Všechny změny v SVJ 2020 na jednom místě - 6. díl

Shromáždění SVJ podle nových pravidel

Všechny změny v SVJ 2020 na jednom místě - 6. díl

Shromáždění je nejvyšší orgán společenství vlastníků jednotek. Je to orgán, jehož členy jsou všichni vlastníci jednotek a současně orgán, který rozhoduje o nejzásadnějších otázkách společenství vlastníků. V dnešním a posledním díle seriálu „Změny v SVJ 2020“ se budeme věnovat právě změnám v oblasti právní úpravy shromáždění a jeho rozhodování.

Základní právní rámec, ve kterém se shromáždění koná, zůstává i po 1. 7. 2020 beze změny. Svolání dopředu pozvánkou, hlasování vlastníků, pořízení zápisu, uveřejnění zápisu, na tom se nic nemění. Průběh shromáždění tak bude i nadále vypadat jako doposud.

Změna, a nikoli malá, však nastává u záležitostí, o kterých shromáždění rozhoduje. Ustanovení § 1208 občanského zákoníku doznává v tomto směru podstatných změn. Z působnosti shromáždění se jednak do budoucna vylučuje rozhodování o výši záloh na služby. Rozhodování o výši záloh bude od 1. 7. 2020 náležet statutárnímu orgánu SVJ, tedy výboru či předsedovi. To neplatí, bude-li tato záležitost stanovami nadále svěřena shromáždění, či si ji shromáždění k rozhodnutí vyhradí.

AK Janoušek

Do působnosti shromáždění nadále nebude spadat ani schvalování smlouvy s osobou zajišťující některé činnosti správy domu a pozemku (často se hovoří o tzv. správci). Shromáždění tak bude v této oblasti nadále rozhodovat o osobě tohoto správce, nikoli však již o textu smlouvy s ním uzavírané (opět bude pravomoc náležet výboru, ledaže bude mít shromáždění tuto otázku vyhrazenu pro sebe).

V neposlední řadě z § 1208 obč. zák. mizí veškeré pravomoci shromáždění vztahující se ke změně prohlášení vlastníka či k rozhodování o záležitostech, které jsou se změnou prohlášení vlastníka spojené (např. o změně účelu užívání domu nebo bytu). Na tomto místě je však třeba dodat, že se ze strany zákonodárce jedná o jakýsi „malý trik“. Jak jsme již popisovali v předchozím díle tohoto seriálu, změna prohlášení vlastníka má dle nového zákona jiný režim, podle kterého se změny prohlášení účastní všichni vlastníci. Kličkou skrze nové znění § 1221 odst. 2 obč. zák. je pak dokonce připuštěno, aby i o změně prohlášení hlasovalo (v mezích zákona) shromáždění. Ačkoli tedy změna prohlášení z působnosti shromáždění mizí, všichni vlastníci o možnost rozhodování o jeho změně nepřicházejí.

Novela přichází rovněž se zcela novým právním institutem, a sice s náhradním shromážděním. Tato novinka řeší v praxi častou situaci, kdy se v SVJ dlouhodobě nedaří svolat usnášeníschopné shromáždění. Nově při svolání takového náhradního shromáždění bude postačovat 40 % účast vlastníků jednotek (resp. jejich hlasů). Nevýhodou je, že tento institut půjde využít jen tehdy, bude-li zakotven přímo ve stanovách. Pro možnost jeho využívání tak bude třeba stanovy SVJ po 1. 7. 2020 změnit.

Novelizace se dotýká též současné úpravy rozhodování shromáždění mimo zasedání, pro spoustu osob známé jako per rollam. Zavádí se nově a zpřesňují se pravidla pro hlasování per rollam, bude-li třeba přijmout rozhodnutí shromáždění veřejnou listinou (za přítomnosti notáře). Ovšem s ohledem na to, že shromáždění dle nové úpravy již téměř žádné rozhodnutí veřejnou listinou nemusí přijímat, bude využití této úpravy minimální. Dochází též k terminologickému zpřesnění, jak při hlasování per rollam počítat většinu.

