Reklama

Kupujeme dům (2)

Daniel Adam Bergmann, 23. 1. 2018

V prvním dílu seriálu jsme se věnovali výběru a prohlídce, teď už jsme do toho domu beznadějně zamilovaní a už se v něm vidíme. Okolí nám připadá mírumilovné a to i večer a o víkendu? Zjistili jsme si, že dům neleží v záplavové oblasti a podle územního plánu nám krásný výhled už nikdy nezkazí nová satelitní výstavba? Pak je tedy na místě postoupit do druhého kola.

Ještě před tím, než nahlédneme do výpisu z katastru nemovitostí, abychom si potvrdili, že nemovitost je bez právních rizik, necháme si od současného majitele předložit dokumentaci k domu: revizní zprávu na komín (musí projít každý rok), revizní zprávu o provozní prohlídce na plynový kotel (jednou za tři roky), revizní zprávu o prohlídce kotle na tuhá paliva (jednou za dva roky), kolaudační rozhodnutí, eventuálně další dokumentaci jako souhlas s užíváním k vedlejším stavbám, stejně jako povolení k užívání studny. Dále si necháme ukázat hlavní uzávěr vody, plynu a ověříme si, že jistič má dostatečnou kapacitu.

Všechny dokumenty si v klidu pročteme a nebudeme spoléhat na ujišťování realitního makléře, že prodávajícího dobře zná a všechno je určitě v pořádku. Zde se hraje o miliony a naše rozhodnutí koupi zrealizovat musíme postavit na základě faktů, nikoliv planých řečí. Klíčovým dokumentem je pak čerstvý výpis z katastru nemovitostí, neboli list vlastnictví, alias „elvéčko“ (jak na nás makléř suverénně vychrlí, tak abychom mu rozuměli).

List vlastnictví – alfa a omega koupě

V části A se nachází údaje o vlastnících nemovitosti. Zde je nutné si ověřit, zda skutečně všichni vlastníci budou prodávající a že nekupujeme třeba jen ¾ nemovitosti. Dále si porovnáme, že všechny budovy a pozemky z části B odpovídají skutečnosti, čímž se skutečně staneme majiteli, toho romantického sadu vzadu za domem, kvůli kterému to všechno děláme. Taktéž neleníme a spočítáme si budovy. Pokud nesedí jejich počet, je pravděpodobné, že některé z nich jsou postaveny „na černo“, tedy bez stavebního povolení. U drobných staveb – kůlen, dílen, přístřešků – do 16m2 a výšky 4,5 m2 nám k nápravě stačí ohláška, u ostatních už budeme muset projít klasickým stavebním řízením a proto je nutné se s prodávajícím dohodnout, kdo povolení zajistí.

Největší úskalí možná číhá v části C. Zde se může nacházet zástavní právo, věcné břemeno nebo exekuce. Asi nikdo netoužíme koupit dům s dluhem nebo cizím dědečkem na dožití. Proto si ohlídáme, aby byla tato případná omezení vyřešena v rámci kupní smlouvy nebo ještě lépe v rámci smlouvy o advokátní úschově. Zde lze například dohodnout, že peníze nepůjdou prodávajícímu dřív, dokud nebude část C bez záznamu. Jestliže kupujeme dům s těmito právními závadami, rozhodně si ke koupi přizveme právníka. Zvlášť v případě zapsaných exekucí může jít o závažný problém, jehož řešení musíme mít stoprocentně pod kontrolou. Pohlídáme si také probíhající řízení v sekci Plomby a upozornění. Pokud tam probíhá zápis dalšího zástavního práva nebo dokonce převod vlastnictví, už dál nejednáme a utíkáme hodně daleko.

Zajímat by nás také měl původní nabývací titul, tedy dokument, na základě kterého prodávající nemovitost získal. Může jít o kupní smlouvu, darovací smlouvu nebo třeba rozhodnutí o dědictví. Pokud dům koupil levně a draze prodává, nebude nám jej chtít poskytnout, proto si ho vyzvedneme za poplatek na katastru sami. Původní nabývací titul je pro nás potvrzením, že vlastník zapsaný na listu vlastnictví je skutečně vlastníkem a že se na nemovitosti nenacházejí omezení, která nejsou evidovaná v katastru nemovitostí. I taková totiž existují.

()

-

Tudy se chodí odjakživa

Podle katastrální mapy si také ověříme, že k našemu budoucímu domu snů vede buď obecní silnice, nebo alespoň cesta se statutem komunikace. Tomu se říká, že máme právně zajištěn přístup k nemovitosti a nehrozí nám tedy, že bychom se jednou při návratu z práce dočkali balvanů nebo jiných vtipných zátaras. Právně zajištěný přístup je podceňovaná záležitost, a pokud není dostatečně prokázaný, snižuje odhadní cenu nemovitosti a vystavuje nás riziku budoucího soudního sporu, v případě balvanů, závor a položených kmenů, jak již bylo řečeno.

Tak to by bylo zhruba všechno. Všechny možné eventuality se do našeho článku nevešly, ale v hrubých obrysech je zde to nejdůležitější. Doba je složitá, a pokud nechceme skončit v televizní reportáži nebo soudní síni, nikomu nevěříme a o všem se na vlastní oči přesvědčíme. A rozhodně platí, že víc hlav víc ví, proto se nerozpakujeme a v případě nejistoty nebo pochybnosti voláme odborníka. Hodně štěstí!

(úvodní foto: )