacení dlužného nájemného. Jestliže je ale nájemce v prodlení s úhradou nájemného alespoň po dobu tří měsíců a na předmětné výzvy nereaguje či své chování nenapravil, dopouští se již porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem a pronajímatel může vypovědět nájem bez výpovědní doby, a požadovat, aby nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal. Nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Co když nesouhlasím?

V případě, že nájemce s výpovědním důvodem pronajímatele nesouhlasí, může vznést námitky proti výpovědi a navrhnout přezkoumávání oprávněnosti výpovědi soudem. Tento návrh na přezkum lze nájemcem podat do dvou měsíců od doručení výpovědi. Pronajímateli zde vzniká důležitá povinnost poučit nájemce o možnosti vznést námitky, pokud by tak neučinil, bude výpověď neplatná.

Více o JUDr. DAVID PYTELA,MBA, LL.M., advokát

Zdroj foto: Pixabay


Mohlo by vás zajímat

Pojištění nemovitosti nezapomínejte včas aktualizovat

Pojištění nemovitosti nezapomínejte včas aktualizovat

Máte platnou smlouvu na pojištění nemovitosti? Děláte jistě dobře, protože případné škody pro vás mohou být likvidační. Jako klíčové se ale ukazuje, abyste tuto smlouvu dostatečně často aktualizovali a uváděli co nejpřesnější hodnotu pojišťované nemovitosti. Jen tak se vyhnete nepříjemnému zklamání při likvidaci škody.

Rekordní rok 2020: Nejvíce prodaných bytů za deset let

Rekordní rok 2020: Nejvíce prodaných bytů za deset let

Na pražském trhu s novými byty zaznamenaly developerské společnosti v posledním loňském čtvrtletí doslova explozi poptávky. Celkem se jim podařilo prodat na 2050 jednotek, což je nejvíc za posledních deset let. Díky tomu dohnaly ztráty v prodejích z druhého kvartálu a celkově rok zakončily na počtu 5800 prodaných nových bytů.