Ptá se pan U.:
Dobrý den, asi před rokem jsem psal se svým problémem, kdy se nám v bytě tvoří ve třech rohách plíseň. Tyto rohy jsou totiž mokré. Mokré jsou vždy poté, co venku spadne teplota k nule, nikoli když prší. Děláme vše proto, abychom měli doma co nejmenší vlhkost. Takže v tomto to nebude. Nejsme jediný byt s tímto problémem, tyto problémy mají ještě tři byty. Doporučili jste mi, abych na schůzi požadoval odborný posudek a poté se uvidí. Toto jsem také na schůzi požadoval, kdy se odhlasovalo, že se na celou věc přijde podívat člověk k tomu způsobilý, kterého doporučilo družstvo, kdy se tímto má zabývat. Již jsme SVJ, ale spravuje nás družstvo. Tento navrhl zateplit střechu a překontrolovat spáry. Nic z toho nepomohlo. Nakonec uznal, že jediné, co by zřejmě danou věc vyřešilo je zateplení celého domu, jelikož důvody jsou promrzající spáry a tvoření tzv. studených rohů, kde se poté sráží vlhkost (jsme byt u střechy a krajní). Stejný názor má i můj známý, co dělá ve stavebnictví fasády. 80 % lidí však zateplit nechce, jelikož většina bytů není krajních a u střechy, tím pádem problémy nemají. Také argumentují, že zateplení spíše uškodí, než pomůže, a navíc se prý nevyplatí. Co mohu v dané věci dělat, mohu se nějak zateplení dožadovat a také by mě zajímalo, který zákon povinnosti a práva v těchto případech upravuje. Děkuji mnohokrát za radu.
Odpověď od právníka:
Vážený pane Ujčíku,
situace, kterou popisujete, je bohužel právně poměrně složitě řešitelná a záleží na celé řadě okolností, bez jejichž bližších znalosti Vám nejsme schopni jednoznačně fundovaně odpovědět. Pokud bychom však celou záležitost posuzovali pouze v obecné rovině, pak je zejména primární stanovit, co je příčinou vlhkosti a kde má tento problém svůj původ. Zodpovězení této otázky je pak z hlediska právního naprosto klíčové pro určení odpovědnosti za její vznik a případnou související újmu (myšleno tím i snížení Vašeho komfortu bydlení). Pokud má vlhkost svůj původ v částech tvořící společné prostory domu, pak je za vznik tohoto problému a případné odstranění následků vždy odpovědné společenství. Společenství vlastníků, je totiž ze zákona správcem společných prostor a je tedy povinno řádně společné prostory udržovat (toto zahrnuje samozřejmě i povinnost odstraňovat jakékoliv vady/nedostatky, které by mohly způsobit újmu vlastníkům jednotek). Pokud by však tento problém měl svůj původ i v jiných prostorách (např. jednotky ostatních vlastníků), pak se nelze domáhat odpovědnosti po společenství, ale výlučně po vlastníku dané jednotky, popř. spoluodpovědnosti. K zodpovězení uvedeného by však bylo nejspíše nutné, přizvat odborného znalce, který by tuto záležitost prozkoumal a vyslovil jasné stanovisko.
Co se týče Vašeho dotazu ohledně nároku na provedení zateplení, tak tento bohužel není možné opřít o žádný právní předpis. Společenství vlastníků je subjekt, který funguje na tzv. demokratickém principu hlasování. Pokud tak není k určitému návrhu (ve Vašem případě realizace zateplení) dosažena potřebná většina hlasů, pak nemůže být taková záležitost realizována. Jestliže tedy píšete, že 80 % vlastníků zateplení nechce, pak bude velice problematické tuto stavební úpravu prosadit. V takovém případě by pak případně bylo vhodné na nadcházejícím shromáždění vysvětlit celý problém (zejména s poukázáním na skutečnost, že plíseň vznikající z vlhkosti se může ještě dále rozšířit i do dalších prostor), zdůraznit veškerá úskalí, která tak mohou v budoucnu nastat a pokusit se na realizaci zateplení dohodnout. Alternativní cestou je pak pokusit se domoci realizace zateplení soudní cestou, nicméně se obáváme, že v tomto případě by takový postup neměl příliš velkou šanci na úspěch.
K návrhu konkrétnějšího postupu ve Vaši věci, bychom však potřebovali blíže prozkoumat stanovy Vašeho SVJ, popř. další interní dokumentaci.
Mgr. Jan Eisenreich
právník
www.svjpravnik.cz
