Mám odstranit navrtaný sušák. Můžu požádat o dodatečné schválení?

MGR. JANA OBERMAJEROVÁ, PRÁVNÍ ANALYTIK KLUSÁK ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ – LAW FIRM

Z dotazu není sice zcela zřejmé, do jaké konstrukce byl sušák na prádlo navrtán, nicméně lze předpokládat, že se jednalo o společnou část domu (a z této premisy bude vycházet i další výklad).
Obecně přitom platí, že vlastník jednotky nemůže svévolně zasáhnout do společných částí domu, aniž by k tomu měl souhlas příslušného orgánu společenství, tedy buď souhlas shromáždění nebo statutárního orgánu společenství. Otázkou je tedy to, zda k zásahu do společné části domu je zapotřebí souhlasu shromáždění nebo statutárního orgánu (v tomto případě výboru) a zda tento souhlas musí být předchozí či i následný.

Souhlas shromáždění nebo výboru?

Působnost shromáždění je přitom vymezena v § 1208 občanského zákoníku, ve kterém ovšem není explicitně uvedeno, že by shromáždění rozhodovalo o udělení souhlasu se zásahem do společných částí. Souhlas shromáždění by proto byl nezbytný pouze tehdy, pokud by v souladu s § 1208 písm. i) toto vyžadovaly stanovy daného společenství nebo v případě, že by si shromáždění tuto záležitost vyhradilo k rozhodování. Pokud tedy stanovy neobsahují takový požadavek ani si shromáždění otázku udělování souhlasu se zásahem do společných částí nevyhradilo, rozhoduje o tom, zda vlastníku udělit souhlas se zásahem do společných částí, výbor.

V případě, že stanovy zahrnují do pravomoci shromáždění udělování takového souhlasu, případně pokud si shromáždění tuto otázku vyhradilo k rozhodování, musí k zásahu udělit souhlas shromáždění, a to většinou hlasů dle úpravy obsažené ve stanovách, jinak většinou hlasů stanovenou zákonem, tedy nadpoloviční většinou hlasů vlastníků přítomných na shromáždění.

Jak na Dodatečný souhlas

Dle mého názoru je možné, aby příslušný orgán (tedy buď shromáždění nebo výbor) udělil i následný souhlas, a tím zásah zlegalizoval.

V daném případě, je tedy možné požádat o dodatečné schválení příslušný orgán. V případě, že schválení zásahu spadá do působnosti výboru, lze poměrně jednoduše požádat výbor, aby na svém nejbližším zasedání projednal žádost tazatelky o dodatečné schválení zásahu.
V případě, že schválení zásahu spadá do působnosti shromáždění, a také v případě, kdy souhlas výboru nelze z důvodu osobních antipatií (jak uvádí tazatelka) předpokládat, nezbude tazatelce než požádat o zařazení projednání její žádosti o dodatečné schválení zásahu do společných částí na nejbližším zasedání shromáždění. Další možností je prosadit u osoby, která je oprávněná svolat shromáždění, aby o této otázce bylo rozhodováno mimo zasedání shromáždění formou rozhodnutí mimo shromáždění; samozřejmě, pokud stanovy takový postup umožňují.

Podnět výboru pro svolání shromáždění

Vzhledem k tomu, že výbor je tím orgánem, který svolává shromáždění a navrhuje jeho program a také orgánem, který rozhoduje o tom, zda o některé záležitosti bude rozhodováno per rollam, lze předpokládat, že žádost tazatelky, aby otázka dodatečného souhlasu se zásahem do společných částí byla projednána na shromáždění, resp. aby o ní bylo hlasováno mimo zasedání shromáždění, nebude ze strany výboru přijata s pochopením a výbor takové žádosti tazatelky nevyhoví. V takovém případě zřejmě tazatelce nezbude než přesvědčit dostatečný počet vlastníků (tak aby společně měli alespoň čtvrtinu hlasů) a spolu s nimi podat podnět výboru na svolání shromáždění s programem hlasování – dodatečný souhlas se zásahem do společných částí. V případě, že výbor přes tento podnět shromáždění nesvolá, může tak učinit tazatelka (spolu s ostatními vlastníky) sama.