Věnujeme-li pozornost shromáždění SVJ, nemůžeme opomenout pro nemalou část osob zásadní téma, a tím je právo přehlasovaného vlastníka na obrácení se na soud. Ustanovení § 1209 obč. zák., které toto právo upravuje, také doznalo změn. Vlastník jednotky, který byl na shromáždění přehlasován, se může i nadále, je-li pro to důležitý důvod, na soud obrátit. Zůstává zachována i 3-měsíční lhůta. Změnu pozorujeme u způsobů, jakými může soud rozhodnout. V zákoně výslovně stojí: „Soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení.

Následuje příkladný výčet, co je tímto myšleno: „…rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá.“ Bude v praxi jistě zajímavé sledovat, jak se s touto novou úpravou nejen soudy, ale též strany soudního řízení vypořádají. Pro přehlasovaného vlastníka pak bude i nadále důležité rozhodnout, zda se domáhá neplatnosti rozhodnutí, či zákazu dle něho jednat.

Právní úprava nejvyššího orgánu SVJ nesoucího odpovědnost za rozhodování o zásadních věcech ve společenství vlastníků tak podléhá relativně rozsáhlé novelizaci. Zejména institut náhradního shromáždění lze považovat za vysoce přínosný pro praxi. Motivace k jeho užívání znamenající pro společenství vlastníků povinnou změnu stanov, tak bude zřejmě hnacím motorem pro uvedení stanov mnohých SVJ do souladu s nový zněním zákona.

Dnešním dílem náš seriál „Změny v SVJ 2020“ končí. Cíle, který jsme si na počátku stanovili, tedy provést Vás novou právní úpravou bytového spoluvlastnictví účinnou od 1. 7. 2020, jsme dosáhli. Věříme, že i díky našemu seriálu je nyní ve veřejnosti větší povědomí o novinkách, které nás od příštího měsíce všechny čekají. Přejeme Vám příjemné prožití léta.

Co vše v seriálu najdete?

AK Janoušek Mgr. Daniel Urban

advokátní koncipient

AK Janoušek | advokátní kancelář

Zdroj úvodní foto: Pixabay.com  


Mohlo by vás zajímat

Shrnutí webináře Hlasování per rollam v SVJ online - přehledně, snadno a rychle

Shrnutí webináře Hlasování per rollam v SVJ online - přehledně, snadno a rychle

Dne 13. června 2022 proběhl webinář na téma “Hlasování per rollam v SVJ online - přehledně, snadno a rychle”. Webinářem nás provedla za sousedé.cz Zlata Botero, která probrala organizační část a vysvětlila právní základ. Pokračovala kolegyňka Jiřina Langová, která prošla krok za krokem praktické ovládání online nástroje. Odborné právní dotazy doplnil Martin Bareš z naší právní kanceláře ARROWS ELT Global.

Shrnutí webináře Péče o otopnou soustavu

Shrnutí webináře Péče o otopnou soustavu

Dne 25. května 2022 proběhl webinář na téma Péče o otopnou soustavu. Webinářem nás provedla Zlata Botero za Sousedé.cz a odborný obsah přednesl ing František Basl ze společnosti Pražská teplárenská a.s.

Jak je to s právy přehlasovaného vlastníka v rámci SVJ

Jak je to s právy přehlasovaného vlastníka v rámci SVJ

Často se setkáváme se situací, kdy se v rámci společenství vlastníků bytových jednotek jedná na základě rozhodnutí shromáždění SVJ, jenž bylo přijato v rozporu se stanovami či zákonem. Také se jedná o případ, kdy se rozhoduje o právech vlastníků, o kterých nemá společenství vlastníků oprávnění rozhodovat. Zákon v těchto případech umožňuje přehlasovanému vlastníku jednotky, aby se domáhal vyslovení neplatnosti usnesení u soudu.