Převod jednotky a předkupní právo
Jednotka, někdy též nesprávně zaměňovaná za „byt“, je ústřední pojem bytového spoluvlastnictví. V dnešním díle našeho seriálu „Změny v SVJ 2020“ se budeme zabývat změnami, které novela občanského zákoníku přináší do oblasti převodů vlastnického práva k jednotkám, zejména pak změnami v předkupním právu, které u nejednoho prodeje jednotky působilo v posledních dvou letech značné potíže.
Úvodem ujasněme, že definice jednotky, jak ji zákonodárce pojal v roce 2014, se nemění. Jednotka tak i nadále zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Také nadále platí, že v právním řádu jsou jednotky dvojího druhu, ty dle zákona č. 72/1994 Sb. (o vlastnictví bytů), a ty dle občanského zákoníku.
Dále uveďme, že ani samotný akt převodu vlastnického práva nedoznává změn. Vlastnictví k jednotce lze i nadále převést prostřednictvím písemné smlouvy s navazujícím vkladem práva do katastru nemovitostí.
Co se však mění, jsou práva a povinnosti spojené s přechodem dluhů, které souvisí s jednotkou.
Novela bytového spoluvlastnictví jednak staví najisto, že SVJ jako osoba odpovědná za správu domu nemá při převodu vlastnického práva k jednotce povinnost vypořádat převádějícímu vlastníku dlužné či přebývající příspěvky na správu domu, ani zálohy na služby. Stejné ustanovení § 1186 obč. zák. následně stanoví, že na nového vlastníka jednotky (nabyvatele) přejdou dluhy dosavadního vlastníka (převodce) vůči SVJ, sestávající z příspěvků na správu domu, z plnění spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a ze záloh na tato plnění.
Výše popsaný přechod dluhů platí tehdy, pokud nový vlastník měl a mohl tyto dluhy zjistit. K tomu zákon ukládá převodci povinnost doložit nabyvateli potvrzení SVJ, jaké dluhy zde jsou, popř. že tu žádné nejsou. SVJ má povinnost takové potvrzení vystavit, a to buď přímo převodci nebo i nabyvateli se souhlasem převodce. Pokud převodce takové potvrzení nepředloží či pokud jej SVJ nevydá, nastupuje pravidlo, že dluhy nepřejdou. Nelze však spoléhat jen na ono potvrzení. Pokud nabyvatel o dluzích ví nebo se o nich dozví i z jiných zdrojů, dluhy na něj při převodu jednotky samozřejmě přejdou.
Zákonné předkupní právo spoluvlastníků, které bylo v roce 2014 zrušeno a v roce 2018 opětovně zavedeno do našeho právního řádu, bylo u společenství vlastníků předmětem svárů, sporů i mnoha porušení zákona. Zde je třeba zpětně zhodnotit, že ze strany zákonodárce se jednalo o nepromyšlený zásah do občanského zákoníku. Problém nastával zejména u garáží, které jsou jednou nebytovou jednotkou ve spoluvlastnictví více vlastníků, nebo též u předzahrádek či vnitrobloků, které jsou samostatnými pozemky nezahrnutými do prohlášení vlastníka. Převod jednotky i se spoluvlastnickým podílem na garáži či předzahrádce si tak vyžadoval mnohá jednání, různé dopisy, výzvy i ústupky.
V nynější novele bytového spoluvlastnictví tak bylo od předkupního práva v těchto případech upuštěno. Původní znění § 1188a obč. zák., který mělo být do úpravy nově vložen, myslelo právě na tyto popsané případy. Během legislativního procesu však došlo k neočekávané změně. Zákonné předkupní právo spoluvlastníků, jak jej od roku 2018 upravovala ustanovení § 1124 a § 1125 obč. zák., bylo zcela (až na výjimky) zrušeno. Navrhované ust. § 1188a obč. zák. se tak stalo nadbytečným a v novele se nakonec vůbec neobjevilo.
V novelizovaných § 1124 a § 1125 obč. zák. se dočteme, že zákonné předkupní právo zatěžuje spoluvlastníky jen v některých konkrétních případech a jen po omezenou dobu. Tak tomu bude například při zdědění jednotky, a to jen po dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Je třeba dodat, že tato úprava přesahuje otázky bytové spoluvlastnictví a uplatní se i na jiné spoluvlastnické právní vztahy.
Mgr. Daniel Urban
advokátní koncipient
AK Janoušek | advokátní kancelář
Zdroj úvodní foto: Pixabay.com
Správné provedení vnitřních optických rozvodů má zásadní dopad na schopnost poskytovat koncovým zákazníkům gigabitové služby na optické síti. Použití nesprávných materiálů, metod nebo nevhodné zakončení sítě může způsobit, že operátor nebude schopen přípojku dobudovat až do bytu zákazníka nebo na ní provozovat služby.
Komplexní ochrana před požáry v panelových domech s důrazem na záchranu životů
V dnešní době, kdy se bezpečnost stává stále důležitějším aspektem našeho života, hledáme neustále nové způsoby, jak ochránit sebe, své blízké i svůj majetek.