S účinností nového občanského zákoníku (NOZ) došlo k zásadní změně již samotného vzniku společenství vlastníků, jakožto právnické osoby. Nadále nevzniká ze zákona jako dosud, ale až zápisem do obchodního rejstříku. Do té doby je správa domu vykonávána správcem, který je volen a může být i jmenován soudem. Eliminuje se tak pokračování stavu, kdy v minulosti řada SVJ na základě zákona o vlastnictví bytů sice „automaticky“ vznikla, avšak vůbec nezačala vykonávat činnost.
Struktura statutárních orgánů, jak byla nastavena ke konci roku 2013, zůstává v platnosti. Tedy i v případě, že statutárním orgánem byl pověřený vlastník. Nový občanský zákoník však koncept pověřeného vlastníka opouští a místo něj zavádí koncept předsedy společenství vlastníků. Výbor, jakožto forma statutárního orgánu, zůstává zachován, ale byla zrušena dolní hranice tří členů.
Zrušená ustanovení stanov? Prostor pro fantazii i soudní rozhodnutí
Opomineme-li zatím okrajově se vyskytující diskusi, že NOZ se na „stará“ SVJ vůbec nevztahuje, je klíčovým sdělením nové legislativy skutečnost, že část stanov pozbyla 1. 1. 2014 platnosti. Jinými slovy, vnitřní jednání i jednání navenek SVJ není po tomto datu stejné, jako bylo před ním. Platnosti pozbývá ta část stanov, která je v rozporu s donucujícími ustanoveními nového občanského zákoníku. Při pátrání co vlastně SVJ může stanovit o vlastní vůli a odchýlit se tak od nového občanského zákoníku, zjišťujeme, že cokoli, s výjimkou
- zákonem výslovně zakázaného odchýlení od právní úpravy;
- porušování dobrých mravů nebo veřejného pořádku;
- práva týkajícího se postavení osob, včetně práv na ochranu osobnosti.
Je zřejmé, že zejména poslední bod vede k mnohým nejasnostem. Zákon totiž nemá na mysli pouze postavení fyzických osob, ale i osob právnických, mezi které společenství vlastníků patří. Jednoznačnou odpověď, která ustanovení stanov jsou neplatná, často neposkytnou ani renomované advokátní kanceláře či samotní tvůrci nového občanského zákoníku. Mnozí se již ani netají s tím, že se právní úprava SVJ moc nepovedla.
Opomenutá osobní odpovědnost
Nejasná situace přitom může mít nepříjemné dopady například na členy statutárních orgánů. Nový občanský zákoník může být vykládán tak, že stanovami se nelze odchýlit od § 160, který definuje pro zánik funkce odstupujícího člena orgánu dvouměsíční lhůtu. Pokud tedy stanovy SVJ říkají něco jiného, jsou při tomto výkladu NOZ v této části neplatné. Ten, kdo po rezignaci mávne rukou, případně se dočte ve stanovách, že již skončil, může být nepříjemně překvapen, že ještě 2 měsíce byl ve funkci a nesl plnou osobní odpovědnost.
Změna názvu je povinná! Ale ne vždy
Jednou ze změn, které nový občanský zákoník přináší, je povinnosti změnit název na „společenství vlastníků“ a to do konce roku 2016. Vypouští se tedy slovo „jednotek“. Tato změna však není nutná, pokud jsou pro zachování původního jména důležité důvody a nelze předpokládat jeho zaměnitelnost či klamavost.
Dalšími klíčovými změnami jsou například odlišně stanovený počet hlasů pro usnášeníschopnost a přijetí rozhodnutí shromáždění. Pro usnášeníschopnost se opouští požadavek přítomnosti více než poloviny hlasů (ve speciálních případech) a pro přijetí rozhodnutí vždy stačí více než polovina přítomných hlasů. Je ovšem potřeba dát pozor na to, že stanovy často kopírují původně platnou právní úpravu s vyššími počty hlasů. V takovém případě je nutno stanovy respektovat a v případě zájmu o uplatnění nižších limitů obsažených v novém občanském zákoníku je potřeba obsah stanov změnit.
Nelze projednat bod, který není v pozvánce
Zdánlivě drobnou procesní změnou, avšak s významnými praktickými dopady, je silná restrikce zahrnout do programu shromáždění bod, který nebyl uveden na pozvánce. S takovým úkonem by muselo souhlasit 100 % všech hlasů – tedy nikoli pouze přítomných hlasů (§ 253/3). Tato změna vyplývá nepřímo z úpravy platné pro spolky, a to na základě § 1221, který spolkové úpravy vztahuje i na společenství vlastníků. V praxi to znamená, že je téměř vyloučeno doplnit program jednání v průběhu shromáždění, protože vždy některý z vlastníků chybí. Jako řešení se doporučuje zařazovat bod Různé. Pro úplnost dodejme, že je předmětem diskusí, zda toto omezení pro spolky se automaticky a v plné šíři uplatní i na společenství vlastníků existující před účinností nového občanského zákoníku.
Další změnou s nemalými praktickými dopady je povolení přijímání rozhodnutí individuálním vyjádřením každého vlastníka - tedy mimo zasedání shromáždění, tzv. per rollam. Ze zákona může být aplikováno pouze za předpokladu, že shromáždění nebylo usnášeníschopné. V ostatních případech to musí umožňovat stanovy.
Na samostatné právně-účetní pojednání by vydala úvaha o tom, co všechno znamená, či může znamenat, skutečnost, že nový občanský zákoník nadále nehovoří o zálohách na správu domu, ale o příspěvcích.
Vždy je nutno mít na paměti, že posuzování dopadu výše uvedených změn, i dalších změn, které nová legislativa přinesla, je potřeba vycházet z konkrétního znění platných stanov, jakož ze skutečnosti, kdy dané společenství vlastníků vzniklo.
Jak postupovat
1. Plňte zákonné povinnosti
V první řadě plňte zákonné povinnosti, které jsou jasně dány. To se týká zejména výkonu správy domy a vedení řádné dokumentace vztahující se k jednání shromáždění – pozvánky, podklady, zápisy, usnesení, hlasovací archy, apod. Společenství je nadále účetní jednotkou, je tedy stále nutné vést účetnictví. Z podstaty existence společenství je potřeba vést dostatečně podrobnou evidenci přijatých plateb a jejich vyúčtování.
2. Postupujte podle stanov i občanského zákoníku
V případě pochybností u některých kroků SVJ, pokud je to možné, doporučujeme postupovat tak, aby byla naplněna jak dikce stanov, tak dikce nového občanského zákoníku (např. svoláním shromáždění s delším časovým předstihem, poskytnutím podkladů).
3. Nejednejte bez rozmyslu
Nepostupujte ukvapeně, například překotnou změnou stanov. Takový přístup se může i značně prodražit, neboť při změně stanov se významně posiluje role notáře, což je placená služba. Doporučujeme sledovat speciální webové stránky Expertní komise pro aplikaci nové civilní legislativy se zkratkou KANCL, která zveřejnila některá zajímavá stanoviska i pro oblast SVJ, např. o neuplatnění předkupního práva.
4. Počkejte na novelizaci zákoníku
S konečným posouzením stanov a jejich případnou úpravou rozhodně počkejte po novelizaci občanského zákoníku. Pokud se novelizace výrazně zdrží, jak ostatně doporučují někteří klíčoví tvůrci nového občanského zákoníku, doporučujeme zadat posouzení vašich stanov a jejich případných povinných úprav odborníkům, kteří tuto právní oblast sledují a dobře se v ní orientují.
