Kupujete bytovou jednotku v SVJ? Pozor na dluhy!

U převodu takové jednotky totiž podle občanského zákoníku platí výjimka z běžného principu, podle kterého při převodu věci nepřechází dluhy původního majitele na jeho právního nástupce. Tedy dluhy společně s jednotkou v SVJ přecházejí. Ne, nebojte se, nejde o jakékoli dluhy prodávajícího, ale o dluhy, které vznikly z povinnosti platit příspěvky na správu domu a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (tzn. dluhy za služby i příspěvky, případně za nedoplatky z vyúčtování).

Tuto speciální úpravu přidal zákonodárce do §1186 Občanského zákoníku poměrně nedávno. Jejím smyslem bylo zajistit lepší postavení SVJ jako věřitele. Zdálo se mu totiž, že vymáhání dluhu bude pro SVJ pohodlnější, pokud jej bude dobývat od osoby, kterou má po ruce v domě a teoreticky ji tak nemusí nahánět. Zároveň zákon stanovil ručitele: původního majitele jednotky, a tím dluh zajistil.

Proto, aby dluhy na nabyvatele jednotky přešly, je nutné, aby byly naplněny v zákoně uvedené podmínky:

• Dluh musí existovat – aby bylo vůbec co převádět. Musí se jednat o dluh, který vznikl před převodem a nebyl včas a řádně uhrazen.

• Musí dojít k převodu vlastnického práva – pokud jednotka na nového nabyvatele přechází jiným způsobem, dluhy nepřechází. Příkladem jiného způsobu je nedobrovolná dražba.

• Nabyvatel musí o dluzích vědět – což je nejdůležitější část, které byste měli věnovat pozornost.

Jak mám vědět o dluzích předchozího vlastníka?

Podle zákona musíte vyvinout v tomto směru aktivitu. V tomto případě to znamená, požádat o potvrzení. Potvrzení vydává SVJ a jedná se o osvědčení o existenci nebo neexistenci dluhu. Není to žádný dokument, kvůli kterému by dluh vznikl ani nezakládá právní nárok na jeho zaplacení. Potvrzení by vám měl předložit převodce jednotky. To je také osoba, které se potvrzení vydává. Ale je samozřejmě možné, aby vám převodce jednotky dal písemný souhlas, že si jej u SVJ můžete vyžádat sami. Pozor, zákon stanoví, že potvrzení vydává SVJ (tedy statutární orgán), nikoli správce domu, přestože správce má pravděpodobně o situaci v domě větší přehled.

Potvrzení by mělo obsahovat aktuální informace o dluzích. Je samozřejmě nutné dát pozor na to, jak jsou v daném SVJ nastaveny termíny plateb. Kvůli tomu by se teoreticky dluh do doby skutečného převodu mohl ještě zvýšit oproti částce uvedené na potvrzení.

##Co když je v potvrzení chyba?

Pokud by SVJ z nějakého důvodu uvedlo částky dluhu špatně, záleží na tom, jakou částku SVJ uvedlo a jaký je skutečný dluh. Pokud je skutečný dluh nižší než částka uvedená na potvrzení, nabyvatel odpovídá pouze za skutečný dluh (tedy nižší částku). Pokud by byl skutečný dluh vyšší než částka uvedená na potvrzení (kvůli chybě, nikoli kvůli termínům splatnosti, viz výše), odpovídá nabyvatel pouze za částku uvedenou na potvrzení a za zbytek odpovídá původní majitel (převodce). Pokud by potvrzení nebylo vydáno vůbec, přestože o něj bylo náležitě požádáno, nepřejdou dluhy vůbec. To ale neznamená, že by zanikly. Pořád je za ně odpovědný původní vlastník. SVJ se tak pouze připravilo o výhodu, kterou mu zákon poskytuje, tedy, že „dlužníka bude mít v domě a snadno dosažitelného“.

Platí, že nabyvatel nemohl dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení nebo nevydalo-li SVJ potvrzení bez zbytečného odkladu. Rok po převodu nemovitosti je pochopitelně potvrzení bezcenné, je nutné, aby bylo aktuální, a proto vydané neprodleně po požádání. Potvrzení je tedy základ, ale je samozřejmě možné, že se o dluzích nabyvatel dozví i z jiného zdroje. V tomto případě dluhy také přejdou, ale je to SVJ, kdo by v případě sporu měl povinnost dokazovat, že nabyvatel o dluzích věděl.

Tipy a triky na závěr

• Do smlouvy o smlouvě budoucí, kterou uzavíráte o převodu jednotky, je možné zabudovat písemný souhlas převodce s tím, že SVJ poskytne nabyvateli potvrzení (informace) o dluzích. Výše zmíněný souhlas je nutný kvůli ochraně osobních údajů převodce.

• Elegantním řešením je vypořádat uvedené dluhy přímo v kupní smlouvě, nejlépe snížením kupní ceny o jejich výši.

• Pokud budete jako nabyvatel nečinný při zjišťování uvedených dluhů, jedná se o tzv. nevědomou nedbalost. Zákonná povinnost je stanovena v §1186, platí zásada, že neznalost zákona neomlouvá, nelze se tedy „vymlouvat na to, že jsem o dluzích nevěděl“, pokud by se o nich nabyvatel jednotky dozvěděl později.

• Protože je potvrzení vydávané SVJ poměrně důležitý dokument, je dobré, aby stanovy upravovaly proces vydávání i interní lhůty.

Zdroj foto: Pixabay

______________________________________________________________________

CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:

• V naší Poradně, naleznete nejčastější dotazy a manuály pro používání portálu Sousede.cz.

• Pravidelně pořádáme bezplatné vzdělávací webináře s odborníky, registrace a záznamy naleznete ZDE

• Pokud hledáte dodavatele služeb, nebo jen radu navštivte naše Tržiště.

• Informační letáky s výhodami využívání pro Předsedy SVJ a Vlastníky bytových jednotek k vytištění a vylepení na nástěnku v domě.

• Kompletní přehled funkcí a ceník naleznete přímo na webových stránkách.

• Portál také můžete ovládat z naší mobilní aplikace (stáhněte zdarma v Google store nebo App Store).