Jak se mění povinnosti vlastníků jednotek
V minulém díle seriálu Změny v SVJ 2020 jsme se věnovali nařízenému prodeji jednotky vlastníka jakožto sankci za porušení jeho povinností. V dnešním příspěvku si povíme o změnách v oblasti právě těchto povinností vlastníků jednotek, které od 1. 7. 2020 přináší novela občanského zákoníku.
Úvodem je třeba říci, že níže sepsaný souhrn změn zdaleka nemůže zahrnout veškeré povinnosti vlastníků jednotek stanovené zákonem, či dokonce i stanovami. Naši pozornost soustředíme zejména na nejpalčivější praktické otázky, na otázky obecně vyhledávané a zejména pak na otázky související s příspěvky na správu domu a pozemku včetně záloh na služby.
Téma údržby a drobných oprav společných částí domu je nově zákonem lépe popsáno. Jsou rozlišovány společné části, které slouží výlučnému užívání vlastníku jednotky (balkon, lodžie, terasa) či které se nacházejí uvnitř jednotky vlastníka (nosné zdi, topení), od společných částí ostatních, volně přístupných (chodby, vchodové dveře, výtah).. Zatímco běžnou údržbu i drobné opravy druhých jmenovaných nese vždy SVJ (§ 1208 obč. zák.), údržba příkladmo uvedených balkonů či topení leží na vlastníků jednotky (§ 1175 obč. zák.). A to navzdory tomu, že se jedná o společné části.
Je třeba zdůraznit, že se však jedná skutečně jen o běžnou údržbu a o opravy drobného charakteru. Vlastník jednotky tak není povinen, ale ani oprávněn do těchto společných částí zasahovat výraznějším způsobem.
Zákon nově v § 1178 obč. zák. upravuje povinnost SVJ vést seznam vlastníků jednotek, a to v rozsahu jména a bydliště každého vlastníka. Osoba odpovědná za správu domu má spolu s tím povinnost vést v tomto seznamu osob i ty, kterým vlastník jednotky přenechal byt k užívání na dobu nikoli přechodnou, a též osoby mající ve vlastníkově bytě domácnost (ve stejném rozsahu, tedy jméno a bydliště). Tomu odpovídá existující povinnost vlastníka jednotky, který takové osoby musí společenství vlastníků nahlásit bez zbytečného odkladu. Lze předpokládat, že tyto seznamy již mnohá SVJ budou ze své iniciativy vést. Zákon jim nyní pro to dává zákonný podklad.
Provádí-li vlastník jednotky ve své jednotce stavební úpravy, je povinen po výzvě SVJ umožnit do jednotky přístup za účelem ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují či nemění společné části. Tato povinnost platí již dnes. Od 1. 7. 2020 je nově doplněna o povinnost vlastníka jednotky předem (tj. před zahájením stavebních prací) oznámit osobě odpovědné za správu domu takovou zamýšlenou stavební úpravu, a to dokonce bez ohledu na to, zda je či není pro takovou stavební úpravu potřeba stavební povolení, ohlášení či nic z uvedeného. Před zahájením každé stavební úpravy, byť by nenarušovala společné části, má tedy vlastník jednotky oznamovací povinnost.
Nově se zavádí povinnost vlastníka jednotky (bytové i nebytové) oznámit osobě odpovědné za správu domu (SVJ) podnikání či jinou činnost (ať je prováděna samotným vlastníkem či nikoli), která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě. Takové oznámení je vlastník jednotky povinen učinit před zahájením podnikání či jiné činnosti. Dle výkladu Ministerstva spravedlnosti bude ustanovení dopadat též na využívání jednotky k tzv. krátkodobým ubytováním přes poskytovatele typu Airbnb. Společenství vlastníků tak získávají nástroj, který jim umožní takovéto krátkodobé pronájmy alespoň zjistit. Jejich zákaz ze strany SVJ dle současné legislativy samozřejmě nepřichází v úvahu.
