Změna vlastníka bytu a její vliv na nájemce

Pronajímáte si byt? Jak postupovat v případě, že se změní majitel bytu? Co to pro vás znamená?

Změna vlastníka bytu a její vliv na nájemce

Trh s nemovitostmi se hýbe každým dnem. Proto nájemce někdy musí strpět skutečnost, že se v jeho nájemním vztahu změní pronajímatel. Důvody pro změnu vlastnictví mohou býti různé, mezi nejčastější však patří výhodný prodej nemovitosti či smrt pronajímatele. V každém případě však právní úprava obsažená v občanském zákoníku problematiku změny vlastnictví bytu detailně řeší.

Nájemní vztah zůstává zachován

Základním pravidlem při přechodu nájmu bytu je, že nájemní vztah v základní rovině zůstává zachován. Občanský zákoník v této souvislosti výslovně hovoří o přechodu práv a povinností plynoucí z nájmu bytu na nového vlastníka bytu. Zákon však poskytuje zvýšenou ochranu nabytých práv nového vlastníka bytu. V důsledku převodu vlastnictví k nemovitosti pro něj nejsou závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech. Zároveň platí, že taková široká ochrana práv není bezbřehá. Pro nového vlastníka nejsou závazná pouze ta ujednání, které podpůrně nestanoví zákon. Může se jednat například o případy automatického prodloužení nájmu či smluvní pokuty. Povinnosti pronajímatele stanovené zákonem zůstávají zachována. Pokud také nový vlastník bytu či domu o smluvených povinnostech věděl, a přesto byt koupil, pak je vázán i původně sjednanými právy a povinnostmi vyplývajících z nájemní smlouvy.

Odkoupení bytu od pronajímatele

Zvláštní situace může nastat, pokud nájemce odkoupí byt od pronajímatele. V tomto případě se jedná o zánik závazku splynutím osoby pronajímatele a nájemce v jednoho. Z logiky věci nájemní vztah v důsledku toho zaniká.

Občanský zákoník chrání práva nájemce

Při změně pronajímatele bytu mohou nastat sporné situace. Obzvláště v jedné z nejdůležitějších stránek nájemního vztahu, jímž je placení nájemného. Zde je zapotřebí zdůraznit, že pro nového pronajímatele jsou závazné všechny kroky, které učinil předchozí pronajímatel v souvislosti s nájmem bytu. Tím může být v praxi poměrně častý případ slevy z nájemného či jeho prominutí. To ostatně potvrdil i Nejvyšší soud, který judikaturou stanovil, že v změna vlastnictví nic nemění na zaplaceném nájemném s účinky do budoucna. Občanský zákoník tak chrání práva nájemce nabytá v dobré víře.

O novém majiteli se ani nemusíte dozvědět

Nájemce se častokrát ani nemusí dozvědět o změně v osobě pronajímatele. Pokud bude nadále hradit nájemné původnímu pronajímateli nebo činit jakákoliv jiná právní či faktická jednání, musí mu být poskytnutá přiměřená právní ochrana. Nájemce je v tomto případě v dobré víře, pokud se žádným způsobem nedozvěděl o změně v osobě pronajímatele bytu. Nemůže mu jít k tíži, že svůj závazek plní vůči původnímu pronajímateli.

Máte právo vypovědět nájem

V obecně rovině má za zákonem stanovených podmínek každá ze stran právo vypovědět nájem z důvodu změny vlastnictví. Takové pravidlo nicméně neplatí u nájmu bytu. Zde občanský zákoník výslovně zakazuje vypovědět nájem z důvodu změny vlastnictví ze strany pronajímatele. Nájemce bytu je proto chráněn oproti nejistotě, že by nadále neměl kde bydlet.

Více o AK Pytela


Mohlo by vás zajímat

Pojištění nemovitosti nezapomínejte včas aktualizovat

Pojištění nemovitosti nezapomínejte včas aktualizovat

Máte platnou smlouvu na pojištění nemovitosti? Děláte jistě dobře, protože případné škody pro vás mohou být likvidační. Jako klíčové se ale ukazuje, abyste tuto smlouvu dostatečně často aktualizovali a uváděli co nejpřesnější hodnotu pojišťované nemovitosti. Jen tak se vyhnete nepříjemnému zklamání při likvidaci škody.