Reklama

Využijte 10% slevu na objednávku, kód SOUSEDEKNIHA

Bereme si hypotéku (3.)

Daniel Adam Bergmann, 18. 9. 2017

V předchozích dílech - Bereme si hypotéku (1), Bereme si hypotéku (2) – jsme si vybrali vysněné bydlení a zhruba tak odhadli, kolik na něj budeme potřebovat. Nezbývá tedy, než jít pro hypotéku. Ale kam? Máme zhruba dvě nebo tři hlavní možnosti. Část lidí by se obrátila na banku, kde jim vedou účty. Další skupina by obešla tři hlavní hráče trhu – Hypoteční banku, Českou spořitelnu a Komerční banku a nechala si sestavit nabídku. Poslední skupina by kontaktovala finanční poradce, aby jim z nabídek bank doporučil nejlepší.

Poradce nebo banka?

V tuzemském prostoru dnes vládne několik spolehlivých poradenských firem s dobře vybudovanými vazbami na partnerské banky a rozsáhlou sítí poradců. Jejich obchodníci jsou většinou odborně na úrovni a jsou pro nás schopni získat nejen dobrou úrokovou sazbu a různé slevy, ale znají metodiku různých bank, a pokud máme specifickou konstrukci úvěru, dokážou odhadnout, kde by hypotéka prošla, respektive, kde je naděje na její schválení v požadované podobě. Jako klienti těchto zprostředkovatelů se však musíme mít neustále na pozoru, protože ruku na srdce, je zajímá jen jejich provize. Proto zbystřeme, nutí-li nám podmínky, které třeba nevnímáme úplně výhodně. Může za tím stát, že prostě tahle banka jim platí víc.

Pokud jsme si zvolili služby finančního poradce, můžeme velmi často počítat s tím, že nám s úvěrem pomůže. Zkontaktuje se s realitkou, dojde na katastr, zavolá odhadci. I zde je ovšem nutné počítat s tím, že až se podepíše úvěrová smlouva, aktivita poradce může výrazně poklesnout a naskočí teprve, až budeme shánět novou pojistku. V případě, že volíme cestu přímého oslovení banky, budeme si muset všechno oběhat sami. Každopádně, ať už s poradcem nebo sami, papírování nás nemine.

(zdroj: www.idnes.cz)

Sazba, splátka, splatnost – tři základní „S“.

Spotřebitel má dneska ze zákona nárok na podrobné předsmluvní informace, tedy základní parametry úvěru: výše, úroková sazba, splátka, poplatky a samozřejmě tolik diskutovaná RPSN, což jsou celkové roční finanční náklady, které za daný úvěrový produkt zaplatíme a zahrnuje nejen úrokovou sazbu úvěru, ale i další poplatky. Od prosince 2016 se výpočet RPSN řídí jednotným legislativním výkladem a měla by ve všech bankách být počítána stejným způsobem tak, abychom jejich výhodnost mohli jednoduše posoudit prostým srovnáním. Zde je také nutné dodat, že hypoteční úvěry byly, po letech odstrkování, v loňském roce zařazeny do působnosti finančního arbitra ČR a lze tedy spory s bankami ohledně hypoték řešit prostřednictvím tohoto úřadu.

Co se týče výše úvěru, banka má zájem poskytnout co nejvyšší, pokud na něj máte příjmy a dostatečné zajištění. Proto nám určitě nad rámec kupní ceny nebo ceny výstavby, nabídne i neúčelovou část. Na vybavení, nábytek, zahradní domek nebo novou kuchyň. Zde je ovšem dobré si uvědomit, že pokud bude úvěr k odhadní ceně nemovitosti vyšší, bude vyšší i naše sazba. Každá banka to má jinak, ale chleba se láme většinou kolem LTV 70%. Tedy sazba bývá výhodnější pod touto hranicí, někde ještě i pod 50%.

Stejně tak je nutné posoudit i vhodnou splatnost úvěru. Jednoduchý recept neexistuje, ale důkladně zvažme všechna pro i proti. Dlouhá splatnost úvěru nám zaručuje opticky nízkou měsíční splátku, ale samozřejmě za ní zaplatíme ve výsledku daleko nejvíc. Počítejme s tím, že u třicetileté splatnosti přeplatíme výrazně víc, než u patnáctileté. Ta zas bude mít vyšší splátku, zatíží víc měsíční rozpočet, ale budeme ji mít dříve z krku. Je na každém, aby podle svojí situace odhadl, co mu bude vyhovovat. Ale u hypotéky se splatností v našich 70 letech by nám měl v hlavě znít poplašný alarm čtvrtého stupně, a pokud není reálné, že do té doby zdědíme nějaký majetek, měla by nám ruka před podpisem takové smlouvy zkamenět a tužka vyschnout.

(zdroj: www.zarukakvalit.cz)

Sazby jsou dnes stále příznivé, přestože na své dno si sáhly v minulém roce. Konkurenční boj a neustále rostoucí hypoteční trh nedovoluje, navzdory regulacím a restriktivním doporučením, výraznější nárůst ceny peněz. Dříve jsme také museli hodně přemýšlet nad tím, jaké pevné úrokové období zvolit, tzv. dobu fixace. Protože splatit úvěr mimo ni bylo velmi nákladné z důvodů sankcí. Dnes si můžeme s klidem zvolit dlouhodobé fixní období, protože nám banky už nesmějí bránit vysokou pokutou umořovat nebo splatit úvěr dle našich potřeb. Zaplatíme jen skutečné náklady banky a ty bývají nízké nebo nulové.

Na samostatnou kapitolu by vydalo téma kombinace úvěru a pojištění úvěru. Na tomto prostoru si musíme vystačit s konstatováním, že i zde je třeba dobře počítat. Za současné uzavření pojištění úvěru je sice výhodnější sazba, ale samotná splátka pojistky nebývá zrovna nejnižší. Potom si musíme také dobře přečíst, za jakých podmínek dochází k pojistnému plnění. Dost často se totiž stává, že na nejběžnější případy, které se v životě stávají, jako třeba ztráta zaměstnání nebo dlouhodobá nemoc, se pojistka nevztahuje. Nebo třeba na ztrátu zaměstnání ano, ale ne, když opouštíme zaměstnavatele dohodou apod. Takže lupu do ruky a přečíst všechen drobný text. A dobře počítat.

Nakonec nám zbývají ještě související poplatky. Většinou se platí měsíční poplatek za správu úvěru, za čerpání na návrh na vklad, za vyhotovení odhadu nebo za protokol o stavu výstavby. Podmínky se liší banka od banky a také záleží na aktuálních akcích. U odhadu je dobré mít na mysli, že pokud ho platíme bance a vyhotovuje ho bankovní odhadce, zpravidla nedostaneme jeho výtisk do ruky. Banka je však povinna seznámit nás s výslednou cenou. Výtisk odhadu naopak obdržíme, pokud si ho objednáme přímo u odhadce. Zde je pamatujme na to, že odhadce musí mít s tou kterou bankou smlouvu o spolupráci. Seznamy smluvních odhadců jsou většinou na stránkách banky umístěny.

(úvodní foto: )