Novela bytového spoluvlastnictví v neposlední řadě odstraňuje některé nejasnosti ohledně určení příspěvků na správu domu a pozemku. Tyto příspěvky ponechává v současných dvou režimech; tedy na jedné straně příspěvky tzv. administrativní povahy (pro vlastní správní činnost), které se rozvrhnou na každou jednotku stejně. Na straně druhé pak ponechává příspěvky do tzv. fondu oprav. Zákon upravuje rozvržení druhých jmenovaných příspěvků (do tzv. fondu oprav) v poměru odpovídajícím podílu na společných částech (včetně zohlednění společných částí sloužících k výlučnému užívání). Současně umožňuje odchýlení se od tohoto zákonem daného způsobu rozvržení, avšak nově pouze změnou prohlášení vlastníka. Je tak do budoucna zakázáno měnit způsob rozvržení příspěvků na správu domu a pozemku jinak, než právě změnou prohlášení (není tak nadále možné tyto změny provést rozhodnutím shromáždění ani změnou stanov). Změna způsobu rozvržení příspěvků se tak stává pro vlastníky jednotek i SVJ značně obtížnou. Při změně prohlášení spočívající ve změně způsobu rozvržení příspěvků totiž bude třeba souhlasu všech vlastníků jednotek (podrobnosti ke změně prohlášení dle po 1. 7. 2020 čtěte v našem prvním díle seriálu).
V kontextu výše uvedeného je třeba nezaměnit způsob rozvržení příspěvků s rozhodováním o jejich výši. Rozhodování o výši příspěvku i nadále zůstává v rukou shromáždění (§ 1208 obč. zák.) a změny výše příspěvku tak zůstávají i nadále flexibilní.
Od příspěvků na správu domu a pozemku je třeba odlišovat zálohy na služby. Nic se nemění na tom, že vlastník jednotky tyto zálohy musí plnit. Do budoucna (od 1. 7. 2020) se však právní úprava jejich vyúčtování a vypořádání nebude řídit občanským zákoníkem, nýbrž jen zákonem č. 67/2013 Sb. Jde v celku o logický krok, jelikož lhůty v § 1181 obč. zák. byly ve vztahu k zák. č. 67/2013 Sb. duplicitní a rozporné. V praxi lze zároveň očekávat četné případy, kdy jsou lhůty k vyúčtování i vypořádání upraveny odchylně stanovami jednotlivých SVJ. Tato změna tak nebude mít zásadní dopad.
Podstatná změna u záloh na služby pak nastává v rozhodování o jejich výši. Dle novelizovaného § 1208 obč. zák. již nebude napříště o výši záloh rozhodovat shromáždění, ale statutární orgán SVJ (tedy pouze výbor či předseda SVJ). Je však otázkou, zda vlastníci jednotek, zvyklí v současné době rozhodovat i o této jimi vydávané částce, budou ochotni takovou změnu přijmout a rozhodování výlučně do rukou výboru svěřit. Současně tak doplňme, že uvedená změna v rozhodování se neuplatní tehdy, jestliže stanovy tuto pravomoc výslovně svěří (nebo z minulosti již svěřují) shromáždění, a též v případech, kdy si shromáždění tuto záležitost svým hlasováním vyhradí k rozhodnutí.
Závěrem již jen stručně doplňme vliv výše popsaných změn na současná znění stanov SVJ, která s těmito změnami samozřejmě nepočítají a často opisují dosavadní znění zákona. V takových případech bude třeba vždy zkoumat, zda konkrétní povinnost vlastníka jednotky upravená stanovami odchylně od zákona je, či není kogentního charakteru (tedy charakteru, kdy není možné se od takové zákonné povinnosti stanovami odchýlit). Pokud tomu tak bude, bude vlastník jednotky povinen dodržet zákon bez ohledu na to, co říkají stanovy. Pokud nikoli, stanovy budou mít před zákonem přednost.
Současná společenství vlastníků tak budou stát před otázkou, zda kvůli výše popsaným změnám stanovy přepisovat a přijímat jejich změny. Ačkoli to nebude nevyhnutelně nutné, je na místě tento postup doporučit. I s ohledem na ostatní změny, které novela přináší, bude změna stanov znamenat zvýšení právní jistoty a možnost využití nových institutů daných novelou bytového spoluvlastnictví.
Mgr. Daniel Urban
advokátní koncipient
AK Janoušek | advokátní kancelář
Zdroj úvodní foto: Pixabay.com
Věděli jste, že zloději vnikají do objektů téměř v polovině případů dveřmi? Pokud však narazí na překážku v podobě odpovídajícího zabezpečení, často svou snahu o vloupání vzdají. Zabezpečení vchodových dveří by proto mělo být samozřejmostí u každého, kdo přistupuje zodpovědně k ochraně majetku. Pojďme si proto představit bezpečnostní prvky, které chrání dveře proti otevření či vypáčení a výrazně snižují pravděpodobnost násilného vniknutí.
Bydlíte v bytovém domě s vnitroblokem? Pak máte k dispozici skvělé místo, kde si i v městském ruchu lze užívat poklidný čas v zeleni.
Potřebujete finance na rekonstrukci, nebo modernizaci bytového domu a ušetřit?