Jak vypovědět nájem bytu? Výpovědní lhůta a povinnosti nájemce v kostce

Výpověď nájmu a výpovědní lhůta

Výpověď představuje jednostranné právní jednání, kterým se ukončí nájemní vztah. Výpovědí lze ukončit nájem sjednaný na dobu neurčitou i nájem na dobu určitou, ale vše má své podmínky. Základním požadavkem je písemná forma této výpovědi, v níž musí být rovněž stanovena výpovědní lhůta pro ukončení nájmu. Obecně výpovědní lhůta činí tři měsíce a běží od prvního kalendářního měsíce poté, kdy výpověď bude doručena druhé straně. Důležité je, že nájemní vztah zaniká teprve uplynutím výpovědní doby. Výjimkou je případ, kdy nájemce zemřel a nájem bytu nepřešel na člena nájemcovy domácnosti. V takové situaci činí výpovědní doba dva měsíce. Totéž platí pro nájemcova dědice, který může nájem vypovědět do dvou měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce.

Porušení povinností nájemce v občanském zákoníku

Občanský zákoník rozlišuje stupně porušení povinností nájemce a s tím související podmínky, za nichž může pronajímatel nájem bytu vypovědět. V případě výpovědi nájmu v tříměsíční výpovědní době občanský zákoník ve svém ustanovení § 2288 rozlišuje důvody, za kterých může pronajímatel vypovědět nájem pouze na dobu neurčitou, a za kterých lze vypovědět nájem i na dobu určitou.

Důvody, při kterých lze vypovědět nájem na dobu neurčitou i určitou činí:

• Nájemce porušuje hrubě svou povinnost – např.: nájemce užívá byt neřádně, provedl stavební úpravy bez souhlasu, zanedbává údržbu, neoznámí zvýšení počtu osob
• Nájemce spáchal úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt
• Byt má být vyklizen – např.: demolice nebo rozhodnutí stavebního úřadu
• Jiný obdobně závažný důvod – např.: trestný čin proti majetku nájemce, který však v domě není umístěn, nachází se jinde a byl za něj pravomocně odsouzen.

Další případy, kdy lze vypovědět nájem na dobu neurčitou činí:

• Pronajímatel potřebuje byt pro sebe či svého manžela – např.: při rozvodu manželství (pronajímatel musí prokázat, že v době podání výpovědi je podán alespoň návrh na rozvod)
• Pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného – např: při rozvodu bratrance

Jak vypovědět nájem bez výpovědní doby?

Aby mohl pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby, musí nájemce porušit své povinnosti zvlášť závažným způsobem, tedy naprosto zásadně. Typickým příkladem a nejčastějším důvodem, proč pronajímatel rozmýšlí nad výpovědí nájmu svému nájemci, je opakované nehrazení nájemného. Než pronajímatel přistoupí k výpovědi nájmu, je třeba nájemce vyzvat k nápravě svého chování a poskytnout mu přiměřenou dobu pro nápravu, tedy přiměřenou dobu ke splacení dlužného nájemného. Jestliže je ale nájemce v prodlení s úhradou nájemného alespoň po dobu tří měsíců a na předmětné výzvy nereaguje či své chování nenapravil, dopouští se již porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem a pronajímatel může vypovědět nájem bez výpovědní doby, a požadovat, aby nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal. Nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Co když nesouhlasím?

V případě, že nájemce s výpovědním důvodem pronajímatele nesouhlasí, může vznést námitky proti výpovědi a navrhnout přezkoumávání oprávněnosti výpovědi soudem. Tento návrh na přezkum lze nájemcem podat do dvou měsíců od doručení výpovědi. Pronajímateli zde vzniká důležitá povinnost poučit nájemce o možnosti vznést námitky, pokud by tak neučinil, bude výpověď neplatná.

Více o JUDr. DAVID PYTELA,MBA, LL.M., advokát

Zdroj foto: Pixabay