Reklama

Vývoj trhu nemovitostí – III.čtvrtletí 2017

Daniel Adam Bergmann, 20. 11. 2017

Vedle trhu hypotečního je ten nemovitostní další ostře sledovaný. Po právu. Obě prostředí jsou totiž úzce provázána, jak jsme si v posledním letech zvykli vnímat. Nízké úrokové sazby a proklientský přístup bank v poskytování hypoték způsobily ve svém důsledku nárůst cen nemovitostí. Lidé hypotékami neřeší jen svoje bydlení, ale ve velké míře už i investují, protože v tuzemském prostředí aktuálně zcela chybí efektivní nástroj k zajištění na stáří. Neexistující penzijní systém tak vytváří další tlak zejména na cenu bytů. Regulační opatření ČNB měla hypoteční trh zchladit, což se skutečně stalo – počet žádostí o hypoteční úvěry poslední čtvrtletí mírně klesl. A jak reagují nemovitosti?

Trvalejší trend zatím stále ještě nelze vypozorovat, protože ceny nemovitostí mají poměrně silnou setrvačnost a reagují se zpožděním. Výsledky za III. čtvrtletí 2017 však už nějaké signály vysílají, zejména ve vztahu ke starším nemovitostem, jejichž cena je zřejmě na vrcholu a proto přišel pokles poptávky a nabídky. Poptávka a nabídka novostaveb stagnuje, zejména proto, že ceny stále stoupají, stejně jako nálada na trhu. Tedy lidé stále po nemovitostech touží a kupují je nebo koupi plánují. Ovšem ti, kteří kupují byty jako investici na pronájem by měli zbystřit, protože nájemné stagnuje, zatímco náklady rostou a výnosy z nájemného tak klesají. Další růst cen hypoték může velmi rychle způsobit, že se koupě bytu na pronájem přestane vyplácet.

Ceny, ceny, ceny

Když se na III. čtvrtletí podíváme obecně, vidíme, že ceny rostly ve všech segmentech nemovitostí, přestože již mírně klesá poptávka, hlavně u starších domů a bytů. Ceny rostly ve všech krajích a dostaly se na historická maxima, což znamená, že zájem o nemovitosti se začal přelévat z velkých měst do dalších částí republiky. Ostře sledované byty v Praze mluví jasnou řečí – běžný větší 2+1 nebo menší 3+1 v širším centru Prahy se pro většinu lidí stává finančně nedostupným.

Ceny bytů meziročně stouply o 11,4% a jsou téměř na 124% roku 2010. Menší nárůst vidíme u rodinných domů, kde se ceny navýšily o 6,6% a jsou na 118% roku 2010. Nejmenší nárůst je vidět u pozemků – meziroční zvýšení o 6,5%. Co je však zajímavé – pozemky jsou na 140% roku 2010, což znamená, že rostou sice pomalu, ale zato vytrvale a mají nejlepší zhodnocení.

Nejvyšší nárůst cen bytů vidíme v Jihomoravském, Zlínském a Středočeském kraji. Zde je patrná odstředivá síla Prahy a Brna, kde zájemce už na byt finančně nedosáhne a jeho pozornost se obrací dále do regionu. Ceny bytů však rostly ve všech krajích bez výjimky, největší zájem je tradičně o malé byty 2+1 a 2+kk. V kurzu jsou opět paneláky, zvláště byty v rekonstruovaných, zateplených domech.

Rodinné domy nerostou tak dramaticky jako byty, ale poptávka je. Z novostaveb vznikají převážně řadovky s malými pozemky v okolí Prahy, Brna a Plzně. Poptávka trvá i v segmentu starších RD, zároveň však trvale roste zájem o výstavbu nízkoenergetických domů, program Zelená úsporám je průběžně využíván. Stavba domu v nízkoenergetickém standardu je cenově dostupná, problémem je spíše cenová dostupnost pozemků. Zájemci o bydlení tak často berou levnější, nezasíťované pozemky a pořizují domácí čističky a tepelná čerpadla.

Co můžeme očekávat?

S klesající dostupností hypoték a s ohledem na historická maxima cen nemovitostí lze očekávat snížení poptávky a stagnaci cen. To se zřejmě vůbec nebude týkat Prahy, kde se v minulosti sice šeptalo o cenové bublině, ale s ohledem na nízký počet nových bytů, si prostě na astronomické ceny v Praze budeme muset zvyknout. Určitý pokles sice nastane, ale pravděpodobně se už s cenami nevrátíme do vzdálenější minulosti. Praha tak následuje příklad třeba Londýna, kde už také žádní smrtelníci nebydlí. Zájem kupujících se tím pádem přelije do Středočeského kraje a i tam budou ceny stoupat. Záleží na nabídce, pokud bude dostatečná, nemusí být vzestup cen nijak závratný. Vysokým cenám nemovitostí by v důsledku mohl také pomoci menší zájem zahraničních kupujících – silnější koruna a vysoké ceny značnou část investorů od záměru odradí.

(zdroj dat: HB Index 3Q 2017, foto: )